開發(fā)商們?yōu)榱税逊孔映晒κ鄢?，不惜使出渾身解?shù)推銷樓盤，甚至不惜夸大宣傳，讓業(yè)主們在開發(fā)商美好的描繪中沖動購房。值得慶幸的是，在房地產市場發(fā)展的同時，業(yè)主們的維權意識也逐漸增強。年底有不少樓盤選擇開盤，也有不少樓盤陸續(xù)交房。本站特選取了近期業(yè)主投訴比較集中的幾家樓盤進行報道，希望通過這些業(yè)主的維權經歷，來幫助置業(yè)者買得放心、住得安心。

已經交了的首付款能退嗎？

如果交了首付又不想買房子，那么這筆錢到底能不能退？這是許多人關心的問題。市民裴先生最近正遇上了這樣的事。

據裴先生介紹，今年6月份，他在位于臨沂經濟技術開發(fā)區(qū)濱河東路與沂河路交會處的日月城小區(qū)，定購了一套124.85平方米的住房，總價值495261元。“6月時我交了第一筆定金2萬元，到9月份才交齊首付款，這期間經歷了3個月。”裴先生說，由于他此前名下有房，此次買房已經不是首套房，首付款必須要交納總房款的60%。

裴先生回憶說，他當時把首付款29萬余元交齊后，由于突然有事當時沒簽合同。開發(fā)商表示可以等他空閑時再簽，他便拿著付款收據離開了。

后來等裴先生再次來到售樓處準備簽訂購房合同時，發(fā)現(xiàn)有些條款跟宣傳的不一樣，不合他心意，而開發(fā)商又不同意更改合同，所以裴先生不想再繼續(xù)購買這套房子，向開發(fā)商提出退房要求。

多次協(xié)商不成之后，裴先生向有關部門進行投訴。9月份，經工商部門出面協(xié)調后，開發(fā)商同意將房子的預付款退給裴先生，但卻沒有約定具體的時間限制，這一拖又幾個月過去了。

12月份，在等待了3個月無果的情況下，裴先生一紙訴狀將日月城的開發(fā)商浙江日月集團告上了法庭。據悉，此案將于明年2月初開庭。

12月23日下午，記者聯(lián)系到了日月城售樓處的工作人員，該工作人員表示需要聯(lián)系領導，晚些給記者回復。幾經反復之后，記者終于聯(lián)系到日月城售樓處相關負責人王先生，但王先生以“不接受采訪”拒絕了記者的提問。

一定條件下，定金是能退的

裴先生算是比較幸運的，盡管退款沒有拿到，但他卻有十足的把握拿回自己的錢。生活中，不少置業(yè)者就沒有裴先生的運氣。在本報今年4月份曝光的一例市民購買海景房案例中，吳女士交納的5萬元定金就遲遲未能成功退回。另有一位市民同樣在日月城購買了房子，在交納了首付款之后發(fā)現(xiàn)樓盤并不像置業(yè)顧問宣傳的那般美好，向開發(fā)商提出退款要求時，卻被要求扣除2萬元定金。

那么，定金真的不能退嗎？在什么條件下可以退回購房定金？記者就此采訪了山東三禾律師事務所的單夫純律師。

單夫純分析，目前開發(fā)商在與購房者簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果購房者不來與開發(fā)商簽訂合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商不予退還定金。很多人也認為一旦簽訂了商品房認購書，交納了定金，最終沒有買房，定金就不能退還了。這其實是一種誤解，在一定條件下，定金是可以退回的。

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等?！逗贤ā放c《擔保法》都對定金做出這樣的規(guī)定：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這也就是為什么很多人認為一旦簽訂了商品房認購書，交納了定金，最終沒有買房，定金就不能退還了。但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

從以上法律規(guī)定及司法解釋可以看出：商品房認購書中的定金條款，是在一方違約導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。如果買賣雙方對預售或銷售合同及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了，出賣人應把定金全數(shù)返還買受人。

在上述案例中，裴先生就條款約定不能達成一致，導致未能簽約，這不能歸責于裴先生，他有權要求開發(fā)商返還定金。

通過以上分析，山東三禾律師事務所的單夫純律師提醒廣大購房者，要求開發(fā)商退還購房定金，必須是在認購書約定的期限內與開發(fā)商就簽訂合同進行磋商，因雙方就合同條款達不成一致意見等不可歸責于任何一方的情況下才能夠得到支持。購房者要想退定金必須要證明這一點。另外，對于開發(fā)商無預售(銷售)許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接委托律師發(fā)函或起訴即可。

房子買了7年辦不出房產證

房子已經到了手，可房產證卻遲遲辦不出來，如果是你遭遇了這種情況，會不會覺得心里始終不踏實？市民秦先生就已經被房產證的問題困擾了整整7年。

據秦先生介紹，他當時參與了白云服裝城小區(qū)的建設，但是由于施工方拖欠了他十幾萬元錢，幾番交涉下，白云服裝城小區(qū)開發(fā)商便將一處110平米、三室兩廳、價值31萬元的住房頂給了他。

為了支付工人工資，秦先生只好先交了這套房子的首付款，又將這套房子抵押貸款拿到18萬元，結清了工人的工資。

2007年12月，秦先生拿到了這處房產的鑰匙，找到開發(fā)商問房產證什么時候能辦出來。當時開發(fā)商告訴他，過年之后房產證就能辦?？伤緵]想到，這一等便是7年。

2008年初，秦先生再次來到開發(fā)商售樓處咨詢，工作人員表示二期工程馬上要結束了，等二期工程一交房，兩期工程便可以同時辦出房產證。秦先生于是放心地再次回家等候。

2009年，秦先生將房子進行簡單裝修之后轉手出售，但因為沒有房產證，于是跟賣方簽訂協(xié)議，約定賣方可以先交6萬元錢，等房產證辦下來之后再交齊剩下的30萬元錢。“賣房前我又問過一次開發(fā)商，開發(fā)商稱一年內房產證肯定辦得出來。”秦先生說，正因為如此，他才放心大膽地與對方簽了這樣的協(xié)議。

令秦先生想不到的是，實際情況根本不像開發(fā)商說的那樣。秦先生說，他后來多次到開發(fā)商處詢問，工作人員從上半年拖到下半年，下半年又拖到次年上半年。如今整整7年過去了，他賣房剩余的30萬元由于沒有房產證，始終沒能收回來，而直到現(xiàn)在他還沒有看到能辦出房產證的希望。

記者昨日試圖聯(lián)系該樓盤的開發(fā)商中僑房地產公司但一直未果。通過12345聯(lián)系到臨沂市房產和住房保障局得到的回復是：該項目1-6號樓剛辦完產權備案登記手續(xù)，但是由于該項目尚未繳納登記備案費，而且部分房產涉及被查封，所以暫時無法辦理房產證。目前市政府正在協(xié)商相關部門解封事宜，待樓盤解封并繳納完備案登記費后才可辦理房產證。 

很多設施不完善就要交房

如果花費幾十萬元購買的住房，達不到您想要的居住條件，開發(fā)商就要匆匆交房，您會怎么做呢？市民錢先生最近正好遇到了這樣的煩心事。“我購買的房子今年12月31日就要交房了，可綠化、道路、車庫等都還不完善，這樣能交房嗎？”韓先生擔心，現(xiàn)在距離交房日期只有不到一周了，而這些設施到交房的時候是無論如何也難以建設完畢的。

2012年9月，韓先生在蘭山區(qū)廣州路與馬陵山路交會處的愛倫坡小區(qū)購買了一套116平米價值44萬元的住房。“買房過程很快，當時開發(fā)商承諾2014年12月31日交房。”韓先生說，自從房子建得差不多之后，他有空就會去新房看看，眼看到了合同上規(guī)定的交房日子，而韓先生卻高興不起來。“因為我發(fā)現(xiàn)周圍的設施還有許多沒完善，比如路面都沒有硬化。”韓先生說，這樣的路面會給裝修造成很大的影響，如果無法及時裝修，那么交房實際等于沒交。

“除了這些，我更擔心水電之類的問題。”韓先生懷疑，開發(fā)商這樣匆匆交房是為了不想給業(yè)主們支付延遲交房的違約金。

對于韓先生的擔心，愛倫坡銷售策劃郭女士表示，由于天氣原因，開發(fā)商在綠化方面確實做得還不到位，為此還和物業(yè)協(xié)商免除了業(yè)主半年的物業(yè)費。

郭女士說，對于道路還沒有硬化的問題，業(yè)主們完全沒有必要擔心。“合同上簽訂的是12月31日交房，我們保證不會因為道路而影響業(yè)主們的裝修。”郭女士說，對于水電的問題，愛倫坡方面也向業(yè)主保證，一定可以完全暢通。

“如果我們交房之后，業(yè)主認為我們還有不合標準的地方，只要經過相關部門認定，我們還是愿意支付合同上所約定的違約費用的。”郭女士表示。 

影響居住可要求賠償

山東品眾元律師事務所的王自豪律師認為，開發(fā)商在交付房屋時，所交付的房屋要經過相關部門驗收，必須符合居住條件。

如開發(fā)商交付的房屋通過了政府部門組織的驗收，但小區(qū)的附屬綠化與道路等影響業(yè)主的正常居住，則如果雙方在購房合同中有約定，開發(fā)商應該依據約定承擔相應責任，如雙方對此沒有明確約定，則雙方應根據公平合理的原則來承擔責任。