▲青島2017年3月15日出臺(tái)樓市調(diào)控新政“限購(gòu)限貸”

 

       南京、青島，15日晚間，又有兩座二線(xiàn)城市發(fā)布限購(gòu)措施，樓市調(diào)控進(jìn)一步加力。而此前，僅本月以來(lái)，就已有杭州、南昌等九座二線(xiàn)城市限購(gòu)升級(jí)，還有滁州、三亞、贛州等六座三、四線(xiàn)城市出臺(tái)新政調(diào)控樓市。春節(jié)后短短一個(gè)多月，又開(kāi)啟了一波樓市調(diào)控的“小高潮”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，上升勢(shì)頭顯著，甚至超過(guò)預(yù)期，部分二、三、四線(xiàn)城市或暗流涌動(dòng)、或已現(xiàn)過(guò)熱苗頭，成為引發(fā)調(diào)控升級(jí)的重要原因。

限購(gòu)政策“遍地開(kāi)花”

15日晚間，南京市發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購(gòu)政策的通知》，主要內(nèi)容包括：自16日起，在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有一套及以上住房的非該市戶(hù)籍居民家庭出售住房。在主城區(qū)(不含上述三區(qū))范圍內(nèi)，暫停向已擁有兩套及以上住房的該市戶(hù)籍居民家庭出售住房。以上限購(gòu)規(guī)定涵蓋新建商品住房和二手住房。

幾乎同時(shí)，青島市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，要求自16日起，在市區(qū)范圍內(nèi)，能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前兩年內(nèi)、在該市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明(下稱(chēng)“證明”)的非該市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套住房；對(duì)在市區(qū)范圍已擁有一套及以上住房的非該市戶(hù)籍居民家庭，或無(wú)法提供上述“證明”的非該市戶(hù)籍居民家庭，暫不得購(gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的不予認(rèn)可。

此前一天，3月14日，贛州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求：提高第二套住房公積金貸款首付比例至50%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套住房的，暫停辦理商業(yè)貸款；住宅用地的競(jìng)買(mǎi)保證金比例按不低于宗地起始價(jià)的50%交繳。另外，在市中心部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)措施。

還不止上述三地，近期，陸續(xù)有二、三、四線(xiàn)城市加入樓市調(diào)控行列。3月2日，杭州樓市限購(gòu)再升級(jí)，明確暫停對(duì)已擁有兩套及以上住房的該市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌當(dāng)?shù)毓俜矫襟w報(bào)道稱(chēng)，該市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將加大限購(gòu)限貸力度，增加住宅用地和住宅有效供應(yīng)量，確保住宅量?jī)r(jià)平穩(wěn)。3月9日，安徽滁州市七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)實(shí)行差別化住房信貸政策，市區(qū)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的，申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款首付款比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的，首付款比例不低于40%；第三套首付款不低于60%。3月12日，三亞市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓、禁止陰陽(yáng)合同、二套房首付比例不低于50%，同時(shí)暫停向購(gòu)買(mǎi)第三套房以及上的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

三、四線(xiàn)城市抑制“炒房風(fēng)”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自春節(jié)后，除海南、安徽、山東等省一級(jí)政府出臺(tái)各類(lèi)房地產(chǎn)政策外，已有不下十個(gè)二線(xiàn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，其中包括原有調(diào)控政策再升級(jí)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)整等。另外，有六個(gè)三、四線(xiàn)城市也加入調(diào)控行列。節(jié)后短短一個(gè)多月的時(shí)間，又開(kāi)啟了調(diào)控的“小高潮”。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管多數(shù)城市在經(jīng)歷去年調(diào)控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前兩月樓市成交增長(zhǎng)顯著。例如重慶，今年前兩月住宅成交量同比增長(zhǎng)73%，而南昌前兩月成交近100萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到104%。三、四線(xiàn)城市中，徐州前兩月成交同比增長(zhǎng)超過(guò)八成，鹽城也同比上升33%。

“大部分成交下滑城市受到供應(yīng)不濟(jì)的影響，主要是因?yàn)?lsquo;限價(jià)’政策所致，在導(dǎo)致成交下滑的同時(shí)，實(shí)質(zhì)上還造成新上市樓盤(pán)銷(xiāo)售火熱。因此，當(dāng)前市場(chǎng)也呈現(xiàn)出買(mǎi)房難和市場(chǎng)成交下滑共存的‘奇景’。”業(yè)內(nèi)指出。

在這樣的市場(chǎng)背景下，近一段時(shí)間以來(lái)，連云港、滁州、涿州、三亞等三、四線(xiàn)城市紛紛加入調(diào)控行列。丁祖昱分析認(rèn)為，這些實(shí)施調(diào)控的三四線(xiàn)城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區(qū)，由于北京房?jī)r(jià)快速上升導(dǎo)致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘?。再加上張家口的崇禮區(qū)舉辦冬奧會(huì)等原因，也帶來(lái)部分投資客，讓市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上升了好幾個(gè)臺(tái)階，調(diào)控強(qiáng)化也在情理之中。而涿州宣布限購(gòu)以及連云港上調(diào)公積金首付則應(yīng)屬于“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米左右，再加上去年以來(lái)整個(gè)海南樓市明顯好轉(zhuǎn)。因此，對(duì)三亞的調(diào)控也是順理成章。

而去年已過(guò)熱大漲的二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)也成為趨勢(shì)。自去年9月份以來(lái)，杭州、南京、合肥等城市多次發(fā)布調(diào)控政策，其中合肥、杭州、南京分別達(dá)到五次。其中，杭州的這次調(diào)整，是近幾次中比較嚴(yán)厲的一次。另外，南昌也在原有的限購(gòu)上擴(kuò)大了范圍。而這些城市限購(gòu)的加強(qiáng)都可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的降溫效應(yīng)。

宏觀方面，3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。專(zhuān)家表示，從數(shù)據(jù)看，樓市銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，但市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。一線(xiàn)城市受調(diào)控影響，交易量有所降溫，二、三、四線(xiàn)城市則表現(xiàn)超過(guò)預(yù)期，投資外溢現(xiàn)象明顯，尤其是一線(xiàn)城市周邊的三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)熱銷(xiāo)，一些樓盤(pán)的外來(lái)投資客超過(guò)六成。投資需求釋放拉動(dòng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，這也是調(diào)控升級(jí)擴(kuò)容的重要原因。