在目前的市場條件下，房子賣不出去，說明房子不被需要，或者房子質(zhì)量有問題，或者房子價錢太高

房地產(chǎn)去庫存這項政策自去年年底出臺以來的短短幾個月，深圳、上海房價狂飆，北京學(xué)區(qū)房已升到“宇宙價格”；房價上漲速度之快，幅度之大，令人驚愕。這一波一線城市房價的暴漲，跟此前去庫存的一系列政策是緊密相關(guān)的。我們可以來梳理一下，看看這一系列的去庫存政策是否符合供給側(cè)改革的思維。

首先，去庫存本來就應(yīng)該是供給側(cè)改革的一個重要的政策建議，但是，此前房地產(chǎn)去庫存的諸多具體政策，卻仍然是需求側(cè)思維。沈陽被叫停的大學(xué)生零首付購房政策就是一個最極端的例子：這項零首付政策針對大學(xué)畢業(yè)少于5年的新興工作群體。我們知道，大學(xué)剛剛畢業(yè)的年輕人，入門工資不高，財務(wù)剛剛獨立，此時是他們財力最緊張的時期。他們大多是租房，對購房沒有特別需求。而且他們對房價波動的風(fēng)險是沒有足夠的抵御能力的。零首付政策創(chuàng)造出大學(xué)生的購房需求，是不可持續(xù)的需求，是大學(xué)生財力負(fù)擔(dān)不了的需求。房價只要下降5%，這些享受了零首付政策的大學(xué)生就可能產(chǎn)生放棄房貸的動機，因為市場上其他房子的價錢比他們要付的房貸低了5%。幸好這一政策被及時叫停，這不是去庫存，只是把庫存壓力從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到銀行手中而已。總之，從降首付到財政補貼購房，再到今年一月銀行的天量房貸，這些刺激政策都屬于典型的需求側(cè)政策，而當(dāng)前，面對暴漲的一線城市房價，上海、深圳又開始限購、限貸，想以此控制居民的購房需求，這仍然是需求側(cè)的政策。

第二，我們要明確的是，去庫存的主體在于每一個微觀企業(yè)，而不是政府。換句話說，賣房子是每個房地產(chǎn)企業(yè)的事情，不應(yīng)該由國家來幫忙賣房。在目前的市場條件下，房子賣不出去，說明房子不被需要，或者房子質(zhì)量有問題，或者房子價錢太高。從供給側(cè)看去庫存，著力點在于供給方，也就是地產(chǎn)商。要把經(jīng)營無能的低效地產(chǎn)商淘汰，從這個角度看，去庫存與去杠桿、去過剩產(chǎn)能、兼并重組，都是一致的。這些低效地產(chǎn)商往往是以債養(yǎng)債，杠桿率最高的，他們的產(chǎn)能往往是過剩產(chǎn)能，他們也是最應(yīng)該被兼并重組，甚至破產(chǎn)的。不應(yīng)該再創(chuàng)造無效的需求來補貼這部分無效的供給。

第三，我們要知道，從供給側(cè)去庫存是長期政策，結(jié)構(gòu)性調(diào)整。短期中，我們必須承受經(jīng)濟調(diào)整的成本。這注定我們對于供給側(cè)發(fā)力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重組需要時間，破產(chǎn)需要時間，下崗再培訓(xùn)、再就業(yè)需要時間。在我們等待的過程中，對經(jīng)濟下行不能恐慌，經(jīng)濟的周期性波動是全世界的共同現(xiàn)象。我們可以靜待市場消化庫存，調(diào)整結(jié)構(gòu)，假以時日，經(jīng)濟周期上行，結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，我們就可以看到供給側(cè)政策的效果。反過來說，對于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

最后，我們也應(yīng)該從供給側(cè)看需求的創(chuàng)造問題。供給學(xué)派的老鼻祖薩伊認(rèn)為，有效供給創(chuàng)造有效需求，有供給才能有需求。也就是說，要讓大學(xué)生產(chǎn)生購房需求，他們自身必須對社會有足夠的供給才行。他們在自己的工作崗位上貢獻自己的人力資本，轉(zhuǎn)換為社會合意的產(chǎn)品，給社會帶來有效的供給，他們自己也有足夠的收入，從而產(chǎn)生相應(yīng)的對其他產(chǎn)品的需求。當(dāng)然，要讓剛剛畢業(yè)的大學(xué)生通過自己的有效供給產(chǎn)生購房需求，這還有很長的路要走。

放大的資金杠桿催生了房地產(chǎn)市場泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險，引起決策層的高度重視。對此，重慶市市長黃奇帆曾在兩會上發(fā)出警示聲音，杠桿比例越高,房價抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。因此要更注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。

“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風(fēng)險。”黃奇帆強調(diào)。

此次各地新政與以往樓市政策最大的不同在于直指樓市中暗藏的金融“高杠桿”。

“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開展專項整治。

深圳此次的新政中也明確表示，要加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控。結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

江蘇央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。

深圳中原研究中心明確指出，“首付貸”暫停、嚴(yán)禁眾籌、評估價上調(diào)提高稅費等體現(xiàn)出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進入的動機。

財經(jīng)專欄作者、資深金融從業(yè)者劉曉忠在專欄中這樣評價本輪樓市新政：“有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險。”