自3月樓市調(diào)控收緊后，北京新房市場供應(yīng)進入低谷。據(jù)統(tǒng)計，5月北京新房市場預(yù)計僅有9個項目入市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除調(diào)控影響外，新房供應(yīng)低迷的原因一方面是去年土地成交銳減導(dǎo)致新房供應(yīng)不足；另一方面是調(diào)控收緊后的“限價”，導(dǎo)致許多高端項目拿不到預(yù)售許可證，降低新房供應(yīng)量。值得一提的是，在5月預(yù)計入市的9個項目中，僅2個項目有定價。在價格管制嚴(yán)厲的情況下，合理的價格策略成為項目是否能夠成功入市以及占領(lǐng)市場的關(guān)鍵點。

僅9個項目入市

“3·17”北京樓市新政出臺后，北京新房市場供應(yīng)進入低谷。據(jù)了解，4月截至目前，新房市場開盤項目不足10個，市場供應(yīng)低迷的現(xiàn)狀也將延續(xù)至5月。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京住宅市場僅有9個項目預(yù)計入市，其中包括中糧天恒天悅壹號、北京經(jīng)開汀塘、泰禾·昌平拾景園3個純新盤，以及天資華府、綠地海珀云翡、城建萬科城等6個老項目后期。

值得注意的是，近期新房市場新增供應(yīng)以六環(huán)外項目為主，上周入市的西山燕廬、麗景長安等4個項目均地處六環(huán)以外。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，除六環(huán)外項目量基數(shù)較大的原因之外，六環(huán)外項目單價相對較低，取證容易過關(guān)也是調(diào)控之后供應(yīng)在六環(huán)外率先重啟的原因之一。

近期因工作變動正在換房的王先生稱：“目前新房市場可供選擇的空間非常小，在售項目少，大多數(shù)位置還比較遠，但價格還算穩(wěn)定。這種情況下，我只能邊看新房項目，同時也留意工作地附近的二手房項目。”

多因素疊加效應(yīng)

“除去調(diào)控收緊的直接影響外，北京新房市場供應(yīng)低迷的原因還有土地成交銳減導(dǎo)致供應(yīng)不足以及調(diào)控收緊后‘限價’管制的影響。”郭毅在接受北京商報記者采訪時如是說。

受“3·17”新政影響，二套房首付比例提升以及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，結(jié)合目前北京新房市場的價格水平，市場中改善型需求所占比重較大，對于需求端的直接遏制導(dǎo)致開發(fā)商不得不調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏。

從土地供應(yīng)來看，去年住宅用地成交的不足，導(dǎo)致今年住宅市場供應(yīng)的乏力，雖然供地計劃大舉增加，并且實際供地明顯加速，但畢竟“遠水解不了近渴”，當(dāng)下市場供應(yīng)不足的現(xiàn)狀仍在短期內(nèi)持續(xù)。

此外，前兩年在北京住宅市嘲泛高端化”的過程中，新上市項目普遍定價較高，而調(diào)控收緊開始“限價”管制之后，高端項目大都面對難以取得預(yù)售許可的窘境，無法為供應(yīng)“添磚加瓦”。

也有觀點認(rèn)為，北京新房市場供應(yīng)量銳減與“商住房”項目的退潮也有較大關(guān)系。在純商品住宅供應(yīng)不足的情況下，“商住房”漸漸成為近一年來北京樓市成交的主力。在商辦產(chǎn)品遭遇限購影響下，商辦項目從供應(yīng)到成交幾乎都進入冰封。

郭毅認(rèn)為，北京住宅市場供應(yīng)低迷的狀況短期很難改變，預(yù)計這一狀況將一直持續(xù)至今年下半年。

定價是關(guān)鍵

從5月即將入市的項目報價來看，9個項目當(dāng)中7個尚未發(fā)布價格，而發(fā)布價格的2個項目綠地海珀云翡、城建萬科城調(diào)控前均有入市，此次入市的預(yù)計價格均與前期基本持平。郭毅認(rèn)為，價格管制的嚴(yán)厲性由此可見一斑，對于即將入市的項目而言，合理的價格策略成為項目是否能夠成功入市，以及占領(lǐng)市場的關(guān)鍵點。

郭毅進一步分析認(rèn)為，新政出臺之后，從需求源頭的遏制將導(dǎo)致未來一段時間成交企穩(wěn)甚至下行。一方面受到未來市場預(yù)期的影響，另一方面為應(yīng)對預(yù)售價格的管制，未來將會出現(xiàn)房企降低價格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象。

大興區(qū)某項目營銷負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，因較高的拿地成本，項目的預(yù)期銷售價格較高，但是目前價格監(jiān)管較為嚴(yán)格，相對價格較高的項目很難取得預(yù)售許可證。目前，項目蓄客情況較好，開發(fā)商也正在考慮降低價格預(yù)期，盡快入市以回籠資金。

此外，郭毅表示，從未來住宅市場發(fā)展趨勢來看，住宅產(chǎn)品品質(zhì)或?qū)⑦M入轉(zhuǎn)折期。近兩年隨著北京住宅價格水平的一路走高，住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也出現(xiàn)跨越式提升，科技住宅、智能家居、精致園林等已成標(biāo)配。不過，今年以來，北京出讓的住宅用地當(dāng)中不僅加大自住房等帶有住房保障性質(zhì)的用地供應(yīng)，商品住宅也均限定了未來上市后的售價上限。成本與限價的剛性門檻導(dǎo)致開發(fā)商的利潤被大幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現(xiàn)階段摘得的土地，開發(fā)商為保證基本的利潤，很有可能會出現(xiàn)集體減配產(chǎn)品的現(xiàn)象，壓縮設(shè)計成本、扣減產(chǎn)品及營銷投入。受此影響，未來北京樓市的供應(yīng)主力恐將重回面向剛需、剛改的產(chǎn)品時代。