出租公寓的興起，一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閑置房源亟待升級(jí)所造成的。2013年時(shí)，整個(gè)中國租賃市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.5萬億元。除了風(fēng)投等資本，傳統(tǒng)的開發(fā)商也在進(jìn)入這一領(lǐng)域。
作為小米雷軍、萬科郁亮都在關(guān)注的房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，出租公寓正在獲得越來越多資本的青睞。但最近YOU+國際公寓被爆營銷作假，凸顯出這個(gè)正當(dāng)紅的領(lǐng)域存在的各種隱患和問題。
出租公寓的興起，歸根結(jié)底，是源于大量年輕的、創(chuàng)業(yè)人群的需求，以及存在各種閑置的房產(chǎn)資源。在互聯(lián)網(wǎng)思維的風(fēng)靡下，這兩者的對(duì)接現(xiàn)在才剛剛開始。
除了風(fēng)投等資本，傳統(tǒng)的開發(fā)商也在進(jìn)入這一領(lǐng)域，萬科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，萬科旗下的出租公寓產(chǎn)品名為“萬科驛”，其第一個(gè)項(xiàng)目是位于廈門的被窩公寓，到今年年底或明年，萬科將有望成為集中式出租公寓市場的老大。
互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮下的“YOU+們”
8月初，一篇名為《YOU+公寓的騙局》的文章將YOU+公寓再次推到了風(fēng)口浪尖。
YOU+公寓的實(shí)際居住環(huán)境，遠(yuǎn)低于外界對(duì)其重點(diǎn)推廣的精裝Loft。無論是房屋空間、家具配置、房屋租金、付款方式還是水電費(fèi)，其性價(jià)比之低，成為了網(wǎng)友的“槽點(diǎn)”。
對(duì)此，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師梁振鵬認(rèn)為，YOU+公寓之所以會(huì)被質(zhì)疑，很大程度是由于其過分重于營銷，卻沒將用戶體驗(yàn)的實(shí)質(zhì)做到位。
盡管問題重重，但出租公寓還是如雨后春筍一般發(fā)展起來。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，市場上諸如YOU+模式的出租公寓在北上廣等人口眾多的大城市布局廣泛，如蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、魔方公寓、自如寓等。
這些公寓大多都是急速成長于2013-2014年。2013年賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬美元；2014年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國際青年社區(qū)等長租公寓相繼獲得資本注入。于今年上半年，青客公寓完成了從400萬元、4000萬元到近2億元融資的“三級(jí)跳”，魔方公寓則憑借2億美元的融資成為了行業(yè)第一。
另外，傳統(tǒng)的開發(fā)商和中介代理機(jī)構(gòu)也在布局這一領(lǐng)域。我愛我家北京公司在7月初開發(fā)了出租公寓領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)，世聯(lián)行則對(duì)上海晟曜資產(chǎn)管理有限公司注資4000萬元形成控股，欲發(fā)力于租賃市場。
作為住宅開發(fā)的老大，萬科自然也不會(huì)錯(cuò)過這一細(xì)分領(lǐng)域。2014年開始，萬科已經(jīng)在廈門、廣州等地布局推出針對(duì)大學(xué)生的小戶型出租公寓，即被窩公寓。
這個(gè)市場到底有多大？“目前我國有2.53億流動(dòng)人口，占人口總量的17.2%，他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預(yù)示著出租公寓行業(yè)在未來的發(fā)展空間。”魔方（中國）生活服務(wù)集團(tuán)商務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理陳雷說。
從房屋屬性和功能來看，出租公寓的火爆一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閑置房源亟待升級(jí)所造成的。根據(jù)58同城中國租賃市場報(bào)告，2013年時(shí)，僅北京、上海和深圳三地的存量房市場規(guī)模高達(dá)3000億元。而整個(gè)中國租賃市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.5萬億元。
根據(jù)經(jīng)營模式的不同，出租公寓分為分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是從分散的業(yè)主手中收集房源，再對(duì)其配置統(tǒng)一的家居設(shè)備和服務(wù)，即將一間套間拆分為幾個(gè)單間進(jìn)行出租。但是政府將此租房模式鑒定為群租房；而集中式公寓房源來自于工業(yè)用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。此前，上海蘑菇公寓就因在拿房階段沒有明確其房源性質(zhì)，遭到“群租房”認(rèn)定而被迫將其已改造成型的房屋拆除。
譚華杰介紹，在集中式管理的出租公寓領(lǐng)域，目前最大規(guī)模的是北京的未來域，有10000套，魔方公寓1500套，you+是500套左右；一些非集中式的出租公寓可以做到20000套，但這些其實(shí)屬于中介服務(wù)領(lǐng)域，不能算在內(nèi)。
譚華杰透露，萬科的被窩公寓現(xiàn)在在廈門馬上會(huì)推廣到8000-9000套，今年還會(huì)推廣在廣州的被窩公寓，這樣，萬科年底或明年就會(huì)超過未來域，成為集中式出租公寓市場的老大。
出租公寓的費(fèi)效比奧秘
“未來20年，最核心的客戶是創(chuàng)客。”譚華杰曾在專訪中對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這是一個(gè)屬于創(chuàng)客的時(shí)代，抓住創(chuàng)客的需求就是抓住了未來20年的客群和市場。
而對(duì)于創(chuàng)客們來說，他們所需要的物業(yè)最核心的不是住宅，而是創(chuàng)業(yè)者的需求，以及他們的社區(qū)。譚華杰說，萬科很多產(chǎn)品比如創(chuàng)業(yè)園、出租公寓、度假產(chǎn)品等都是服務(wù)于創(chuàng)客的，以后還有很多服務(wù)將針對(duì)創(chuàng)客。
出租公寓就是迎合創(chuàng)客們需求的一個(gè)產(chǎn)品。它與普通出租住宅的區(qū)別在于，瞄準(zhǔn)年輕群體，不僅做房屋租賃，還需涉及裝修、物業(yè)和社交等方面的布置。
由此，出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的問題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，就相同的100間房間而言，經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)其投資需達(dá)約800萬，而出租公寓只需投資約500萬；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報(bào)周期在5年以上，而出租公寓的回報(bào)周期短則1年、長則4年。
看起來誘人，但是出租公寓的投資和回報(bào)在賬務(wù)計(jì)算上有很多奧秘。譚華杰說，萬科的做法是先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造，這個(gè)做法跟如家酒店是一樣的。因?yàn)槿绻约荷w房子是算不了賬的，出租公寓非常便宜，以廈門被窩公寓為例，租金只要1300元左右。
“做這么便宜的公寓，你一定要省錢，如果大手大腳的肯定搞不定。”譚華杰透露，萬科內(nèi)部有一個(gè)非常重要的指標(biāo)叫費(fèi)效比，意思是收1元的租金，租金里企業(yè)自己會(huì)用掉多少錢，為了收1元的租金，管理費(fèi)會(huì)用掉多少錢，這個(gè)行業(yè)目前整體大概是0.6，即收1元的租金，他們自己的人員、工資、管理、行政費(fèi)用要花費(fèi)6毛錢。You+公寓是0.75。而萬科的被窩公寓是0.05。萬科現(xiàn)在對(duì)出租公寓業(yè)務(wù)的要求就是費(fèi)效比不得高于0.15。
萬科是如何省錢的？譚華杰說，有很多辦法可以讓生態(tài)自己實(shí)現(xiàn)內(nèi)部制度的形成，不能什么都雇人。舉個(gè)例子，被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因?yàn)橹挥兴隙ㄊ遣粫?huì)離開的，他比保安會(huì)更加忠誠地守著這個(gè)公寓；另外，公寓里派發(fā)信件、報(bào)紙的是環(huán)衛(wèi)工等等。
從行業(yè)整體來看，目前出租公寓的盈利僅僅能夠維持公司的基本正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及項(xiàng)目開發(fā)。鏈家自如CEO熊林認(rèn)為，只有通過良好運(yùn)營，圍繞租客的起居生活提供更多的附加值，才能把這個(gè)市場真正運(yùn)作好。
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