停擺的商住房

羅峰（化名）陷入深深的糾結之中。

在上海打拼多年，已經(jīng)拿到戶口的他，4年前在上海嘉定新城金郡買了一套商住房。盡管知道商住房不太合規(guī)，但當時開盤的住宅項目價格高不可攀，只能退而求其次。

房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，這個“家”也只是暫時的，因為商住房落不了戶，而且只有50年產(chǎn)權，因此，攢足錢置換一套小戶型一直是他的下一個目標。“我的戶口還掛靠在公司的集體戶中，萬一以后生了孩子，落戶口還得要大產(chǎn)權房，因此，置換房對我而言是剛需。”他對《中國新聞周刊》說。

從香餑餑到燙山芋

誰也沒想到，上海的商住房政策來得這么迅猛，讓羅峰猝不及防。今年1月，上海開始整頓“商住房”，并在嘉定、閔行兩個區(qū)先行啟動商業(yè)辦公項目清理整頓工作。全市128個項目暫停銷售，15個“類住宅”項目（即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目）整改恢復商辦用途。

5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進行進一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

6月12日，針對在依法清理整頓商業(yè)辦公項目過程中，部分開發(fā)企業(yè)曲解政策、拖延整改，對購房人要求退房等維權行為設置障礙等情況，上海市住建委和相關部門重申，清理整頓工作的對象，是違法違規(guī)的商業(yè)辦公項目和相關開發(fā)企業(yè)。并提出，為進一步維護好購房人的正當合法權益，對已實際成交并完成銷售合同網(wǎng)上備案，購房人要求退房的，支持購房人依法維權，開發(fā)企業(yè)必須積極配合；購房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。

接下來的這個周末，各個“類住宅”項目均有相關政府和開發(fā)商的工作人員現(xiàn)場答疑，羅峰也去咨詢了一下，得到的答復是他這樣已經(jīng)入住的存量房可以繼續(xù)居住，一旦要賣，就需要拆除衛(wèi)生間和燃氣等設施，恢復成商辦性質再進行交易。

退房還是保房？羅峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住處就沒有了，而且極有可能按四年前的價位退房款。“那么等于我的房子不但沒有增值，甚至還嚴重縮水了。”但如果繼續(xù)居住，一旦以后需要賣房置換，以如今商住房的惡名，很難找到買家，“豈不是砸在手里？”

“‘6·12’公告只是政府做了一個表態(tài)，但實施細則還沒出來，一切都充滿著變數(shù)。”羅峰憂心忡忡地說。

類住宅也叫商住房，起源于上世紀90年代的廣東深圳。當時，一批開發(fā)商將爛尾樓包裝成“酒店式公寓”對外銷售，這種方式很快在全國一些大城市流行開來。特別是一些城市出臺限購令之后，一些開發(fā)商將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公的樓盤改造、隔斷成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等適合居住設施的樓盤對外銷售，因為不限購且價格相對純住宅便宜，深受市場青睞。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年上海房地產(chǎn)市場成交套數(shù)為10.9萬套，其中3.5萬套是以商住房為主的類住宅，類住宅占比超過30％；今年前兩個月，上海市場總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅765套，類住宅占比12.65％。

一位不具姓名的上海房地產(chǎn)研究者告訴《中國新聞周刊》，長期以來，上海商住房和純住宅價格嚴重倒掛，以他所在大學附近的房價為例，純住宅的價格幾乎是商住房的兩倍，而在20年前，商業(yè)辦公地產(chǎn)比純住宅價格高，價格倒掛的很大一部分原因是土地出讓金的差異，“有些人整棟買下來，改裝成公寓出租，可以迅速收回投資，現(xiàn)金流能夠得到保障。但如果任由開發(fā)商這樣做，都去做商辦，住宅就賣不動了。”他說。

“類住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市場需求。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向《中國新聞周刊》分析道，從開發(fā)商角度看，寫字樓不太好銷售，而且商業(yè)辦公用地的土地出讓金也比純住宅用地要少一些，價位也上不去，導致開發(fā)商行為發(fā)生變化。

“他們感覺到市場的需求主要來自住宅需求，政府的規(guī)劃用途和實際需求存在偏差，從某種角度上看這種變化是對規(guī)劃中出現(xiàn)的結構性問題的糾偏。”顧云昌說。而從市場角度，由于限購，很多老百姓買不了純住宅，只能通過商住房來解決住房需求問題。

一位業(yè)內人士告訴《中國新聞周刊》，商業(yè)辦公項目層高一般為4?5米，可以隔成上下兩層，從而增加使用面積。因此，一些開發(fā)商在項目驗收后普遍會延遲交房，利用這段時間進行裝修，接通燃氣、水、電等，使房屋適應居住需求， 針對這種亂象，2011年，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，規(guī)定從當年6月1日起，商業(yè)、辦公類項目不得設計成住宅格局，不能設立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。但最終，這一政策由于缺乏有力的處罰措施而流于形式。

2016年6月，國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”。這一提法被誤讀為商改住的政策依據(jù)，對市場起到了推波助瀾的作用，也讓一些城市對商住房的態(tài)度曖昧不明，在監(jiān)管上有所放松，普遍采取一種觀望態(tài)度。

眾矢之的

今年1月，上海首先對“類住宅”開刀，對全市商業(yè)辦公項目進行清理整頓。4家來自閔行和嘉定的項目因整改不到位而受到行政處罰。

此后，全國一些其他城市也紛紛對“類住宅”進行限制。2月16日，天津市規(guī)劃局、國土房管局、建委聯(lián)合發(fā)出《關于酒店型公寓建設管理相關文件失效的通知》，提出天津市將不再新批酒店式公寓項目。

被市場稱為“3·26”新政的北京商住房調控異常嚴厲。3月26日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。還要求商辦項目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦項目不得出售給個人；二手商辦項目出售給個人時，買家資格除需滿足住宅限購要求，還需全額付款；對于開發(fā)商也提出了明確的懲罰意見，指出項目建設單位如有違規(guī)，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業(yè)銀行還全面暫停了商住房的抵押貸款。

3月30日，廣州提出加強商辦類房地產(chǎn)項目管理，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。

4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設項目嚴格按照規(guī)劃用地性質及規(guī)劃許可開發(fā)、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/div>