在11月7日-11月13日的一周，用益信托統(tǒng)計(jì)到的集合房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為0。

房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模隨政策收緊而應(yīng)聲回落。據(jù)用益信托發(fā)布的前10個月集合資金信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模103.79億元，環(huán)比下降了約50%，而進(jìn)入11月份以來，更是有一周未統(tǒng)計(jì)到集合類房地產(chǎn)信托成立。

光大興隴信托研究員羅凱認(rèn)為，監(jiān)管部門和各家公司都對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，加強(qiáng)監(jiān)管和提高項(xiàng)目過會條件，降低此類業(yè)務(wù)的比重以降低風(fēng)險(xiǎn)集中度。

看得見的下降

10月份以來，集合類房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模呈明顯的下降趨勢。用益信托網(wǎng)近日發(fā)布的前10月份集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份共成立房地產(chǎn)信托38只，與9月份相比減少了27只；成立規(guī)模103.79億元，與9月份的210.15億元相比下降了50%。

而進(jìn)入11月份以來，下降速度有蔓延的趨勢，其中，用益信托的周報(bào)顯示，在上一周（11月7日-11月13日），統(tǒng)計(jì)到的房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量和規(guī)模為0。

針對房地產(chǎn)信托融資規(guī)模下降的現(xiàn)象，用益信托的解讀為，“在產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是信托公司服務(wù)時(shí)間最長、積累經(jīng)驗(yàn)較為豐富的兩個行業(yè)，以往這兩個行業(yè)內(nèi)的企業(yè)普遍通過高負(fù)債、高杠桿并持有重資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，但是隨著行業(yè)利潤空間收窄，這種經(jīng)營方式的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。”

值得注意的是，房地產(chǎn)信托在10月份的平均預(yù)期收益率為6.87%，較今年1月份已下降了1.36個百分點(diǎn)。

在光大興隴信托研究員羅凱看來，集合類房地產(chǎn)信托近期融資規(guī)模的下降，從房地產(chǎn)市場的角度來看，原因有三點(diǎn)：1.目前處于房地產(chǎn)小周期的頂點(diǎn)；2.政策全面收緊，國家明確限制資產(chǎn)泡沫，住建部銀監(jiān)會等部門從分兵到合進(jìn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控；3.人口拐點(diǎn)已過，剛性購房需求增長速度趨于下降，二手房供應(yīng)增速抬頭，城鎮(zhèn)化人口流入速度邊際遞減，沒有支撐房價(jià)長時(shí)期高速上漲的基礎(chǔ)。這些原因?qū)е履壳捌毡檎J(rèn)為房地產(chǎn)的進(jìn)一步增值空間逐步減小，但是風(fēng)險(xiǎn)在累積。

“基于此，監(jiān)管部門和各家公司都對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，加強(qiáng)監(jiān)管和提高項(xiàng)目過會條件，降低此類業(yè)務(wù)的比重以降低風(fēng)險(xiǎn)集中度。”羅凱對《證券日報(bào)》記者表示。

風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇并存

銀監(jiān)會近日下發(fā)通知擬對房價(jià)上漲過快的16個熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，除對房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)中介等相關(guān)業(yè)務(wù)檢查外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況也被納入其中。具體包括：是否嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)定；是否加強(qiáng)信托資金用途和流向監(jiān)控；是否通過多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求；信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款等。

“可以預(yù)期，住建、銀監(jiān)、國土等監(jiān)管部門將會在黨中央國務(wù)院決策拍板下通力合作、打好政策組合牌，依法調(diào)控，真調(diào)真控，控而不亂，緊而不松。從信托監(jiān)管看，‘432’需要做適當(dāng)調(diào)節(jié)，提升開發(fā)企業(yè)自有資金比例和資質(zhì)要求。”羅凱說。

不過，地產(chǎn)調(diào)控對信托公司來說將來也并非不是一個機(jī)會，羅凱認(rèn)為：“從信托業(yè)和信托公司來看，隨著前段時(shí)間房地產(chǎn)政策的收緊，信托公司大都已提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批過會條件。但不排除銀監(jiān)和住建管理部門管理趨嚴(yán)后，房企從銀行、資本市場發(fā)債等轉(zhuǎn)向信托尋求融資的剛需增大。”

根據(jù)用益信托發(fā)布的今年前10個月集合資金信托產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模在9月份達(dá)到頂點(diǎn)，這與房地產(chǎn)市場的走勢相匹配。

“從投資者的角度看，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大，在投資購買信托產(chǎn)品時(shí)需要對投向做仔細(xì)的了解，不用一棍子打死，但要精挑細(xì)選，簡單講就是選項(xiàng)目質(zhì)地優(yōu)、房地產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)的項(xiàng)目。已經(jīng)購買了去年底至今發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者，不必驚慌，及時(shí)關(guān)注相關(guān)產(chǎn)品所投項(xiàng)目的進(jìn)度、所在地的政治經(jīng)濟(jì)情況和國家與所在地房地產(chǎn)相關(guān)政策等。”羅凱說。