- 濟南院子 【其它】
- 樓盤均價：待定
- 項目地址：濟南市旅游路與鳳凰路（鳳新路）交匯 南行800米
- 售樓電話：0531-8286 7777
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問答
到9月10日，濟南市全面取消樓市限購政策，已過去整整兩個月的時間。限購取消給濟南樓市帶來怎樣的影響呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩個月以來，濟南樓市成交量整體大幅上漲，雖然政策剛剛落實的半個月，大量的補簽讓人感覺樓市“虛假繁榮”，但隨后的一個半月里，網(wǎng)簽量雖然下降，但依然超過上半年和去年同期。
樓市成交量同比環(huán)比均增4成以上
從建設部門發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，7月10日——9月10日，共63天的時間里，濟南市成交商品房21405套，其中住宅成交15679套。在此之前的5月8日—7月9日共63天的時間里，濟南市成交商品房14357套，其中住宅8461套。而2013年的7月10日—9月10日，濟南市共成交商品房14016套，包括住宅11057套。
以此可以看出，限購取消后濟南商品房和住宅成交量大幅增長，無論是環(huán)比還是同比，均增長40%以上，甚至今年限購取消后的兩個月時間，濟南住宅成交量同比增長了近9成。
從單日成交來看，限購取消后的兩個月，濟南平均每天成交商品房340套，在此之前的3月1日—7月9日共131天的時間里，每天僅能成交242套。記者發(fā)現(xiàn)，商品房成交量增長的主要因素是住宅市場開始活躍，限購取消后，平均每日可以成交住宅250套，占商品房總成交量的73.52%，而在限購取消之前，3月1日—7月9日，每日住宅成交量僅有142套，占商品房總成交量的比例也僅為58.75%。
平均每天簽下455套“補簽”效果太明顯
雖然限購取消后濟南樓市成交量大漲，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，這與“補簽”離不開關系，記者也發(fā)現(xiàn)，限購取消后的半月內(nèi)，濟南網(wǎng)簽量始終保持在歷史最高點，7月10日—7月31日，平均每天可以網(wǎng)簽商品房455套，超過歷史上任何一個階段。
進入8月，濟南市商品房網(wǎng)簽量開始驟減，8月1日—9月10日，平均每日網(wǎng)簽量降到了278套，住宅日均網(wǎng)簽量也降到了199套。但即便是這樣，這兩項數(shù)字還是比上半年和去年同期有明顯的進步，今年3月1日—7月9日，平均每日僅能網(wǎng)簽242套商品房和142套住宅。
房價持續(xù)降低下半年以價換量是趨勢
與網(wǎng)簽量暴漲不同，限購取消后濟南房價走勢卻是一路下降，據(jù)統(tǒng)計，6月以來，濟南市新房成交價格已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)下降。
取消限購的7月，濟南市新建商品住宅均價為8765元/平方米，比6月時的8839元/平方米下降74元/平米，限購的取消并沒有瞬間改變房價下降的趨勢，到了8月，每平米房價再降36元，降到了8729元/平方米。
根據(jù)相關部門提供的房價分布數(shù)據(jù)表，濟南每平米5000元以下的房源占比達到24%，在5000元—7000元之間的占22%，這兩項數(shù)據(jù)相比之前幾月都有所上漲，與此同時，價格在7000元—9000元的房屋占房源總數(shù)量的29%，9000元以上的占25%，均有不同程度的下降。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房價持續(xù)下降存在多方面的原因。首要因素是大量房企加入價格戰(zhàn)大軍，雖然限購取消后樓市有所回暖，但多數(shù)房企在上半年并未完成既定任務，下半年降價沖量成為首選。另一項重要因素是從限購取消以來，濟南樓市成交偏向于城市外圍的低價樓盤，目前濟南降價樓盤多集中于西客站和東北部地區(qū)，這些區(qū)域不少樓盤每平米售價都降到了7000元以下，個別樓盤售價甚至“以4起頭”，這部分成交直接拉低了平均售價。
省城房貸開始破冰房貸走勢或決定未來樓市走向
省城取消限購兩個月，新房成交量在“井噴”過后維持在一個比較高的狀態(tài)，但房企并不滿足于現(xiàn)狀，由于上半年欠下的“作業(yè)”太多，下半年唯有降價走量才有可能扭轉(zhuǎn)局面，不少房企每套房子降價10萬甩賣，但這樣的促銷力度也沒能讓市場變得供不應求，購房者的觀望情緒依然濃厚，很大的原因在于限貸政策還未放開。
根據(jù)濟南現(xiàn)有的限貸政策，非濟南戶籍的購房者辦理房貸時需要提供一年以上納稅證明或社保證明，購房者購買第二套房首付仍是60%，利率上浮5%——10%不等。單純?nèi)∠拶徱琅f無法讓一部分被限購房者成功購房。
同時，利率上浮也成為阻礙購房者出手的一大原因，去年10月份以前，在大部分商業(yè)銀行辦理房貸可以獲得9折優(yōu)惠，但今年以來，幾乎所有的銀行都上浮了貸款利率，購買一套房屋要多花幾萬甚至十幾萬的利息，這讓部分購房者望而卻步，等待房貸利率放松后再購房。
8月中旬，青島銀行濟南分行率先在濟南松綁房貸，其優(yōu)質(zhì)客戶購買首套房可以獲得利率9折的優(yōu)惠，并且在9月初進一步下調(diào)到了88折。9月開始，齊魯銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶購買首套房也給出了利率9折的優(yōu)惠。
雖然這兩家城商行在房貸上給出的優(yōu)惠范圍較少，購房者要獲得優(yōu)惠首先要成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，并且只能購買與銀行合作的樓盤，但此舉依舊說明房貸松動已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)實。
有業(yè)內(nèi)人士分析，限貸政策放松對于銷量的恢復效果將更顯著，畢竟購房者更在乎自己買房時的花費。
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