相對二手房來說，一手房因房齡短，房子年代新，景觀設計現(xiàn)代化，交易簡單和升值空間較大等優(yōu)點受到一部分人偏愛。相應的，購房者也要承擔時間與裝修成本，一手房的交房時間一般是1-3年甚至更長，樓盤規(guī)劃與交房標準往往不能完全符合。因此，購房者常常會面臨開發(fā)商變更規(guī)劃，虛假宣傳，停車位歸屬不明等樓市糾紛。對于購買一手房的新手來說，應該做好充足準備，遇到糾紛，敢于運用法律武器維護自己的權(quán)益。房產(chǎn)頭條團隊查閱了一些資料，也咨詢了一些購房老司機，綜合實際情況，給新手買房給了一些建議。
一：宣傳中說好的游泳池不見了！
房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳資料中說到會建設小區(qū)游泳池，但是交付的時候缺沒有，購房合同也沒有體現(xiàn)，該怎么辦？
律師解惑：商品房的銷售廣告和宣傳資料中對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入買賣合同，亦當視為合同內(nèi)容。購房者可要求開發(fā)商承擔違約責任。
二：學區(qū)房學位房怎么成了私立學校？
好好的學區(qū)內(nèi)學位房，怎么只有私立學校？
律師正解：如果購房者與開發(fā)商合同里明確約定引入公立學校的，開發(fā)商違反約定，購房者可以要求其承擔違約責任或解除合同退還房款。如果合同里沒有明確約定，即使開發(fā)商在宣傳上有此廣告，也視為一般性介紹。根據(jù)最高法院的規(guī)定，只有出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才視為要約。
另外，房產(chǎn)頭條團隊提醒，對于學區(qū)房和學位房的概念，也需要仔細區(qū)分下：
學位房，是指只要購買了該房源就享有上學名額，一般所帶的學校性質(zhì)為私立或聯(lián)合辦學，只有一個孩子的指標。學位房不受戶口的限制，這也是它區(qū)別于學區(qū)房的一大優(yōu)勢，但是學位房的學校因為是私立的收費特別高，估計小學和幼兒園合起來上完得花十萬左右吧，這和花錢買一個學區(qū)差不多。而且學位房的學?？赡芾蠋熈鲃有员容^大，可能質(zhì)量和學區(qū)的統(tǒng)招老師還是有一定的差別。
學區(qū)房是針對九年義務教育而言的，是由政府在每學年根據(jù)片區(qū)入學生源情況劃分出來的。真正意義上的學區(qū)房是：該房子屬于某個重點小學或中學的劃片學區(qū)。買了學區(qū)房只是具備了優(yōu)質(zhì)學校隨機派位的資格，能不能進還得看學校的容量和報名的人數(shù)等。
三、物業(yè)公司的各種坑
裝修碰上霸王條款，物業(yè)公司要求業(yè)主必須雇傭指定的裝修公司并繳納裝修押金和監(jiān)工費，否則就不予裝修。
律師發(fā)聲：物業(yè)公司和購房者之間是一個物業(yè)服務關(guān)系，除此之外，物業(yè)公司無權(quán)強制締約要求購房者購買其提供的防盜網(wǎng)。此外，物業(yè)公司收取裝修押金和監(jiān)工費屬于亂收費行為，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務費。
四、說好的停車位呢？
根據(jù)《深圳（樓盤）市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定配建停車位應約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共有。增設停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。如果屬于業(yè)主共有的停車位即使在購房合同中約定為開發(fā)商所有，該約定也是無效的?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車位的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
五、沒成交中介也要收中介費？
律師解答：根據(jù)《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。如果居間人只帶領(lǐng)客戶看房，而未促成買賣合同的成立，不應支付居間報酬即中介費。
即使簽訂的看樓書上約定不管是否是在其居間服務下促成交易都應支付傭金，該約定免除居間人的主要義務以及強迫客戶接受居間服務，該看樓書是針對不特定的客戶預先擬定的格式條款，效力上屬于無效。
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