近日樓市暖風(fēng)頻吹。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議指出：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展;加快戶(hù)籍制度改革、全面二孩、連續(xù)降息、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等一系列政策被人們認(rèn)為是頻頻救市的信號(hào)，由此，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)不斷攀升，投資獲利的機(jī)會(huì)也會(huì)到來(lái)。果真如此嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的黃金10年，房?jī)r(jià)不斷攀升，買(mǎi)房投資成為人們發(fā)家致富的一個(gè)重要渠道。但自去年開(kāi)始，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力也越來(lái)越大。

房地產(chǎn)涉及國(guó)計(jì)民生，是人們生產(chǎn)生活的重要載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)。其產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)一直是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

宏觀調(diào)控就是逆經(jīng)濟(jì)方向行事，由此連續(xù)出臺(tái)一系列貨幣政策、財(cái)稅政策，無(wú)可厚非。宏觀經(jīng)濟(jì)也總是有一定的周期波動(dòng)。由此，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)走出低谷也是必然。

但房?jī)r(jià)未必會(huì)有大幅上漲。未來(lái)各地仍然會(huì)分化嚴(yán)重。擁有較多優(yōu)質(zhì)公共資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，有產(chǎn)業(yè)支撐的一線城市和部分二線城市，對(duì)人口的吸引力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲;而沒(méi)有人口吸引力的三四線城市，即使放開(kāi)戶(hù)籍限制，房?jī)r(jià)也很難出現(xiàn)上漲。原因很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求房?jī)r(jià)下降。

房地產(chǎn)是為人服務(wù)的，房地產(chǎn)的需求與人口的數(shù)量成正比，因此人口政策、戶(hù)籍政策對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)重要影響因素。全面放開(kāi)二孩對(duì)房地產(chǎn)是一大利好。而戶(hù)籍制度放開(kāi)是否會(huì)導(dǎo)致人口增加，還要看城市的吸引力。即使在戶(hù)籍有嚴(yán)格限制的一線城市，由于對(duì)人口的吸引力較大，在限購(gòu)情況下，房?jī)r(jià)也一直居高不下。以深圳為例，10月份新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅為40.5%。北京更是由于具備首都特性，教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源及城市功能較集中，對(duì)人口有極強(qiáng)的吸引力。2009年至2014年北京市常住人口增加了396.6萬(wàn)。由此，樓市仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，地王不斷出現(xiàn)。房?jī)r(jià)也必然會(huì)隨著地價(jià)上漲而水漲船高。

房?jī)r(jià)的另一個(gè)影響因素就是預(yù)期。近期連續(xù)出臺(tái)的政策在不斷改變著人們的預(yù)期。而預(yù)期有助漲助跌的作用，因此伴隨著各種利好出臺(tái)，人們預(yù)期樓市會(huì)逐漸回暖也是正?，F(xiàn)象。但是未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)像過(guò)去那樣大漲大跌。經(jīng)過(guò)了震蕩筑底的過(guò)程，人們的購(gòu)房行為會(huì)變得越來(lái)越理性。

從全國(guó)范圍來(lái)看，經(jīng)過(guò)十幾年大規(guī)模增量住房的建設(shè)，我們的住房需求已經(jīng)基本得到滿(mǎn)足，供求關(guān)系已經(jīng)基本平衡。因此房?jī)r(jià)也會(huì)保持基本穩(wěn)定。當(dāng)然原有存量人口的改善性需求還是可以挖掘的，伴隨著新型城鎮(zhèn)化的加快，城市增量人口的住房需求也還會(huì)增加，但各地房?jī)r(jià)的表現(xiàn)則取決于各城市未來(lái)人口的變化，未來(lái)各城市房?jī)r(jià)變化的差異性會(huì)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)是否有投資價(jià)值還要具體城市具體分析。(作者是首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授)