8月底9月初,豐臺(tái)石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個(gè)樓面價(jià)均超過5萬元的地王出爐,不僅習(xí)慣性地將北京的土地市場引向亢奮,也為密集出爐的頂豪市場添加新的后備軍。除了北京,在上海、深圳等一線城市,豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場共同特征。
在全國樓市分化之下,一線城市成為房企避風(fēng)港,吸引大批房企涌入,然而,因?yàn)橥恋毓?yīng)有限,“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價(jià)、房價(jià),當(dāng)前一線樓市出現(xiàn)一個(gè)尷尬的縮影:高地價(jià)導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅化,一些兩年前還是剛需扎堆的區(qū)域頓時(shí)高價(jià)項(xiàng)目扎堆,之前沒有高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的房企也開始做豪宅,然而,地價(jià)成本的快速提高,卻是天價(jià)項(xiàng)目利潤率下滑。
頂豪頻出
“又一個(gè)超價(jià)格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區(qū)地塊拍賣現(xiàn)場,某參與拿地的房企人士感慨道。
本周二,東壩地塊吸引了9家競標(biāo)主體展開了99輪的角逐,最終,龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得。據(jù)龍湖測算,樓面地價(jià)為50081元/平方米。
這是繼8月底9月初,豐臺(tái)石榴莊和朝陽孫河兩塊天價(jià)地塊出讓之后,北京土地市場又一新地塊,盡管三個(gè)地塊位置不同,然而,樓面價(jià)超過5萬元,將來售價(jià)奔10萬已經(jīng)成為三個(gè)地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新“10萬+”的項(xiàng)目接近15個(gè),包括萬柳書院、香河園3號(hào)、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號(hào)院、保利東壩、
恒大華府、佳兆業(yè)廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10萬元單價(jià)以上的盤古大觀、霄云路八號(hào)、運(yùn)河岸上的院子等10個(gè)左右存量項(xiàng)目。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì),目前待售的“10萬+”頂豪住宅項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上,計(jì)劃在2015年入市的恐怕會(huì)超過1000套。
值得注意的是,目前統(tǒng)計(jì)的入市天價(jià)項(xiàng)目還只是2014年及之前拿地地塊,隨著新天價(jià)地塊入市,北京頂豪項(xiàng)目必將擴(kuò)容。
呈現(xiàn)高端化、頂豪化特征的不僅僅是北京,7月底、8月初,包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區(qū)、華潤九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在 陸家嘴 等熱點(diǎn)區(qū)域,甚至出現(xiàn)一條街多個(gè)頂豪同時(shí)在售的局面。
今年以來,深圳頂級(jí)豪宅市場則出現(xiàn)井噴,合計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目均價(jià)突破8萬元,有3個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)突破10萬元,5月深圳頂豪成交總金額已經(jīng)是一線城市第一;廣州豪宅成交量亦達(dá)到最近6年來的峰值。
扎堆一線推高地價(jià)
一線城市樓市豪宅化,與地價(jià)不斷攀升密不可分。
來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,在全國十大典型城市中,一線城市地價(jià)今年上漲明顯。7月份,樓面價(jià)均價(jià)為9205元/平方米,同比上漲高達(dá)40.1%。2015年以來平均樓面價(jià)8921元每平方米,同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以一線城市的住宅土地為例,2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米漲幅達(dá)23.6%。
土地供應(yīng)稀缺,加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,一線城市土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn),樓面價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,今年來宅地供應(yīng)的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環(huán)以內(nèi)的居住用地,根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,近五年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗,而
未來城六區(qū)的住宅用地更是將受到嚴(yán)格管控,供應(yīng)的稀少使得其成為“兵家必爭之地”。
而與此同時(shí),隨著宅地尤其是優(yōu)質(zhì)宅地“肉”越來越少,進(jìn)京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析,受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而相對(duì)一線城市均現(xiàn)回暖,因此大量房企開始收縮戰(zhàn)線,回歸一線城市,今年來多次在土拍市場出現(xiàn)的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現(xiàn)狀也使得今年的每一宗宅地都表現(xiàn)“火熱”。
“九龍倉回歸一線,不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團(tuán)第一副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋表示,之所以回歸一線城市,主要是因?yàn)樗氖袌鋈萘勘容^大。“三、四線城市就比較辛苦了,哪怕今天市場回暖,但是三四線城市的庫存量還是相當(dāng)多。有去化的量,但是上升的空間比較少。”
就在九龍倉回歸一線的同時(shí),大部分房地產(chǎn)商也回歸一線,這也對(duì)九龍倉帶來挑戰(zhàn),周安橋坦言:“作為發(fā)展商來講,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價(jià)格往往是超過或者是接近了房子的價(jià)格,也就是我們俗稱的‘面粉比面包貴’的階段。”
區(qū)域項(xiàng)目借勢上漲
隨著一個(gè)個(gè)天價(jià)豪宅地塊出讓,直接獲益的是區(qū)域在售項(xiàng)目。
受到高價(jià)地塊的頻繁推動(dòng),東壩區(qū)域內(nèi)的樓價(jià)已經(jīng)開始上漲。目前東壩唯一一個(gè)在售項(xiàng)目利錦府,二期開盤定價(jià)由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。龍湖在東壩區(qū)域內(nèi)的精裝平墅項(xiàng)目也將在近日亮相,價(jià)格區(qū)間也在千萬量級(jí),該地塊正是今年年初由龍湖和首開聯(lián)合以11.25億元獲得,當(dāng)時(shí)平均商品房住宅部分樓面價(jià)為32000元/平方米。
拍地現(xiàn)場的一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者:“面包和面粉誰貴的問題討論很多年。很多地塊拍出時(shí),大家都覺得貴,過一兩年回頭看,依然覺得物有所值。”
“北京地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)開始成為常態(tài)。”張大偉表示,北京2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象,而從2015年6月大興等南城高價(jià)地塊開始,出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)的現(xiàn)象。這證明了房企對(duì)一線城市土地的爭搶。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前8個(gè)月,北京成交價(jià)突破6萬元/平方米的高端公寓共成交1170套,是去年同期413套成交量的2.8倍,整個(gè)高端公寓市場成交總金額更是由去年的54.24億一舉躍升至231.08億元,市場容量大增3.3倍。
而與孫河新地王密切
相關(guān)的別墅市場,在今年同樣走出了一輪上揚(yáng)行情。數(shù)據(jù)顯示,今年前8個(gè)月,北京共成交2164套別墅,成交總金額221.06億元,成交套數(shù)、總金額分別是去年同期的1.7倍和1.6倍。
事實(shí)上,為了拼營銷,頂豪項(xiàng)目都絞盡了腦汁尋找自己項(xiàng)目的核心賣點(diǎn),北京頂級(jí)豪宅的營銷爭奪戰(zhàn)已經(jīng)愈演愈烈。推廣活動(dòng)更是接連不斷。“位置好,產(chǎn)品消化會(huì)比較好的預(yù)期,一些因?yàn)榈貎r(jià)倒逼而被動(dòng)做10萬項(xiàng)目的開發(fā)商、偽豪宅,肯定會(huì)陷入困境。今年雖然豪宅頻出,但不會(huì)是歌舞升平,肯定會(huì)有所分化。”一位北京高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
開發(fā)商無奈
“頂豪價(jià)格看似很高,回頭一算賬,利潤率并不算很高,與三四年前不可同日而語。”對(duì)于頂豪利潤率,某房企負(fù)責(zé)人無奈地表示。
房企成本高企,尤其是土地成本,一二線城市土地價(jià)格越來越高,在售價(jià)下降、成本上升的情況下,房企賺錢更加艱難。
從龍頭房企的半年報(bào)來看,綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。
從行業(yè)整體情況來看,房企盈利能力仍不容樂觀。截至8月26日,92家上市房企先后發(fā)布了半年報(bào),營業(yè)收入合計(jì)為3364億元,而凈利潤只有282億元,凈利潤率僅8.4%;且這92家房企中有60家房企凈利潤率低于10%,有55家房企凈利潤率同比出現(xiàn)下滑。
周安橋表示,如果不斷上漲,就像股市一樣,終有一天會(huì)崩盤。作為發(fā)展商,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價(jià)格往往是超過或者是接近了房子的價(jià)格,也就是俗稱的“面粉比面包貴”的階段。
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