總體而言，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年來，百貨商場關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍。萬達(dá)、百盛、天虹等國內(nèi)主要的百貨公司，都宣布了關(guān)閉旗下部分虧損門店。這些現(xiàn)象不僅發(fā)生在三四線城市，在一線城市也很常見。

上海一位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資人士透露，其日前調(diào)研的位于上海浦東的一商業(yè)廣場，2010年開始招租，到2015年業(yè)主就逐步停止續(xù)約物業(yè)租賃合同，清理所有租戶，到今年4月就僅剩下沃爾瑪一家租戶。造成這一結(jié)果的原因主要是：第一，周邊人口環(huán)境和消費(fèi)水平不能充足地支撐這個商場；第二，周邊已經(jīng)有幾個發(fā)展較成熟的商場；第三，租金過高，運(yùn)營管理可能有問題；第四，該項(xiàng)目對面就是一個檔次低一點(diǎn)的大賣場，周邊人群以拆遷居民、外來人口為主，消費(fèi)更集中于此類商場。這可能是大量倒閉商場的一個縮影。

市場對于商場關(guān)店現(xiàn)象早已見怪不怪。大家多把造成這一現(xiàn)象的主要原因歸結(jié)為“宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱”“電商沖擊”等。但事實(shí)上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用房這三類物業(yè)的待售面積即庫存分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。

中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，多數(shù)時(shí)候，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會的真實(shí)需求很不匹配，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

之所以商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)如此極不匹配的情況，有大致兩個主要原因：第一，地方政府熱衷于打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規(guī)模打造城市新核心，樂于建設(shè)摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列；第二，住宅用地供給受政策限制，商業(yè)用地則不受限，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價(jià)”的輿論。

上個月初，國務(wù)院辦公廳正式公布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。其中提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。這從側(cè)面表明，政府意識到，商辦類物業(yè)庫存確實(shí)更為嚴(yán)重，住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。

日前，中國工商銀行內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，規(guī)定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%。對于這一調(diào)整，需要注意的是，一方面是銀行在自身不良和壞賬壓力下的調(diào)整動作，另一方面說明銀行可能提高了對商住房泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判。

在庫存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。數(shù)據(jù)顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。

值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業(yè)氛圍遠(yuǎn)比不上一線城市，但是商業(yè)項(xiàng)目的供給同樣充裕。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會更嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏多。

總體而言，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。