手握百萬和千萬的購房人在選房的時候，心態(tài)的差別究竟有多大？在采訪了多位業(yè)內人士和購房人后得到最多的答復是：“都是為了自住，只要差不離就趕緊買了，只不過花的錢更多而已。”因此，選擇合適的購房時機就成為當前剛需改善型購房人的當務之急。

隨著樓市調控的深入，買賣雙方的預期都在潛移默化中發(fā)生著變化，而近期北京樓市在降溫后迎來了供應窗口期，似乎成為入場“抄底”的好時機。

止跌上揚

“7萬+”高端項目11月成交226套，比10月“重創(chuàng)”時增加35套

12月首周成交了120套

短暫的沉寂之后，北京高端住宅市場迎來了一輪成交熱情。

據亞豪君岳會統(tǒng)計，在進入到12月的第一周內，售價為每平方米7萬+的高端項目實現成交120套。亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅告訴記者，在“9·30樓市新政”后的10月份，北京7萬+的高端項目成交量曾一度遭遇重挫；而進入11月份后，這部分項目共成交226套，相比10月份增加了35套。“按照這一趨勢計算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。”郭毅表示。

而來自中原地產的一份研究數據也顯示出類似的趨勢。中原地產統(tǒng)計，截至12月10日，今年北京單價“10萬元+”的豪宅已經成交523套，總金額首次突破100億元，達到192億元。

多位業(yè)內人士表示，較之于調控中的限購限貸政策，對高端市場而言，對其影響最大的其實是“限房價、競地價”的重啟。目前，公寓豪宅市場當中的大量高價項目都是受到高土地成本的推升，而一旦“限房價”項目出現，明顯的價差必然會對周邊高價項目造成極大的競爭壓力。但首批“限房價、競地價”的4宗地塊，住宅部分已全部競為房企100%自持，這一結果出乎所有市場參與者的預期。“僅有租賃權性質的住宅物業(yè)，與周邊銷售型物業(yè)無法產生直接競爭關系，因此，周邊高價地項目的定價及銷售壓力驟減。”一位資深業(yè)內人士透露，就在海淀永豐板塊內，原本預計延后入市的首創(chuàng)天閱西山項目，也在11月取得預售許可證后低調入市。

雖然調控暫時打亂了公寓豪宅市場的供需節(jié)奏，但并未令北京樓市出現本質變化。郭毅指出，預期中的市場走冷周期極為短暫，使得開發(fā)商供應意愿有所抬頭，11月取得預售許可的4個住宅項目當中，其中2個為售價在7萬元/平方米以上的高端項目，而供應的回升也使得進入12月之后的高端市場銷量有了止跌上揚的勢頭。

加緊入市

12月已有12個項目開盤銷售

性價比較高項目獲熱銷

開發(fā)商的加速推盤，無疑為購房人拓寬了購房的通道。一直在關注三居產品、想要換房的金女士，突然發(fā)現一些性價比較高的項目在近期出現了。“上個月可以看的項目幾乎沒有，不是沒有預售證，就是不賣了；這個月能看的房子好像多了，價格也有了浮動。”據金女士觀察，位于海淀的純新盤橡林郡，近期開盤價格在7萬元/平方米左右，比毗鄰的華潤·萬橡府(樓盤資料)前期住宅的價格還低了1萬元/平方米左右。記者隨后了解到，橡林郡開盤當天實現去化50%左右。

盡管“日光盤”不再，但市場上的“熱銷”也不是個案。老項目天潤香墅灣1號(樓盤資料)在近期開盤，開發(fā)商表示，當日也獲得了近七成的認購率。分析人士指出，近期一些由中小房企開發(fā)的項目在加快入市，由此表露出開發(fā)商在保障現金流穩(wěn)健的前提下正在加速推盤。數據顯示，12月已有12個項目開盤銷售，超出了此前的預期，新增供應達3900多套，已超過10月及11月全月供應量，達到調控后的一個供應小高峰。

某業(yè)內人士在觀察后也發(fā)現，近期市場上出現了一些單價剛剛邁上豪宅門檻，總價卻不算太高的項目；而作為目前市場上主流的改善型客群，正在抓緊這個機會出手，一是怕買不到，二是怕將來價格更高。該人士進一步指出，一些老項目推出的新產品價格表現仍然很堅挺，甚至仍保持小幅上漲的態(tài)勢，尤其是具有一定品牌優(yōu)勢的項目進入銷售后期，產品及配套溢價的提升，支撐著項目的漲價。

而單個項目對于購房者的熱情，感受更直接。位于南三環(huán)的魯能釣魚臺美高梅別墅日前正式進入銷售周期。作為四環(huán)內稀缺的獨棟別墅項目，以單套5000萬元起的定價躋身京城高端項目之列，但據魯能集團相關負責人透露，近期接待的客戶日均能夠達到四五組。“現在的客戶非常成熟，他們對項目周邊以及區(qū)域未來的規(guī)劃比我們還清楚；從接觸過的客戶來看，他們對地段的要求仍然是首位的。”該負責人表示。

在業(yè)內人士看來，此輪“9·30樓市新政”的收緊調控，雖然從限貸層面抑制了部分購房需求，但更重要的影響則是在于改變市場預期。某資深業(yè)內人士告訴記者：“市場層面的短期成交確實有下滑，因為杠桿降了，就算是籌錢也需要一個周期，但更現實的是，現在可選的項目太少了，而且越來越貴，所以一些項目開盤依然能賣得很好。”

供應緊張

今年四環(huán)內的住宅及公寓的預售占比僅有3%

明年住宅預售量仍緊縮

盡管樓市在近期表現出供應量環(huán)比的小幅回升，但整體供應不足的現實仍然助推成交均價的攀升。根據亞豪君岳會最新的統(tǒng)計數據顯示，12月第二周，北京純商品住宅的成交均價達到46064元/平方米，繼續(xù)刷新歷史新高。

“開發(fā)商這么搶地，就是因為手里儲備不足，就算有以前出讓但還沒有入市的地塊和項目，但都各有各的原因，未必就能趁著現在供應的空窗期馬上就供應出來。”某市場人士指出。

記者從第三方機構了解到，從四環(huán)內商品房的供應走勢來看，2010年四環(huán)內住宅及公寓的預售套數占到總預售量的比重尚且能夠達到12%，不過隨后幾年一直處于10%以內，而截至目前，今年四環(huán)內的住宅及公寓的預售占比僅有3%。而從土地出讓的新特征來看，這也將成為最后一批位于城區(qū)的公寓豪宅項目，因此雖然遭遇調控，城區(qū)的住宅也仍然能夠得到購房者的青睞。

另外，11月單價7萬+的成交套數前十的項目中，包括使館壹號院(樓盤資料) 、龍湖西宸原著(樓盤資料)等在內的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅中僅有山水文園等少數幾個項目上榜。

多位業(yè)內人士表示，樓市供應不足的趨勢在明年或將更加明顯。公開資料顯示，2010年之前北京純商住宅年度預售面積基本維持在1000萬平方米以上，自2010年開始出現逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預售面積開始進入波谷，其根本原因在于土地供應的萎縮。而據業(yè)內人士測算，今年截至目前僅出讓了42萬平方米的可售純商住宅，這將直接加劇明年住宅預售量的緊縮局面。