樓市猶如一個沒有硝煙的戰(zhàn)場，買房人為了購房爭分奪秒，賣房的想方設(shè)法售房。樓市熱銷的背后往往隱藏著不少潛在風(fēng)險，比如買新房拿不到房產(chǎn)證，開發(fā)商私自更改規(guī)劃，中介跟房主隱瞞房子真實情況等等。深陷買房旋渦的購房人該如何維護自己的合法權(quán)益呢？融360房貸用實際案例告訴大家。

案例一：買新房拿不到房產(chǎn)證，開發(fā)商逾期辦證要擔(dān)責(zé)

王女士在2012年買了一套新房，2014年房子竣工并交了鑰匙，可是到今年開發(fā)商還沒有在合同約定的300天內(nèi)把房產(chǎn)證交給王女士。

融360分析：開發(fā)商未按時辦理房產(chǎn)證主要有兩方面原因：一是開發(fā)商沒有竣工報告，房產(chǎn)局不批準辦證；二是有可能此開發(fā)商用他們的一期工程（也就是這些樓房）去辦理抵押貸款，用此貸款去開發(fā)他們的二期工程。所以一期工程的所有樓房沒有得到銀行方面的撤押，房產(chǎn)局不預(yù)準這些樓房辦理房產(chǎn)證。建議王女士先跟開發(fā)商交涉，弄清楚不能辦證的原因，要求對方給出解決方案，如果雙方分歧較大，王女士可以通過司法途徑起訴開發(fā)商違約。

在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有著明確規(guī)定：逾期未辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)按商品房買賣合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，王女士與開發(fā)商簽訂的合同中約定的辦證時間是300天，很明顯是開發(fā)商違反了合同約定，王女士可要求開發(fā)商必須盡快辦理房產(chǎn)證，或者解除合約并讓其承擔(dān)違約金。

此外，以下兩種情況下開放商未能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以維權(quán)：

1.商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

2.商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

案例二：開發(fā)商私改新房規(guī)劃，表里不一害慘人

李先生前年買了一套新房，后來聽其他業(yè)主說，他買的那套房子不合規(guī)。原來原本規(guī)劃建13層的房子，被開發(fā)商私自加蓋到16層，而李先生所買的房子正是在第14層。

融360分析：增加樓層，更改戶型面積、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸，私改樓盤規(guī)劃的開發(fā)商目的只有一個，那就是多建房子多賣錢。但是對于購房人來說問題就大了去了，案例中的樓房私自加蓋的3層并不在規(guī)劃中，房管局不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子就跟黑戶一樣，會引發(fā)各種問題，比如有學(xué)校入學(xué)要求之一就是提供所在區(qū)域房屋產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證孩子上學(xué)都成了問題，更重要的是，私改的房子安全性都難以保障呢。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

由此看來，開發(fā)商已經(jīng)嚴重違反規(guī)定了，建議李先生同其他受害人一起起訴開發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任并予以賠償。

案例三：中介隱瞞房屋真實價格，簽了合同也能解除

小劉今年通過中介購買了一套價值335萬的二手房，合同中寫明買賣雙方支付1%的中介費給中介公司。但簽約后從賣家處得知，房東原掛牌價格為330萬，中介給出的報價是340萬，然后還說是他們幫忙還價到335萬的，小劉覺得中介隱瞞房屋真實價格，拒絕支付中介費。

融360分析：二手房交易市場同樣是十面埋伏，有中介為了促成交易隱瞞房屋真實報價?！逗贤ā芬?guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的 ，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。中介沒有履行如實告知房屋信息的義務(wù)，小劉有權(quán)拒絕支付中介費，解除合同

需要注意的是，在簽合同的時候，就把相關(guān)違約情況、違約金寫清楚，打官司的時候也好有理有據(jù)。

案例四：中介合同中暗藏霸王條款，購房人有權(quán)拒絕

小張通過中介公司購買二手房，在簽訂居間協(xié)議的時候，他發(fā)現(xiàn)里面有一條款這樣規(guī)定：“委托期限屆滿后兩個月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”，意思就是通過中介選房，買房人不能私下與房主達成購房協(xié)議，否則要承擔(dān)違約金。小張有些疑慮了：找誰買房是我的自由，中介有權(quán)這樣要求我嗎？

融360分析：《消費者權(quán)益保護法》規(guī)定，消費者在自主選擇商品或者服務(wù)時，有權(quán)進行比較、鑒別和挑選。中介公司涉嫌侵犯了購房人自住選擇的權(quán)利，小張可以拒絕簽協(xié)議。如果當時沒看清協(xié)議內(nèi)容就簽了字，可以“霸王條款”為依據(jù)要求解除協(xié)議。

融360總結(jié)：買房路上風(fēng)險多，真心不希望購房人走上維權(quán)的道路，費時費力不說，還要承擔(dān)精神上的壓力。所以大家在買房的時候就小心點，看清楚房屋規(guī)劃等情況，不要盲目買房。同時最好聯(lián)合其他受害業(yè)主一起，有組織地進行維權(quán)。