剛過(guò)去的3月份見(jiàn)證了三四十個(gè)城市加碼樓市調(diào)控的熱鬧場(chǎng)景。筆者認(rèn)真觀(guān)察后發(fā)現(xiàn)，這次調(diào)控或可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是按今年政府工作報(bào)告“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的要求行事;另一類(lèi)雖也指向這個(gè)目標(biāo)，但在客觀(guān)效果上可能適得其反，變成房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。

前一類(lèi)是以北京為代表的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，如北京、廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、南京、青島等。以這次北京調(diào)控政策為例，其主要工具是限購(gòu)限貸。限購(gòu)早就有了，重點(diǎn)在限貸上。過(guò)去限貸是以是否在京有過(guò)購(gòu)房貸款來(lái)衡量，但這次則指向全國(guó)，凡是做過(guò)各類(lèi)型住房貸款的都算有過(guò)貸款記錄。

如此一來(lái)，投機(jī)者既無(wú)能力也沒(méi)意愿進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)槿谫Y杠桿已降到無(wú)利可圖的水平，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯。更重要的是，如果投機(jī)炒作者不再進(jìn)入住房市場(chǎng)，那么北京的住房銷(xiāo)售將出現(xiàn)急劇下跌。在這種情況下，盡管早進(jìn)入的住房持有者并不情愿降價(jià)售出手中住房，但只要房?jī)r(jià)些許下跌，不僅會(huì)讓住房投機(jī)炒作者更不敢入市，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也可能在這種市場(chǎng)僵持中出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。不過(guò)，這些政策是否能遏制房地產(chǎn)泡沫仍不確定，需要新的調(diào)控政策跟進(jìn)。

當(dāng)然，還有一個(gè)因素要考慮進(jìn)來(lái)，那就是開(kāi)發(fā)商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例，如果這些土地得到開(kāi)發(fā)，將增加20萬(wàn)套住房供給。這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響。

另一類(lèi)是在北京出臺(tái)政策之前，已有18個(gè)市、縣、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購(gòu)、限貸等加碼的調(diào)控政策。這些城市大多處于2016年熱點(diǎn)城市的周邊。從這些城市出臺(tái)的政策看，很多都是規(guī)定外地居民可購(gòu)買(mǎi)一套住房，而不許購(gòu)買(mǎi)二套。而一套住房只限于在本地沒(méi)有持有住房即可，至于在外地購(gòu)買(mǎi)多少套不算入統(tǒng)計(jì)范圍。

也就是說(shuō)，這類(lèi)調(diào)控政策雖然意在調(diào)控房?jī)r(jià)，但客觀(guān)上卻給投機(jī)者留下空子。如果一個(gè)炒房者在這個(gè)城市可買(mǎi)一套，在另一個(gè)城市還能再買(mǎi)一套，則其仍能輕易同時(shí)持有多套住房。如此一來(lái)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能出現(xiàn)“你只能買(mǎi)一套”的饑餓營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭難以遏制。

可見(jiàn)，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)加劇市場(chǎng)分化：一邊是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市住房銷(xiāo)售冷卻下來(lái)，投機(jī)炒作在短期內(nèi)得到遏制;另一邊是一些三四線(xiàn)城市可能出現(xiàn)銷(xiāo)售火爆場(chǎng)面，房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延。為此，一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加均衡周全，盡量防止這種情況發(fā)生。(作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授)