張先生為獲名校學位準備購買一套老城區(qū)的物業(yè)，臨簽約才知道該套房由8個人繼承，手續(xù)繁復，而且物業(yè)已有20多年樓齡，他擔心6年后會因為樓齡高、貸款年限短而難以易手。據(jù)了解，廣州市場上這種多業(yè)主的物業(yè)并不少見，有的業(yè)內(nèi)人士建議最好不要碰，有的認為要綜合考慮多方面因素決定是否購買。
案例：老學位房業(yè)主多達8人
張先生看中了一套位于老城區(qū)的物業(yè)，已有20多年樓齡，但因為有名校學位，加上剛加裝了電梯，實用率又高，所以也有不少買家青睞。然而，臨近簽約時，張先生才發(fā)現(xiàn)這套物業(yè)的業(yè)主竟然有8個人！原來，這是一套繼承物業(yè)，8個繼承人共同擁有這套物業(yè)，而且其中兩個身在異國他鄉(xiāng)，不太愿意為了這次交易回國。
張先生在擔憂交易不能順利進行的同時，又獲悉樓齡太舊的物業(yè)在下一次交易中比較“吃虧”：“有的按揭機構(gòu)告訴我，樓齡跟貸款年限加起來不能超過40年，有的說不能超過45年，我怕這會成為我6年后賣不出房子的原因。”到底買不買這套房子，張先生陷入了兩難。
解讀1 多業(yè)主物業(yè)發(fā)生糾紛機會大
“二手房交易中買家有時候要面對3個甚至更多的業(yè)主。”搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理李瑤表示，多業(yè)主的情況在實際的二手房交易過程中確實存在，“約占總數(shù)的兩成左右，老城區(qū)如越秀、荔灣相對常見一些。”據(jù)了解，由于交易需要取得每位業(yè)主的同意，因此相應的時間成本會比正常情況要高，而且有時也會發(fā)生某位業(yè)主出于個人原因而遲遲不愿賣房，導致交易失敗的情況。
陳先生的孩子過兩年要上小學，他看中了越秀區(qū)悅?cè)A路一套69㎡的兩居室，雖然是1985年的老房子，但裝修保養(yǎng)都還不錯。然而，在和業(yè)主溝通的過程中，陳先生了解到這是一套繼承物業(yè)，兄弟四人是共同業(yè)主，目前是他們的大哥在使用，盡管另外兄弟三人都同意賣房，但大哥由于戶口等原因遲遲不愿搬離，幾次三番下來，陳先生也只好放棄。
李瑤表示，多業(yè)主的物業(yè)發(fā)生糾紛的概率更高，業(yè)主之間在賣房與否及利益分配上協(xié)商不一致，導致交易一直處于拖延的狀態(tài)：“這對于買家，尤其是打算入手學位房的家長而言是非常不利的，一來有可能到最后會錯過公辦小學報名的截止時間，二來學位房市場供不應求，3月里的漲幅也幾乎是各類型物業(yè)中最高的，假如在一套學位房上徘徊糾纏了太長時間卻無法成交，待到重新看其他小區(qū)時，優(yōu)質(zhì)學位房可能已經(jīng)消耗大半，價格也已經(jīng)被抬高。”所以，她建議購買學位房時盡量避開多業(yè)主的物業(yè)。
解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度
不少買家尤其是有意入手學位房的家長，在前往銀行貸款時，都曾被告知房子樓齡較久，貸款不能超過一定年限。據(jù)了解，這主要是由于銀行對于樓齡加貸款的時間是有所限制的，并且不同的銀行具體規(guī)定也有區(qū)別。李瑤透露，目前建行和中行的規(guī)定是樓齡加貸款的時間不能超過40年，工行相對寬松，是50年，最為寬松的是光大銀行，只要不超過55年即可。考慮到越秀不少學位房樓齡較舊，李瑤建議買家在購房前到銀行咨詢一下可貸款的年限，以免由于可貸款年限縮短而導致首付成本大大提高。
據(jù)了解，不少買家擔心在子女小學畢業(yè)后賣房，樓齡太舊會導致無人接手。對此李瑤解釋道，由于越秀教育資源最為集中，名校林立，學位房價格居高不下，大部分有意向和經(jīng)濟實力買入越秀學位房的家長，其實并不會特別在意樓齡，在優(yōu)質(zhì)教育資源供不應求的背景下，只要學位好、價格合理，哪怕樓齡很舊也會有不少買家愿意接手。李瑤舉例稱，4月初剛剛成交的一套上世紀70年代的老房子，其對口的學校是培正小學，95平方米總價280萬元，每平方米不到3萬元，而其他對口小學的樓梯樓價格都要在4萬元／平方米以上，因此這套老房子仍舊憑借價格的優(yōu)勢順利成交。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜稱，部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年，但要看具體物業(yè)情況，而六年后有無人接手的問題主要是價格問題：“不過，學位房政策多變，到時學位房是否能作為物業(yè)的附加值難以預料。”
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房企4月銷售額
環(huán)比回落3.8%
廣州日報訊 （記者潘彧）在一季度數(shù)據(jù)大幅上漲之后，房企業(yè)績在4月份出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，32家公布2016年4月銷售業(yè)績的企業(yè)中，有19家銷售業(yè)績遜于3月，而整體單月業(yè)績也比3月微跌3.8%。
分析人士認為，房企業(yè)績整體下調(diào)源于一線城市成交量下調(diào)，而三、四線城市依然面臨房地產(chǎn)去化的難題。未來一線城市市場將面臨降溫，二線城市將成為市場熱點。
數(shù)據(jù)：六成企業(yè)銷售額環(huán)比下調(diào)
記者從中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)中了解到，截至昨日，公布2016年4月銷售業(yè)績的企業(yè)合計有32家，這32家企業(yè)合計公布的4月單月業(yè)績?yōu)?203億元，比3月同期的2288.94億元微跌3.8%。這32家公布月度銷售業(yè)績的企業(yè)在4月銷售面積為1786.97萬平方米，比3月份的1870.98萬平方米下調(diào)了4.5%。
同時，在32家企業(yè)中有19家出現(xiàn)了銷售業(yè)績的環(huán)比下調(diào)，占整體企業(yè)數(shù)字的六成。
業(yè)內(nèi)：二線城市將成市場熱點
對于企業(yè)來說，分化也越來越嚴重。
記者從公開數(shù)據(jù)了解到，在4月份的數(shù)據(jù)里，大型房企漲跌互現(xiàn)。在3月份銷售金額過百億的6家房企里，3家銷售數(shù)據(jù)上漲，3家則下跌。恒大地產(chǎn)銷售金額環(huán)比下滑超過20%，保利、融創(chuàng)也錄得小幅下滑，而萬科、碧桂園、綠城則有小幅攀升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然4月房企銷售依然處于高位，但部分城市的調(diào)控政策影響了市場后續(xù)的走勢，“整體看，在一季度大幅度上漲后，房企4月份受到一線城市成交量下調(diào)影響，整體成交開始沖高回落。”
布局于一線城市的房企面臨調(diào)控下成交量收縮的危局，而對于在三、四線城市布局的房企，同樣面臨去庫存的難題。張大偉表示，市場沖高回落的跡象開始出現(xiàn)。未來一線城市市場有望降溫，而二線城市將成為市場的主要熱點。一、二線城市的爆發(fā)與去庫存的政策期待完全背離，三、四線市場依然深陷泥潭。
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