隨著二手學(xué)區(qū)房價格的連年飛漲，不少賣房人簽約后，開始找各種借口將買房人告上法庭，讓買賣合同無效。近日，蘇州姑蘇法院民五庭潘宇容法官從數(shù)百件二手房買賣糾紛中總結(jié)出了賣方意圖違約的八大不靠譜表現(xiàn)，提醒買房人要小心。
案例
分析
賣方不肯過戶，原是想漲價20萬
李女士向朱先生購買了一套學(xué)區(qū)房，房屋總價為140萬元。李女士向朱先生支付了首付款80萬元后，朱先生雖然將房屋交付給了李女士，但遲遲不肯按約定辦理過戶手續(xù)。李女士后來支付了剩余房款60萬元后，朱先生仍不配合辦理手續(xù)。李女士無奈之下只能將朱先生告上了法院。讓人哭笑不得的是，朱先生的理由居然是房價上漲，要求加價20萬元，但是原告不同意，所以雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)。
法院經(jīng)審理認為，被告以房價上漲為由要求原告另行支持購房款20萬元，沒有法律依據(jù)。被告行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。原告付清全部房款之日起，涉訴房屋的所有權(quán)應(yīng)歸原告所有，被告應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
法官表示，大多數(shù)情況下房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，最終稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。買方盡量不要延期，如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認定違約。
房價定低了，找借口讓合同無效
宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。約定房價為120萬元。簽訂合同時宋先生也在場，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以自己對妻子賣房毫不知情，房屋買賣合同未經(jīng)其同意為由，要求確認合同無效。
審理中，阮先生指出宋先生之所以要求確認合同無效，是因為宋先生兩口子認為房子比市場行情賣便宜了十多萬元。阮先生提供了電話錄音表明其與宋先生就房價進行過商討，對話內(nèi)容表明宋先生對賣房事實是知曉的。中介公司職員也出庭作證，證實宋先生對房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同時其在場并未表示異議。法院根據(jù)相關(guān)證據(jù)依法駁回了宋先生的訴訟請求。
房東八大表現(xiàn)要小心
（一）拒簽居間協(xié)議；
（二）拒收定金；
（三）拒簽買賣合同；
（四）簽買賣合同時提出不合理要求；
（五）簽訂合同之后拖延過戶；
（六）愿意雙倍返還定金；
（七）共有房屋某些所有權(quán)人簽合同時不露面；
（八）干脆要求賠違約金而解除合同。
▼兩條途徑助維權(quán)
買方可要求繼續(xù)執(zhí)行購房合同
潘宇容法官舉了一個例子，買房人于先生支付定金10萬后，賣房者方先生夫婦卻不愿再履行雙方所簽的房屋買賣合同，方先生夫婦對自己的違約行為，只表示愿意給付違約金來補償對方的經(jīng)濟損失。最終法院判決合同繼續(xù)履行。
潘法官表示，房屋買賣合同，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方就不得擅自變更或解除。房東不按合同約定全面履行義務(wù)，屬于違約行為。買方可以按照合同的約定行使解除權(quán)，也可以不行使解除權(quán)。
憑購房合同主張定金雙倍返還等
買方和賣方在簽訂購房合同時，會有關(guān)于違約金的條款，如果賣方違約，買方可憑合同去索取違約金。如果既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方當(dāng)事人可以選擇適用定金或者違約金條款。
潘法官指出，其實買方在交易過程中，特別要注意賣方違約細節(jié)的收集。“購房合同、賣方開具的首付款收條及交易過程的錄音等，買方都可以收集起來，這樣如果賣方拒絕支付違約金，買方可尋求法律支持。
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