6月份以來(lái),土地市場(chǎng)持續(xù)高溫,一二線城市新推地塊尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面,住宅成交量正在逐步回落,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為二季度樓市將進(jìn)入階段性盤整。因此,高價(jià)拿地的企業(yè)未來(lái)將面臨資金鏈方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
克而瑞研究中心6月5日的研究報(bào)告指出,受益于2015年至今寬松的貨幣政策,上市房企發(fā)債頻繁,債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化,短期償債風(fēng)險(xiǎn)也得以降低。但長(zhǎng)期來(lái)看,由于土地總價(jià)明顯上升,房企的投資力度也不斷加大,總體負(fù)債規(guī)模不降反升。
該機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示,多數(shù)房企有息負(fù)債總額正在增加。2015年,65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元,平均有息負(fù)債為496.94億元。細(xì)分來(lái)看,大中型房企有息負(fù)債總額高企,主要由于重點(diǎn)城市樓市火爆,企業(yè)加快布局,資金需求量陡增,同時(shí)國(guó)內(nèi)融資渠道增多、成本降低,以大型和國(guó)資房企為代表的單筆融資規(guī)模增大。而中小型和區(qū)域型房企的有息負(fù)債總額相對(duì)較低,一方面是受限于企業(yè)規(guī)模與擴(kuò)張速度,資金缺口和融資能力較低;另一方面,“輕資產(chǎn)”介入降低企業(yè)負(fù)債壓力。
值得一提的是,有息負(fù)債總額排名前十的企業(yè)以大中型房企為主。其中,恒大、綠地位列前兩位,分別為2969.06億元和2398.75億元,萬(wàn)達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。同比2014年,恒大有息負(fù)債漲幅最高,達(dá)90%;碧桂園漲幅排名第二,達(dá)到47%。
此外,凈負(fù)債率最高的前十家企業(yè)以中小房企為主??硕鸬难袌?bào)指出,排名第一的為云南城投,凈負(fù)債率為434%,同比2014年上升89個(gè)百分點(diǎn);其次,為信達(dá)和綠地,凈負(fù)債率分別為281%和273%,分別同比2014年上升89個(gè)百分點(diǎn)和97個(gè)百分點(diǎn)。
在分析企業(yè)高負(fù)債率背后的原因時(shí),朱一鳴指出,以信達(dá)、華發(fā)為代表的有國(guó)資背景的企業(yè),融資渠道多元、外借資金成本低,拿地布局表現(xiàn)激進(jìn),造成資金鏈繃緊,凈負(fù)債率持續(xù)攀升。
整體來(lái)看,2015年65家重點(diǎn)房企短期負(fù)債總額為10330.56億元,平均短期負(fù)債158.93億元。2015年末,短期有息負(fù)債最高的十家企業(yè)分別是恒大、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科、碧桂園、
陽(yáng)光城。
對(duì)此,朱一鳴分析表示,從恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利等企業(yè)可以看出,短期有息負(fù)債的總額和房企的規(guī)?;臼浅收嚓P(guān)的,規(guī)模越大的企業(yè)短期有息負(fù)債的總額也就會(huì)越高。針對(duì)企業(yè)償債能力,他進(jìn)一步表示,在當(dāng)前市場(chǎng)背景下,房企規(guī)模越大,越應(yīng)當(dāng)拓展融資渠道,減小土地投資力度,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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