在百城房價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌、且跌幅擴(kuò)大之時(shí)，持續(xù)升溫的“放松限貸”傳聞終于塵埃落定——中國官方在9月最后一天出手松綁樓市限貸。
9月30日，中國央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政。據(jù)新政規(guī)定，首套房最低首付三成、最低貸款利率可低至七折；同時(shí)，若貸款結(jié)清，家庭購的買第二套為普通商品住房時(shí)可享受首套房貸款優(yōu)惠；另外，在不限購地區(qū)，第三套及以上住房也有了貸款的可能。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)1日在接受記者采訪時(shí)分析稱，此次央行發(fā)布的房貸新政明確顯示出中央提振樓市的意圖，救市不再僅僅是地方政府“一頭熱”的行為。與過去幾年相比，中國樓市政策再次出現(xiàn)由“壓”到“保”的變化，政策風(fēng)向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，此次“房貸新政”的發(fā)布，事實(shí)上是以房貸還清為前提解除了限貸，并且首次明確了對合理的改善性住房需求的信貸支持。對于目前低迷的房地產(chǎn)市場來說，這無疑是一個(gè)重大利好。
此外，市場人士意識到，與此前央行僅僅停留在“表態(tài)”層面上的“托市”相比，此次發(fā)布的貸款新政有了許多實(shí)際內(nèi)容，力度直線上升。
今年5月，人民銀行副行長與15家商業(yè)銀行進(jìn)行座談，并在會上提出優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求等五項(xiàng)要求，市場稱“央五條”。不過，“央五條”提出至今，房地產(chǎn)市場信貸趨緊狀況并沒有出現(xiàn)明顯改善。
而此次的房貸新政則放寬了首套房的界定標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率下限也重回2009年的水平。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告稱，此前被抑制的首次改善需求將迎來購房成本尤其是首付比例的大幅降低，這部分人群可能抓緊機(jī)會入市購房。同時(shí)，此次調(diào)整在未限購城市放開多套房貸，對中高端改善需求也將起到推動(dòng)作用，投資需求或?qū)⒃俣热胧小?/div>
從近年來的市場運(yùn)行情況來看，樓市量價(jià)變化與信貸政策的松緊方向密切相關(guān)。2009年信貸政策“由緊到松”曾助推房地產(chǎn)市場迅速升溫，而2011年以來在中國大中城市實(shí)施的“限貸”等政策也在壓制需求、抑制樓市過熱方面發(fā)揮過一定作用。
不過市場的變化帶來政策的轉(zhuǎn)向。今年以來樓市不斷降溫下探，70個(gè)大中城市房價(jià)持續(xù)多月出現(xiàn)普跌的態(tài)勢，樓市的開發(fā)投資、銷售的下滑也開始拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。不難理解，為何央行選擇在樓市年度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”推出房貸新政。
但是業(yè)內(nèi)專家也提醒，市場各方不應(yīng)過于樂觀，房貸新政對于樓市成交、“去庫存”的實(shí)際效果，仍然有待觀察。
陳國強(qiáng)指出，考慮到資金成本以及商業(yè)銀行經(jīng)營市場化空間加大等現(xiàn)實(shí)狀況，首套房貸利率七折的優(yōu)惠其實(shí)難以實(shí)現(xiàn)。即使央行做出規(guī)定，但在落地執(zhí)行中金融機(jī)構(gòu)難免有所保留。
目前市場上只有少數(shù)銀行給出九折的首套房貸優(yōu)惠，多數(shù)仍維持在基準(zhǔn)貸款利率之上。“畢竟金融機(jī)構(gòu)在理財(cái)、放貸方面有多元選擇，而個(gè)人住房貸款通常收益率低、額度小，并非優(yōu)選”。
此外，房貸新政帶來的購房成本下降等利好主要針對首次改善的民眾，而且其中還有新的限定條件——所購買的房屋類型必須是普通商品住宅，非普通商品住宅則被排除在外。
值得注意的是，北京市在同日發(fā)布新的普通商品住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。在新標(biāo)準(zhǔn)中北京市普通住房的認(rèn)定指導(dǎo)價(jià)格由每平方米1.8萬元(人民幣，下同)上浮至每平方米2.2萬元，上調(diào)幅度達(dá)到22%。在新政實(shí)施后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比例將擴(kuò)大到90%以上。
陳國強(qiáng)指出，單項(xiàng)措施對樓市的提振作用有限，但若取消限購、放松限貸以及稅費(fèi)支持等各種政策疊加起來，那么可能將刺激后市向好。隨著三亞宣布10月7日取消限購，目前中國限購城市僅余北京、上海、廣州、深圳四個(gè)。
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