熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)的調(diào)控政策，似乎并未給土地市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)影響。
近日，出臺(tái)了調(diào)控政策的南京、杭州、武漢等地，紛紛推出首批土地試水，南京還首度嘗試了“限定高價(jià)、搖號(hào)競(jìng)得”的新規(guī)則。在實(shí)際出讓中，杭州、武漢的部分地塊仍以極高的溢價(jià)率成交，南京的大部分地塊則達(dá)到最高限價(jià)，將以搖號(hào)的方式?jīng)Q定得主。
8月以來(lái)，上述三個(gè)城市分別出臺(tái)了以限價(jià)、限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控政策，調(diào)控力度僅次于一線城市。
但很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)其效果并不看好，認(rèn)為雖然這些政策能夠在一定程度上抑制房屋成交量，但若資產(chǎn)荒和庫(kù)存偏緊的基本面不能改善，企業(yè)就不會(huì)放棄對(duì)土地的爭(zhēng)奪，且“搶地潮”還會(huì)向更多的城市蔓延。
就在南京全部5宗土地都實(shí)現(xiàn)“熔斷”的9月21日，東莞、無(wú)錫，再度出現(xiàn)“馬拉松式”的土地交易。其結(jié)果是，東莞誕生單價(jià)最高的高價(jià)地，無(wú)錫的一宗土地交易則創(chuàng)下耗時(shí)近7個(gè)小時(shí)的紀(jì)錄。
“搶地”局面未改
9月下旬，南京迎來(lái)今年最大規(guī)模的供地，總計(jì)27宗土地。自19日至21日的3天內(nèi)，南京共有18宗土地迎來(lái)網(wǎng)上交易，其中有4宗純商業(yè)用地，另外14宗土地均帶有住宅性質(zhì)。
這些土地是在今年8月12日正式掛出，在這前一天，南京發(fā)布調(diào)控新政，首創(chuàng)“搖號(hào)拿地”政策，即對(duì)土地實(shí)施最高限價(jià)，當(dāng)達(dá)到最高限價(jià)后，采取搖號(hào)的方式來(lái)產(chǎn)生得主。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)，“土拍網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。”
這些政策被認(rèn)為頗具獨(dú)創(chuàng)性。在此之前，深圳于今年上半年試行現(xiàn)房銷售。北京則早已對(duì)土地交易實(shí)施最高限價(jià)，但在達(dá)到最高限價(jià)后，多以競(jìng)拍保障房面積的方式來(lái)決定最終得主。南京不僅將“現(xiàn)房銷售”和“最高限價(jià)”相結(jié)合，還首度提出“搖號(hào)拿地”的辦法。
從實(shí)際情況來(lái)看，這并不能避免市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。18宗土地中，僅有4宗商業(yè)用地未能拍至最高限價(jià)。其余14宗土地的價(jià)格全部達(dá)到上限，將在23日進(jìn)入“搖號(hào)”階段，并將全部以現(xiàn)房方式進(jìn)行銷售。
值得注意的是，參與“G45鐵心橋地塊”和“G48浦口區(qū)江浦街道白馬3號(hào)地塊”搖號(hào)的企業(yè)，共有42家；參與“九龍湖地塊”搖號(hào)的企業(yè)，一共有64家。“搶地”局面明顯。
某大型房企南京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近大半年來(lái)，南京房企普遍處于“缺糧”狀態(tài)，因此一旦有土地供應(yīng)，便很容易遭遇瘋搶。且在南京庫(kù)存告急的情況下，企業(yè)對(duì)土地價(jià)格的接受度普遍提高，對(duì)高價(jià)地的出現(xiàn)已經(jīng)“見(jiàn)怪不怪”。
9月20日，杭州迎來(lái)了新政之后的首批土地拍賣，涉及余杭、蕭山的5宗地塊。這批土地的出讓共歷時(shí)4個(gè)半小時(shí)之久，其中，“蕭山新街24號(hào)地塊”的競(jìng)拍時(shí)間就超過(guò)了3個(gè)小時(shí)，樓面價(jià)12690元/平方米，溢價(jià)率323%，刷新了杭州宅地出讓最高溢價(jià)率紀(jì)錄。
隨后出讓“蕭山新街25號(hào)地塊”，樓面價(jià)達(dá)到12760.41元/平方米，溢價(jià)率達(dá)326%，再次刷新紀(jì)錄。這兩宗地塊共吸引了27家競(jìng)買單位報(bào)名參與。
早在9月13日，武漢也迎來(lái)新政后的首場(chǎng)土拍，但熱度相對(duì)冷淡。在參與競(jìng)拍的8宗土地中，有1宗位于新洲的地塊流拍，另外7宗最終成交。其中，位于漢陽(yáng)燎原村的一宗舊城改造用地以底價(jià)成交；另一宗位于武昌區(qū)秦園路店商服地塊也底價(jià)成交。
雖然此次競(jìng)拍未誕生新的“地王”，但在黃陂區(qū)武湖街一宗純住宅用地的出讓中，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，溢價(jià)率達(dá)到了486.47%，樓面地價(jià)4809.7元/平方米。
此前出臺(tái)新政的廈門、鄭州，到目前為止尚未推出土地交易。蘇州則將于本月內(nèi)推出一批土地，并按照其最新的制度來(lái)拍賣：住宅用地競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)。
“限”字訣難敵資產(chǎn)荒
在這些土地出讓之前，上述三個(gè)城市分別出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。
8月11日，南京發(fā)布新政，除調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式外，還將二套房的最低首付比例提高至35%。8月31日，武漢發(fā)布新政，將中心城區(qū)的二套房最低首付比例提高至40%。9月18日，杭州發(fā)布新政，對(duì)部分區(qū)域房屋實(shí)施限購(gòu)。
這被看做是今年以來(lái)第二波樓市調(diào)控的代表。之前，因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，南京、蘇州等“強(qiáng)二線城市”出臺(tái)相關(guān)政策予以調(diào)整。進(jìn)入下半年，樓市資金依然充裕，并從“強(qiáng)二線城市”溢出，涌向其他二線城市。因此7月以來(lái)，除南京、蘇州加碼調(diào)控外，廈門、武漢、鄭州、杭州等地也紛紛出臺(tái)調(diào)控措施。
這些政策涵蓋限購(gòu)、限價(jià)、限貸等方面，主要面向需求端，政策力度僅次于一線城市。南京、蘇州、鄭州等地還對(duì)土地出讓做出一定的限定，如實(shí)施最高限價(jià)、提高土地出讓的保證金比例，等等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，政策的實(shí)際效果和心理影響，可能會(huì)使得房屋成交量出現(xiàn)一定的回落。但在土地交易市場(chǎng)，這些政策的效果恐怕并不明顯。
張大偉指出，當(dāng)前市場(chǎng)過(guò)熱的主因在于資金潮下的資產(chǎn)荒，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)低迷、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺乏的情況下，資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變，一二線城市的房屋和土地都將持續(xù)被資金追捧。
“現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司的邏輯，通常是將獲取項(xiàng)目、養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)放在首位，項(xiàng)目的利潤(rùn)率則是次要的考慮因素。” 上述大型房企南京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，南京這批集中出讓的“現(xiàn)房銷售”項(xiàng)目，未來(lái)有可能遭遇相對(duì)冷淡的市場(chǎng)環(huán)境，以及激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，但企業(yè)在現(xiàn)階段并不會(huì)有著過(guò)多的考慮。
另一方面，經(jīng)過(guò)此前的“去庫(kù)存”，東部城市的庫(kù)存規(guī)模再度進(jìn)入偏緊區(qū)間。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個(gè)月，屬于偏高的水平。截至今年8月底，該指標(biāo)已降至5.2個(gè)月的水平，位于偏緊區(qū)間。這種變化頗能解釋近期杭州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，也反映出杭州出臺(tái)“限購(gòu)令”的背后原因。
同樣地，截至8月底，南京的新建商品住宅去化周期則不足3個(gè)月，蘇州、廈門的去化周期則不足6個(gè)月，均處于“告急”的警報(bào)狀態(tài)。
一些房企人士則質(zhì)疑制度的合理性。其中，“搖號(hào)”政策被指帶有內(nèi)部操作的空間，缺乏公平性。提高土地競(jìng)買保證金比例的做法，則被認(rèn)為沒(méi)有實(shí)際意義。
北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，按照慣例，保證金金額通常相當(dāng)于底價(jià)的20％-30％左右，對(duì)于志在拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使提高該比例也不會(huì)造成太大影響。只有一種情況例外，即地方政府集中大規(guī)模推地，“有些企業(yè)對(duì)其中多宗地塊感興趣，光是支付的保證金就達(dá)上億元。”但他認(rèn)為，對(duì)于現(xiàn)金流充裕的大型房企來(lái)說(shuō)，這也不會(huì)造成太大影響。
他表示，現(xiàn)有的調(diào)控手段很難阻止企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/div>
張大偉指出，除非降低流動(dòng)性、大幅增加土地供應(yīng)，否則“搶地”的局面并不能得到根本改善，且還可能向其它城市進(jìn)一步蔓延。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至21日，9月全國(guó)已成交31宗超過(guò)10億元的地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了21宗。如果加上已經(jīng)觸碰最高限價(jià)的南京14宗地塊，該類土地則達(dá)到35宗，接近8月的水平。
9月21日上午，東莞茶山橫江村地塊作為新鮮出爐的樓面單價(jià)最高土地而面世。該土地的拍賣歷時(shí)兩個(gè)小時(shí)，溢價(jià)率為411%，折合樓面地價(jià)12517元/平方米。同日，無(wú)錫市明麗雅地塊歷經(jīng)近7個(gè)小時(shí)、271輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)而拍出，成交的樓面價(jià)為10069元/平方米，溢價(jià)率為267%。兩塊土地的得主分別為時(shí)代地產(chǎn)和富力。
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