前腳剛和國際投資巨頭凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)合作協(xié)議，近日，萬科又把上海虹橋的辦公樓項(xiàng)目以16.51億元的價(jià)格賣給了投資機(jī)構(gòu)，再次踐行了其“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的發(fā)展戰(zhàn)略。
萬科9月5日發(fā)布公告稱，公司以16.51億元的價(jià)格將全資子公司上海萬獅置業(yè)90%的股權(quán)，賣給了一家名為RECOSIA CHINA PTE LTD的公司。萬獅置業(yè)的主要資產(chǎn)是一個(gè)名為“虹橋萬科中心”的項(xiàng)目，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊，計(jì)劃開發(fā)成總建筑面積約11萬平方米的國際A級(jí)寫字樓。
“董事會(huì)認(rèn)為，該交易為公司提供了一個(gè)優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠，并進(jìn)一步參與上海物業(yè)開發(fā)的機(jī)會(huì)。”萬科在公告中如是解釋。
不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬科此次出售上海商辦項(xiàng)目，與這一區(qū)域海量的供應(yīng)有極大關(guān)系。上海虹橋歷來被認(rèn)為是極具潛力的區(qū)域，這一區(qū)域先后有龍湖、富力、正榮、協(xié)信、萬通等房企投資拿地。2011年11月中旬，萬科以14.8億元的價(jià)格競(jìng)得滬虹橋項(xiàng)目。
“萬科原本也沒打算持有虹橋項(xiàng)目，加上去化壓力大，不如賣掉。”上海一家代理公司市場(chǎng)部人士告訴記者，上海虹橋商辦市場(chǎng)正面臨著壓力。
據(jù)同策房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至去年12月，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)已經(jīng)合計(jì)出讓了28幅土地。11萬平方米的萬科虹橋中心，只能算是小項(xiàng)目。據(jù)公開資料，龍湖虹橋天街共有7棟寫字樓，開發(fā)面積高達(dá)160萬平方米。
按照虹橋商務(wù)區(qū)土地規(guī)劃，555萬平方米中約有56.3%的土地用于辦公用途。這意味著虹橋板塊內(nèi)將有超過310萬平方米的辦公樓供應(yīng)。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今明兩年這一區(qū)域?qū)⒂懈哌_(dá)260多萬平方米的寫字樓供應(yīng)。
“很明顯，萬科是想提早出貨回籠現(xiàn)金，以避免未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”戴德梁行一位高層表示。除了避免市場(chǎng)層面的潛在風(fēng)險(xiǎn)，萬科賣上海商辦項(xiàng)目，也與其商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略有關(guān)。分析人士向記者表示，萬科未來可能會(huì)出讓更多的商業(yè)項(xiàng)目。
記者了解到，實(shí)際上，RECOSIA CHINA PTE LTD并非上海萬科虹橋中心真正的買家，真正的買家是新加坡政府投資的GIC（Government of Singapore Investment Corp簡(jiǎn)稱GIC）。
“毛大慶進(jìn)入萬科高層后，一直想把新加坡凱德置地的模式復(fù)制過來。而萬科所開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，GIC作為萬科重要的合作伙伴，收購萬科商業(yè)項(xiàng)目的幾率相當(dāng)大。”一家國際代理公司高管指出。對(duì)于出售商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)，萬科內(nèi)部相關(guān)人士回應(yīng)，相關(guān)交易符合本公司“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的發(fā)展戰(zhàn)略。
“萬科雖然進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)卻并非萬科的重點(diǎn)。萬科并沒有大量持有商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，而是通過開發(fā)后銷售，來獲取比住宅略高的溢價(jià)空間。”克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示。
萬科在8月18日的半年度業(yè)績(jī)公告中披露，上半年投資收益之所以同比激增了238%，正是得益于轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)等因素，公司預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)未來將持續(xù)下去。值得注意的是，就在轉(zhuǎn)讓上海虹橋項(xiàng)目的前一周，8月29日萬科剛剛與國際投行凱雷宣布了兩家在商業(yè)地產(chǎn)的合作計(jì)劃。
據(jù)了解，萬科將與凱雷成立一家資產(chǎn)平臺(tái)公司，凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)。根據(jù)雙方合作的計(jì)劃，該資產(chǎn)平臺(tái)公司將以股權(quán)收購或資產(chǎn)的方式收購萬科的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。
“資產(chǎn)平臺(tái)公司將長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出機(jī)制。”萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從遠(yuǎn)景目標(biāo)來看，公司將尋求降低對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的持股比例，剝離部分資產(chǎn)，集中精力做商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。
“在商業(yè)項(xiàng)目上不追求成為絕對(duì)大股東，而是與實(shí)力投資機(jī)構(gòu)合作。萬科做商業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營商，但不投入過多資金；只占少部分股份。而投資方占主導(dǎo)，為大股東。萬科這樣做，可以減輕因商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、沉淀資金多，而給自己帶來太大的壓力。”林波表示。
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