銀行嚴(yán)控房產(chǎn)“二押”貸款買(mǎi)房

一則貸款廣告信息近日在朋友圈引起熱議，該廣告稱(chēng)“招商銀行個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，貸款年限長(zhǎng)，利率低，申請(qǐng)方便，最重要可以二押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分。”對(duì)此，招行上海分行回應(yīng)稱(chēng)：“我行嚴(yán)格控制有房就貸產(chǎn)品用途，貸款資金僅可作為生意經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)使用，不可用于房產(chǎn)資金墊付。上海市目前允許房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，我行通過(guò)多種手段，嚴(yán)格限制房產(chǎn)價(jià)值及綜合抵押率。”據(jù)了解，招行在北京地區(qū)并沒(méi)推出這一業(yè)務(wù)。

只要在上海有房就能申請(qǐng)貸款

在上海，招行推出“有房就貸”產(chǎn)品，只要客戶在上海地區(qū)有房，無(wú)論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產(chǎn)品可供申請(qǐng)。該產(chǎn)品主要針對(duì)上班族與小微業(yè)主，抵押額最高2000萬(wàn)，貸款月供計(jì)算期最長(zhǎng)可至20年，可根據(jù)客戶的實(shí)際情況定制還款計(jì)劃。

沒(méi)有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢(qián)呢？舉例來(lái)說(shuō)，5年前，客戶貸款200萬(wàn)買(mǎi)一處價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在這處房產(chǎn)已經(jīng)升值到1000萬(wàn)，而客戶還有150萬(wàn)貸款余額沒(méi)還完，又急需用錢(qián)消費(fèi)。這時(shí)，用這一房產(chǎn)可再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款，理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的八成左右減去沒(méi)結(jié)清的貸款。一般估值相當(dāng)于市價(jià)的七成，所以這一案例中，新增加的額度大約是560萬(wàn)減去150萬(wàn)，差不多是410萬(wàn)元。當(dāng)然，最終銀行審批的額度還與申請(qǐng)人的收入有關(guān)，一般要求月收入要大于月還款額的2倍。

房產(chǎn)“二押”只能用于消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)

當(dāng)下房?jī)r(jià)狂飆，樓市瘋漲，很多人都想方設(shè)法找錢(qián)炒房。部分市民甚至打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，想借此籌集首付資金。

所謂“房抵貸”，是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。只不過(guò)，有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，有些銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)，這就是所謂“二押”，銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產(chǎn)進(jìn)行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產(chǎn)證的現(xiàn)房，也有銀行可接受本行合作按揭項(xiàng)目的期房做抵押，但貸款額度在房產(chǎn)證下來(lái)前會(huì)有限制。

多家銀行的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，都要填寫(xiě)貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定，發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過(guò)30萬(wàn)元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶。比如，申請(qǐng)裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶。

有中介違規(guī)操作玩起“房抵貸”

不過(guò)樓市的火爆讓很多人想方設(shè)法繞開(kāi)監(jiān)管要求，希望用消費(fèi)貸款來(lái)籌集自己的首付資金。一些中介機(jī)構(gòu)也做起了這種違規(guī)生意。一家貸款中介機(jī)構(gòu)的客戶經(jīng)理張先生告訴北青報(bào)記者，沒(méi)有還完貸款的房產(chǎn)的確可以進(jìn)行二次抵押，只要有房產(chǎn)證就行。他還告訴北青報(bào)記者，貸款不能直接打到貸款人的個(gè)人賬戶，需要先到一個(gè)第三方賬戶過(guò)渡一下，一般都包裝成買(mǎi)紅木家具、珠寶、裝修等，錢(qián)先打到這些地方，再轉(zhuǎn)回來(lái)。

2014年，為防止貸款資金進(jìn)入投資領(lǐng)域，北京銀監(jiān)局專(zhuān)門(mén)發(fā)文要求，個(gè)人消費(fèi)貸原則上發(fā)放金額不超過(guò)100萬(wàn)元、期限為10年以?xún)?nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多高，也不論你的個(gè)人收入多高，最多也就只能貸款100萬(wàn)元。