一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“開門紅”，觸底反彈跡象顯現(xiàn)，至此，去年四季度以來出現(xiàn)的“滯脹論”、“硬著陸”等論調(diào)煙消云散。在解讀一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，國(guó)家發(fā)改委用6個(gè)“回升”來論證“開門紅”有充足依據(jù)。時(shí)隔一個(gè)季度，經(jīng)濟(jì)能觸底回升，并非自然度過了低迷周期，應(yīng)該是見效快、引擎強(qiáng)的投資明顯回升了。結(jié)合樓市走勢(shì)及數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)回升的最大功臣。

從數(shù)據(jù)看，“V型”反轉(zhuǎn)、增幅陡升是一季度房地產(chǎn)的兩個(gè)特征。一季度，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.1%，而去年一季度是下滑9.2%。3月當(dāng)月的銷售面積1.3億平米，創(chuàng)歷史新高；從2014年“9.30”開始，房地產(chǎn)已連續(xù)回升18個(gè)月。按照三項(xiàng)現(xiàn)行指標(biāo)（拿地、新開工和開發(fā)投資）滯后銷售6~12個(gè)月的規(guī)律，開發(fā)投資在去年四季度開始筑底，2015年1%的投資增速當(dāng)屬中期底部。

由于基數(shù)較低，重點(diǎn)城市銷售快速回升、“去庫(kù)存”利好不斷，“補(bǔ)庫(kù)存”開啟，帶動(dòng)三項(xiàng)先行指標(biāo)快速反彈。其中，新開工同比增長(zhǎng)19.2%，去年同期則是下降18.4%；土地購(gòu)置面積同比下降11.7%，比去年底收窄20個(gè)百分點(diǎn)。新開工和拿地快速反彈，直接表現(xiàn)在開發(fā)投資觸底回升。一季度，開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1~2月及去年底提高了3.2和5.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家發(fā)改委提及的“6個(gè)回升”中，談到房地產(chǎn)市場(chǎng)交易明顯回升。一季度，開發(fā)投資占總投資的比重已從去年的17.4%上升到20.6%，再考慮到樓市對(duì)于制造業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)回升最大功臣的論點(diǎn)或許站得住腳。但事實(shí)上，若觀察基建投資和房地產(chǎn)投資，會(huì)發(fā)現(xiàn)一季度二者的體量差不多，前者和后者分別為1.54萬億和1.77萬億元，但基建投資增幅達(dá)到19.2%，為開發(fā)投資的3倍多。一季度，固定資產(chǎn)投資增幅達(dá)到10.7%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)投資，基建投資的增量貢獻(xiàn)或許更大。

2015年下半以來，財(cái)政支出增速明顯高于收入增速，當(dāng)年地方債務(wù)置換了2.5萬億元。今年，中央將赤字率提高到3%，3月份地方債發(fā)行達(dá)到了7887億元的歷史最高水平、政策性金融債達(dá)到4070億元，再加上去年土地出讓依舊保持在高位，地方基建配套到位資金明顯改善，從而促成了基建投資的高增長(zhǎng)。今年一季度，新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資同比增長(zhǎng)39.5%，增速比去年大幅提升34.5個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)了7成左右的投資，預(yù)示著海綿城市、地下管廊、農(nóng)村公路等新的基建領(lǐng)域投資被激發(fā)。

根據(jù)中金的報(bào)告，2015年地方發(fā)起大量PPP項(xiàng)目。截至今年2月底，財(cái)政部政府和社會(huì)資本合作中心PPP項(xiàng)目庫(kù)收錄了7110個(gè)項(xiàng)目，總投資8.3萬億元。其中，6000多個(gè)項(xiàng)目是2015年后發(fā)起，總投資6.8萬億元。今年一季度，人民幣貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元，創(chuàng)歷史新高；一季度，社會(huì)融資規(guī)模增加6.59萬億元，比去年同期多1.93萬億元。新增社融放量部分印證，基建投資在被激活。

據(jù)此，可以判斷，一季度經(jīng)濟(jì)觸底反彈，基建投資發(fā)揮關(guān)鍵作用，開發(fā)投資發(fā)揮托底作用。這一判斷很重要，因?yàn)樯婕暗轿磥順鞘械恼咦呦?。目前，盡管樓市回升，但結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，“該回升的不回升、該降溫的不降溫”，一邊“去庫(kù)存”難度在加大，一邊樓市泡沫在吹大。一季度，商品房成交金額增速（54.1%）遠(yuǎn)大于銷售面積增速（33.1%），說明高單價(jià)房源占比大幅上升，這意味著，銷售主要集中在一二線熱點(diǎn)城市，占庫(kù)存70%的三四線城市成交并無顯著起色。

土地市場(chǎng)也證明這一點(diǎn)。一季度，開發(fā)商土地購(gòu)置3577萬平方米，同比下降11.7%，但土地成交1165億元，增長(zhǎng)3.7%，意味著土地出讓基本集中在一二線城市。土地市場(chǎng)火熱已蔓延至二線城市。一季度，二線城市樓面價(jià)同比上升112%，溢價(jià)率達(dá)到36%。百城房?jī)r(jià)顯示，3月份，房?jī)r(jià)漲幅TOP10城市，居前的都是二線城市。

隨著一線城市政策收緊，資金向二線城市及三大都市圈轉(zhuǎn)移，但投資炒作泛濫，東莞和惠州70%的房子被深圳人買走，90%是投資客；“環(huán)京縣”特別是“北三縣”（三河市、大廠縣、香河縣）房?jī)r(jià)之所以在一年內(nèi)翻番，投資客推動(dòng)是主因。據(jù)悉，滬浙蘇投資客已經(jīng)從蘇州、杭州、南京等高房?jī)r(jià)區(qū)域殺到了價(jià)格“洼地”的無錫、南通，今年以來，蘇州和無錫投資客占比分別達(dá)到40%和47%。但是，一季度商品房待售面積同比增加13%，庫(kù)存去化壓力未減。

因此，若經(jīng)濟(jì)觸底反彈，韌性足的基建投資被激活，樓市托底使命亟待減負(fù)。特別是，重點(diǎn)城市樓市火爆、投機(jī)泛濫，無論對(duì)實(shí)體，還是三四線去庫(kù)存，其明顯的“脫實(shí)向虛”、虹吸效應(yīng)都是不能容忍的。結(jié)合3月份以來，一線城市收緊限購(gòu)和杠桿，重點(diǎn)二線城市也相繼跟進(jìn)，再考慮到4月份二線城市樓市火熱已星火燎原，樓市政策將進(jìn)入“糾偏期”，而反向調(diào)控的案例會(huì)越來越多。