目前抵扣項目不明確，房地產(chǎn)稅壓力增減難以判斷

 

“房地產(chǎn)業(yè)營改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚點的話，可能就要等到12月份了，然后明年1月份開始執(zhí)行。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌在接受記者采訪時預(yù)計。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，要完成“營改增”任務(wù)，這基本意味著今年將是“營改增”的收官之年。也就是說，從明年開始，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)都將告別營業(yè)稅，改繳增值稅。

 

房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成比較復(fù)雜，也因此沒有走在“營改增”試點的前列。房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”后，稅負(fù)究竟是增加還是降低，這是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的問題。此前，普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過90％的受訪企業(yè)均表示了對稅負(fù)上升的擔(dān)憂，其中近40％的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會明顯上升。

 

“‘營改增’主要是為了解決重復(fù)征稅的問題，在原則上，還是要保持總體稅負(fù)基本穩(wěn)定，”北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文在接受記者采訪時表示，不過具體問題肯定要具體分析，對于部分企業(yè)來說，稅負(fù)成本可能會增加，另外一部分企業(yè)稅負(fù)可能會減少。“營改增”的目的是從制度上解決各服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅制下“道道征收、全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，實現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。

 

之所以難以判斷在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力增加與否，主要是由于稅率和抵扣項仍未確定。

 

根據(jù)今年預(yù)算報告，今年營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，并將新購入不動產(chǎn)和租入不動產(chǎn)的租金納入進項抵扣，相應(yīng)簡并增值稅稅率。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務(wù)業(yè)為6%。蔡昌分析，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計應(yīng)該在11%，應(yīng)該和建筑業(yè)增值稅稅率保持一致，同時兩個行業(yè)可能一起出臺“營改增”政策。普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍也持相似看法，預(yù)計兩個行業(yè)的增值稅稅率或為11%。

 

“抵扣項目不明確，也是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力難確定的另一個重要因素。”蔡昌表示，土地成本能否進行抵扣，對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，不同地區(qū)土地成本占比不同，有些地區(qū)土地成本占比較高，而由于土地來源的多樣性，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，也就難以獲得進項抵扣，這樣，就會造成企業(yè)稅負(fù)壓力增加。蔡昌還表示，一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項目，能不能取得發(fā)票、能不能進入抵扣項目，都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。李軍也分析，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下，稅負(fù)很可能上升。

 

總體而言，“房地產(chǎn)業(yè)‘營改增’的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是個利好。”劉劍文說。