房地產(chǎn)去庫(kù)存成為今年兩會(huì)的熱議話題。
3月4日,全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)董事長(zhǎng)黃其森在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》等媒體記者采訪時(shí)表示,開發(fā)商要在價(jià)格上 “做減法”,品質(zhì)上“做加法”,高庫(kù)存城市如果只是等政府救市,一味“等、靠、要”肯定沒有出路。
同時(shí),反對(duì)為了去庫(kù)存而沒有底線,反對(duì)類似“零首付”等短視、激進(jìn)措施。
黃其森在采訪中多次強(qiáng)調(diào),開發(fā)商并不希望市場(chǎng)暴漲與暴跌,而是希望房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
去庫(kù)存要做好“加減法”
2015年年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就將去庫(kù)存納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴此前表示,如果加上待開發(fā)土地面積,商品房去庫(kù)存需要6年5個(gè)月,而商業(yè)用房去庫(kù)存需要10年10個(gè)月。他同時(shí)指出,三四線城市化解庫(kù)存難度大。
由于聚焦一二線城市,泰禾集團(tuán)沒有面臨去庫(kù)存的問題,但黃其森還是就去庫(kù)存問題提出了建議。
在黃其森看來(lái),去庫(kù)存,開發(fā)商和政府都要做好“加減法”。
黃其森對(duì)記者表示,什么房子都好賣的日子肯定一去不復(fù)返了,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理,該降價(jià)就降價(jià),以價(jià)換量,才能爭(zhēng)取主動(dòng),這是“做減法”。
與此同時(shí),開發(fā)商要在開發(fā)品質(zhì)上努力“做加法”。
在黃其森看來(lái),在去庫(kù)存方面的“供給側(cè)改革”中,開發(fā)單位要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng),用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品來(lái)滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。
那么政府在去庫(kù)存中又該如何作為?黃其森建議,政府一方面可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)與交易門檻等“做減法”;另一方面針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題、改善戶籍制度等,幫助“做加法”。
具體到政府“做減法”,黃其森表示,要降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅負(fù)。他對(duì)記者說道,“各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012年、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等,而今絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑,甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損,還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況,確定合理的土地增值稅預(yù)征率。”
此外,黃其森建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制。目前,各地政府通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目公司制,即“一塊土地,注冊(cè)一個(gè)法人公司”。哪怕在同一個(gè)城市,如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地,就要成立幾個(gè)法人公司。黃其森直言,這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本,也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)(房地產(chǎn)不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ))。因此建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司,至少在同一省市可以設(shè)立分公司。
另外,政府也要為去庫(kù)存“做加法”。“一些地塊,開發(fā)商拿到了,但拆遷遺留問題,很令人頭疼。這是政府未凈地出讓留下的尾巴,若開發(fā)商后期介入拆遷,易引發(fā)社會(huì)矛盾。開發(fā)商往往土地款都交了,卻遲遲不能動(dòng)工、銷售,成本大增,時(shí)間拖延,并不公平。政府有全責(zé)推進(jìn)出讓地塊的拆遷交付。”黃其森對(duì)記者說道,“回購(gòu)商品房為保障房,強(qiáng)化貨幣拆遷安置,完善配套等都是‘做加法’。”
2016年是房地產(chǎn)的“溫暖之年” 豪宅應(yīng)解除限購(gòu)
談及房地產(chǎn)走勢(shì),黃其森對(duì)記者表示,如果說2015 年是房地產(chǎn)的“回暖之年”,那么有去庫(kù)存相應(yīng)政策以及貨幣政策的支持,2016 年將成為房地產(chǎn)的“溫暖之年”。金融支持房地產(chǎn),而當(dāng)下房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最快、最明顯。因此不難預(yù)計(jì),由于政策面繼續(xù)暖風(fēng)頻吹,一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)看好,三四線有望好轉(zhuǎn)。
對(duì)于泰禾集團(tuán)來(lái)說,公司一直堅(jiān)定深耕一線城市的戰(zhàn)略,目前集團(tuán)貨值中一線城市占七成以上。在主流已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨笠约耙痪€城市地價(jià)屢創(chuàng)新高的情況下,泰禾集團(tuán)在一線城市以打造精品高端產(chǎn)品為主,追求“進(jìn)中求穩(wěn)”、多產(chǎn)品線以及側(cè)重改善型物業(yè)的發(fā)展模式。
黃其森透露,未來(lái)泰禾集團(tuán)仍將深耕一線城市和二線核心城市,以前不會(huì)去三四線城市,以后更不會(huì)去。
執(zhí)著于一線城市的泰禾集團(tuán)近年來(lái)也趨于謹(jǐn)慎,拿地節(jié)奏等明顯放慢。黃其森在采訪中坦言,2015年以來(lái),一線城市的土地價(jià)格迅速飆升,風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。“去年以來(lái),北京、上海、深圳等一線城市地價(jià)漲幅較大,隨著地價(jià)飆升,開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目類型的選擇度變小。論其原因,與貨幣寬松、政府促進(jìn)等有直接聯(lián)系,此外,這些城市本身具備產(chǎn)業(yè)、高購(gòu)買力人群、人口流入原因等因素也支撐其地價(jià)上升。”
值得注意的是,在2015年兩會(huì)期間,黃其森就提出了“取消豪宅限購(gòu)”的建議,今年他繼續(xù)堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。“鑒于北京土地泛豪宅化,我繼續(xù)建議總價(jià)1000 萬(wàn)或2000萬(wàn)元以上豪宅解除限購(gòu)。這塊與民生保障無(wú)關(guān),既能促進(jìn)商品流通、滿足市場(chǎng)需求,又能增加政府稅收,兩全齊美。政策還是要有一定超前性,因?yàn)榻窈蠛芸赡鼙鄙仙畹鹊匦卤P均以豪宅為主,持續(xù)下去也會(huì)有去庫(kù)存的問題。”
“從北京土地出讓來(lái)看,豪宅分布開始往四五環(huán)之外布局,這不正是政府所樂見的嗎?精品高端住宅能夠帶動(dòng)新型城區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)水準(zhǔn),提升整體居住品質(zhì),配套也容易跟著過去。”他補(bǔ)充說道。
推廣街區(qū)制應(yīng)“新舊有別”“遠(yuǎn)近有別”
日前,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出,新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問題,促進(jìn)土地節(jié)約利用。
對(duì)于此政策,黃其森表示贊同。“推廣街區(qū)制,不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),我相信政府借鑒了國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),是動(dòng)腦筋制定出去的一項(xiàng)政策。”
與此同時(shí),他指出在具體實(shí)施中,就如住建部所言,應(yīng)該“逐步,聽取民意,考慮業(yè)主利益”,穩(wěn)妥推進(jìn)。
黃其森在采訪中說道,這一政策“新舊有別”,老項(xiàng)目老辦法,新項(xiàng)目新辦法,新項(xiàng)目事先要做好相關(guān)道路規(guī)劃。此外,“遠(yuǎn)近有別”,交通問題特別突出的老城區(qū),圍墻開放可能更迫切些;但遠(yuǎn)郊樓盤,配套與治安等因素影響,還是可以保留或新建圍墻社區(qū)的??傊?,拆遷已是中國(guó)城市建設(shè)的難點(diǎn),不要讓“拆墻”成為新社會(huì)難點(diǎn),穩(wěn)定還是壓倒一切的。
黃其森強(qiáng)調(diào),舊小區(qū)改造拆墻一定兼顧業(yè)主利益。不妨先建立若干試點(diǎn),若大家都感受到開放式街區(qū)帶來(lái)的實(shí)際利益,以點(diǎn)帶面,典型引路,這項(xiàng)政策就無(wú)疑會(huì)受到大家擁護(hù)。
黃其森告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者,“像泰禾院子這樣的產(chǎn)品,我相信不會(huì)受到影響。這一產(chǎn)品本身是中式文化元素在建筑、園林領(lǐng)域的傳承與創(chuàng)新,致敬城市建設(shè)的中國(guó)夢(mèng)。在僅僅兩年多時(shí)間里,泰禾院子布局全國(guó)八城十一院,許多院子都是當(dāng)?shù)氐匿N售冠軍,這本身說明了院子系廣受歡迎的程度。目前還有許多城市在聯(lián)系我們,歡迎泰禾在當(dāng)?shù)亻_發(fā)院子系產(chǎn)品。”
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