日前，位于深圳龍華的星河COCO City開業(yè)。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是龍華民治片區(qū)方圓5公里范圍內(nèi)近兩年開業(yè)的第5座購物中心了。最近兩年，萊蒙領(lǐng)尚、佐阾香頌、1866佐阾薈、九方購物中心、星河COCO City接連在這里開業(yè)，使得民治片區(qū)從以往沒有大型購物中心到現(xiàn)在購物中心云集。而集中爆發(fā)的購物中心也將考驗(yàn)各購物中心的長期運(yùn)營能力。專家表示，各購物中心的初期運(yùn)營都可以做到不錯(cuò)，但隨著周邊新建購物中心的開業(yè)，人流將會(huì)分流，因此長期的運(yùn)營實(shí)力才更加考驗(yàn)發(fā)展商，而12日深圳“流拍”的兩宗商業(yè)用地也從側(cè)面說明了深圳部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的過剩。

 

新建住宅小區(qū)

 

配建購物中心紛紛開業(yè)

 

據(jù)介紹，龍華民治片區(qū)在2012年以前幾乎無任何成熟的大型購物中心，而隨著這一片區(qū)各種新建住宅小區(qū)的不斷落成，居住人口大幅增加，商業(yè)配套上的缺乏日漸明顯。看準(zhǔn)了這一缺口，加上各開發(fā)商住宅小區(qū)配建商業(yè)的硬性要求，這一片區(qū)的各大開發(fā)商紛紛興建定位在社區(qū)級的購物中心。

 

2012年9月，片區(qū)內(nèi)萊蒙水榭春天的配建商業(yè)萊蒙領(lǐng)尚及其主力店沃爾瑪開業(yè)。記者了解到，定位為龍華第一個(gè)社區(qū)生活Mall，萊蒙領(lǐng)尚總商業(yè)面積約3.8萬平方米，涵蓋主力店沃爾瑪、精品百貨、休閑餐飲、風(fēng)情商業(yè)街以及必勝客、肯德基、屈臣氏、丑丑母嬰用品店、首腦美容美發(fā)、雅蘭、建設(shè)銀行、紅酒雪茄專賣等品牌商戶，試圖構(gòu)筑家庭式購物、聚餐、休閑的“一站式”休閑生活商圈，同時(shí)開創(chuàng)外鋪為餐飲、內(nèi)鋪為精品百貨和主力店的商業(yè)形態(tài)。

 

而在僅僅過去一年，萊蒙領(lǐng)尚獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的局面就被打破。2013年5月1日，綠景集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)位于龍華的首個(gè)項(xiàng)目佐阾香頌購物中心開業(yè)。據(jù)悉，佐阾香頌位于深圳龍華新區(qū)布龍路與民治大道交匯處，建筑面積5.5萬平方米，匯聚影院、超市、餐飲、服飾、鞋包、珠寶飾品、眼鏡、家居生活、移動(dòng)數(shù)碼、個(gè)人護(hù)理等多種消費(fèi)品類。

 

時(shí)隔僅半年，綠景商業(yè)又在佐阾香頌距離不到2公里的位置開業(yè)了1866佐阾薈購物中心。與此前佐鄰香頌不同的是，1866佐阾薈為街區(qū)開放式商業(yè)，總建筑面積5萬平方米，引入迪卡儂、華潤萬家、楊梅紅藝術(shù)教育三大主力店。

 

而到今年，龍華購物中心更是迎來開業(yè)爆發(fā)期。2014年9月27日，中航地產(chǎn)在深圳的首個(gè)九方購物中心在龍華開業(yè)，其總建面積達(dá)到10萬平方米，是目前龍華已開業(yè)的購物中心中最大的一個(gè)。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，龍華九方購物中心定位“都市生活購物中心”，以生態(tài)、藝術(shù)、人文、體驗(yàn)為特色，以親子體驗(yàn)帶動(dòng)家庭娛樂為亮點(diǎn)。

 

直至2014年11月8日開業(yè)的深圳星河COCO City，龍華的此類購物中心數(shù)量已經(jīng)達(dá)到5個(gè)。據(jù)介紹，COCO City有8萬平方米的總建筑面積。而如此計(jì)算，5家購物中心的總面積超過30萬平方米，相當(dāng)于近2個(gè)深圳萬象城的面積，并分布在各自5公里的范圍內(nèi)。

 

各家都主打“親子”消費(fèi)業(yè)態(tài)

 

深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長花濤表示，深圳是中國購物中心發(fā)展的前沿城市，其發(fā)展一直比較穩(wěn)健，發(fā)展水平也處于全國領(lǐng)先地位。對于龍華集中開設(shè)如此多購物中心，花濤表示，購物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相連，在購物中心在深圳中心區(qū)域呈現(xiàn)飽和的情況下，購物中心發(fā)展從城市中心向區(qū)域中心和城市副中心發(fā)展，而龍華作為深圳中心區(qū)向北延伸的首站，自然成為購物中心擴(kuò)展的首站。

 

從各大購物中心的開業(yè)首日來看，片區(qū)內(nèi)的消費(fèi)需求確實(shí)強(qiáng)大，各大購物中心開業(yè)時(shí)幾乎都是人頭攢動(dòng)的盛況。而來自商業(yè)運(yùn)營人員的說法是，開業(yè)人流只是第一步，后期的商業(yè)運(yùn)營才真正考驗(yàn)一家購物中心的運(yùn)營實(shí)力。

 

在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上，各購物中心都愈加重視餐飲和親子類業(yè)態(tài)。較早開業(yè)的萊蒙領(lǐng)尚強(qiáng)調(diào)家庭式購物，引入了一些母嬰產(chǎn)品商店。而定位為社區(qū)購物中心的佐阾香頌主打的商業(yè)門類就是輕餐和親子。據(jù)介紹，佐鄰香頌除華潤萬家、大地影院、優(yōu)衣庫龍華首店等主力店鋪，還有星巴克、面包新語、千味涮、禾綠壽司、漢堡王、九毛九、老西安等20余家知名餐飲品牌入駐；并引進(jìn)了金寶貝早教機(jī)構(gòu)、橡皮堂兒童藝術(shù)教育、永旺莫莉幻想兒童游樂場等兒童品牌。

 

1866佐阾薈與傳統(tǒng)購物中心迥然不同，主推格調(diào)餐飲、時(shí)尚健康、文化教育和生活配套四大業(yè)態(tài)，零售僅占全部業(yè)態(tài)的5%。其中楊梅紅藝術(shù)教育被引入并作為主力店開業(yè)。

 

更進(jìn)一步，親子娛樂的兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)也成為九方購物中心的重頭戲，占據(jù)了商場總業(yè)態(tài)比例的25%。據(jù)介紹，九方購物中心除了此前楊梅紅、MEland、玩具反斗城，還引進(jìn)了全球知名早教機(jī)構(gòu)美吉姆、朗文青少年英語、樂高活動(dòng)中心，以及首度引進(jìn)的中國少兒航空體驗(yàn)館、兒童廣播電視中心、親子花房等多個(gè)項(xiàng)目。在商場負(fù)一樓，九方購物中心還引進(jìn)了梨園琴行和親子主題書店“覔”，其獨(dú)具特色的“繪本館”，欲打造成深圳首家親子悅讀書店。

 

而星河COCO City則特地開辟5000平方米的COCO童堡，齊聚教育親子機(jī)構(gòu)、兒童游樂場、兒童服飾、兒童書店等，打造深圳面積最大、功能最全的兒童親子樂園。

 

消費(fèi)力與商業(yè)面積未能匹配

 

短時(shí)間內(nèi)，民治片區(qū)方圓5公里內(nèi)崛起了深圳又一個(gè)新商圈，這無疑給深圳繁華的商業(yè)錦上添花。然而，大面積的商業(yè)規(guī)模與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力能否匹配卻成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)或者即將在龍華新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的知名房地產(chǎn)企業(yè)將近20家，包括萬科、金地、萊蒙、鴻榮源、合正、綠景、星河、中海等，開發(fā)產(chǎn)品從普通剛需小戶型到高端奢華墅院大宅一應(yīng)俱全，房源類型非常豐富。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)生水起并未迎來一大批居住人群，目前龍華新區(qū)各樓盤的入住率只有近五成。

 

在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級經(jīng)理何倩茹看來，目前龍華新區(qū)居民的消費(fèi)水平足以支撐新崛起的商業(yè)購物中心，“這些購物中心都屬于中低端檔次，一般月收入5000元左右都能消費(fèi)得起。”但是，何倩茹認(rèn)為，目前關(guān)鍵的問題是消費(fèi)人口與商業(yè)面積并不匹配，“這個(gè)片區(qū)的入駐率并不高，商業(yè)面積和消費(fèi)人口仍未達(dá)到平衡狀態(tài)。”她認(rèn)為，未來兩三年，隨著軌道交通和陸路交通的運(yùn)力提升，這些商業(yè)面積的消化能力也會(huì)加大，因此這里的商業(yè)還需要很長一段時(shí)間的培養(yǎng)期。

 

從地理位置上看，福田和龍華只是一山之隔，可商業(yè)項(xiàng)目的檔次和種類卻有高低之分，那么福田相對多元和豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)是否會(huì)分流龍華片區(qū)的消費(fèi)人群呢？何倩茹對此并不擔(dān)心，“福田和龍華的商業(yè)定位不一樣，福田更高端而龍華更傾向于社區(qū)生活。”何倩茹認(rèn)為，在各大購物中心爭相以餐飲吸引客流的情況下，福田由于上班人群多而每天出現(xiàn)就餐排隊(duì)的現(xiàn)象，如果龍華的商業(yè)也與福田的商業(yè)有著同樣的餐飲品牌和質(zhì)量，居住在龍華的居民就會(huì)選擇回到自己的地方就餐了。“如果是單純購物，龍華的居民也會(huì)在周末滯留本地消費(fèi)。”

 

記者在上述的梳理中發(fā)現(xiàn)，龍華目前新建的幾個(gè)購物中心中，以親子為主題的消費(fèi)業(yè)態(tài)占比不少，同質(zhì)化比較明顯。何倩茹認(rèn)為，從目前的區(qū)域定位來看，龍華片區(qū)的居家生活氛圍比較濃厚，加上現(xiàn)代父母很愿意在孩子身上花錢，親子消費(fèi)的市場還是很大的，但是是否需要這樣扎堆呈現(xiàn)，需要斟酌考慮，“盡管有需求，但這樣卻有點(diǎn)泛濫，最終還得看哪家更能吸引人。”

 

事實(shí)上，大面積的商業(yè)項(xiàng)目扎堆開業(yè)，無論是主打何種消費(fèi)主題，都不禁讓人有商業(yè)過剩之慮。記者12日獲悉，原定于12日開拍的龍崗區(qū)龍城街道兩宗商業(yè)用地，因只有一家房企參與競拍，未達(dá)到法定競買人數(shù)，土地拍賣程序終止了。根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告，這兩宗商業(yè)用地的樓面地價(jià)均在7000元/平方米以上。這在何倩茹看來是商業(yè)面積過剩的負(fù)面效應(yīng)顯現(xiàn)，“開發(fā)商也開始意識(shí)到商業(yè)面積過剩的風(fēng)險(xiǎn)，這么高的樓面地價(jià)，如果運(yùn)營不好將有很大風(fēng)險(xiǎn)。”她認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到深圳商業(yè)趨于飽和了，未來還將有很多舊改項(xiàng)目，而每一個(gè)舊改項(xiàng)目都少不了商業(yè)配套，即使不賣商業(yè)用地，商業(yè)面積也會(huì)不斷增加。

 

“這么多同質(zhì)化的商業(yè)項(xiàng)目，擺在大家面前的難題是如何將其運(yùn)營好。”何倩茹對記者表示。據(jù)相關(guān)媒體消息稱，萬科將聯(lián)手香港商業(yè)管理佼佼者領(lǐng)匯來運(yùn)營萬科旗下的深圳萬科廣場，在何倩茹看來，萬科此舉很大程度是想引進(jìn)香港先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營管理模式，“現(xiàn)在大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在思考運(yùn)營，只有小開發(fā)商才會(huì)盲目跟風(fēng)。”