行長(zhǎng)惜貸 市長(zhǎng)白忙

 

鄭州取消限購(gòu)后 樓市波瀾不驚

 

鄭州市取消住房限購(gòu)政策已過去20多天了，樓市依然波瀾不驚。

 

取消限購(gòu)，政府刺激樓市的意圖明顯。但是，中國(guó)青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市庫存高企以及部分地區(qū)出現(xiàn)房貸斷供的背景下，一些銀行惜貸現(xiàn)象嚴(yán)重，政府的刺激政策并未立見成效。

 

國(guó)字頭地產(chǎn)商成新地王

 

鄭州取消限購(gòu)后，不論是本地人還是外地人，買房都不需要再開房產(chǎn)套數(shù)證明。這意味著，在鄭州執(zhí)行長(zhǎng)達(dá)3年半的限購(gòu)政策，正式結(jié)束。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去3年半，鄭州市區(qū)商品房住宅均價(jià)從2011年1月限購(gòu)時(shí)的6559元/平方米，一路上揚(yáng)至2014年7月的8160元/平方米。

 

“2011年1月鄭州市實(shí)施限購(gòu)政策以來，較好地實(shí)現(xiàn)了遏制投資投機(jī)性需求、緩解住房供需矛盾、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的，但與此同時(shí)，部分剛需和改善性需求也受到了明顯的影響。”鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)說。

 

然而，在部分地區(qū)樓市價(jià)格出現(xiàn)下滑時(shí)，鄭州市卻在限購(gòu)解禁的8月連續(xù)兩次刷新地王紀(jì)錄。

 

8月6日，河南鄭州市網(wǎng)上掛牌出讓鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)的一塊普通商住房用地，占地面積32.48畝。經(jīng)過29輪競(jìng)價(jià)，最終被鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司以總價(jià)5.24億元、樓面價(jià)1.61萬元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率128.82%，成為鄭州單價(jià)新“地王”。8月20日，河南豫農(nóng)置業(yè)有限公司再次刷新紀(jì)錄，以11.5億元的價(jià)格購(gòu)買鄭東新區(qū)67.73畝地，成為鄭州市新地王。

 

“鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司和河南豫農(nóng)置業(yè)有限公司，都是具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”鄭州蟻?zhàn)宸慨a(chǎn)中介的工作人員說，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)兩個(gè)地王，說明房?jī)r(jià)降下來的可能性也不大。

 

市民對(duì)取消限購(gòu)并不看好

 

取消限購(gòu)政策出臺(tái)前后，接連兩次地王均具有國(guó)有企業(yè)的背景，不禁引來業(yè)界人士的猜疑，土地競(jìng)拍，政府頻頻出手參與是否有自導(dǎo)自演之嫌？

 

分析人士說，地方國(guó)企托市，理論上市場(chǎng)不會(huì)大滑坡。

 

更有網(wǎng)友為將來在鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司置業(yè)的成本算了一筆賬，“樓面價(jià)1.6萬元/平方米，容積率小于1.5，限高18米，這樣的條件只能建別墅和豪宅。最后的建筑成本價(jià)不會(huì)低于2.2萬元/平方米，售價(jià)要到3萬元/平方米才能保本。”

 

“鄭州市區(qū)的房?jī)r(jià)，好一點(diǎn)的位置突破1萬元，8月份均價(jià)8000多元。對(duì)于剛需來說，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很高了。”市民楊先生說，即使取消限購(gòu)，意義也不大。

 

近日，記者走訪了鄭州市一些樓盤，在大學(xué)南路的德潤(rùn)黃金海岸項(xiàng)目營(yíng)銷中心，銷售人員經(jīng)理李明(化名)直言不諱：“取消不取消限購(gòu)效果都一樣，限購(gòu)時(shí)，不符合條件也能想出辦法買房。”

 

“這里均價(jià)每平方米9000元，小戶型比較暢銷。限購(gòu)取消后，該樓盤銷量并沒有明顯上升。”李明稱。

 

“對(duì)剛性需求來說，鄭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，現(xiàn)在基本上還是處于膠著狀態(tài)，取消限購(gòu)后，確實(shí)有助于走量，但要一下子反彈，可能性不是很大。”李明坦言，“取消限購(gòu)，也不是多大的事，但是這兩天來咨詢的人，有所增加。”

 

在本報(bào)記者走訪的近十個(gè)樓盤項(xiàng)目中，所有的項(xiàng)目銷售中心都沒有針對(duì)“取消限購(gòu)”一事大做文章，他們關(guān)心的是銀行何時(shí)放松限貸，畢竟全款買房的人是少數(shù)。

 

在剛需一族王小姐看來，取消限購(gòu)反而會(huì)帶來更大的負(fù)面影響，“全國(guó)的房?jī)r(jià)都在跌，鄭州卻一直不斷往上漲?，F(xiàn)在取消限購(gòu)了，對(duì)我們來說，首選的學(xué)區(qū)房，不被抬得更高才怪。”

 

王小姐的觀點(diǎn)，得到了在鄭州從事室內(nèi)設(shè)計(jì)裝潢的黃燕的認(rèn)同，“取消限購(gòu)可能會(huì)加劇投資性的購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)還是逐步上升。對(duì)剛需人群來說，限購(gòu)取消的確不是一個(gè)好消息。”

 

在采訪中，大部分工薪階層則無奈表示，取消房屋限購(gòu)令對(duì)自己沒有太大影響。“外地人想在鄭州買房，一輩子的收入也買不到。一個(gè)月收入幾千元，夠干啥，吃飯穿衣交房租就沒了。”工薪族周平說。

 

“即使政府取消了限購(gòu)政策，創(chuàng)造性地推出了組合貸的模式，但是個(gè)人住房銀行貸款得等三個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間。”周平說。

 

房貸未現(xiàn)松動(dòng)

 

鄭州“組合貸”政策實(shí)行近兩個(gè)月，鄭州市民翟小姐成為首個(gè)吃螃蟹者，“中國(guó)銀行正在走最后一道程序，貸款還沒放。”

 

另據(jù)了解，政策實(shí)施至今，鄭州已有15人獲批組合貸，“客戶再著急，銀行也有自己的程序，其實(shí)算下來，客戶等的時(shí)間不算太長(zhǎng)，去掉兩頭的審批和復(fù)審時(shí)間，中間只有一個(gè)多月，從市場(chǎng)大環(huán)境來看，這個(gè)速度不算太慢。”中國(guó)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

 

“公積金和商業(yè)貸款是相互配合的，公積金的審批速度很快，但銀行個(gè)人房貸都是要一步一步地走程序，速度相對(duì)來說，慢一點(diǎn)。”鄭州住房公積金管理中心信貸處處長(zhǎng)陳建功說。

 

近日，全國(guó)多地再傳信貸緊張，北京、上海部分銀行甚至直接叫停二手房貸款。記者走訪鄭州多家銀行發(fā)現(xiàn)，鄭州尚沒有銀行叫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，“房貸利率全線上浮，放款周期也延長(zhǎng)了。”

 

交通銀行長(zhǎng)江路支行一位工作人員在接受客戶咨詢時(shí)說：“目前首套房貸利率上浮5%、二套房上浮10%。”

 

“目前對(duì)首套房的貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，二手房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮25%。具體什么時(shí)間放款，說不準(zhǔn)，只能按照申請(qǐng)的先后順序慢慢排。”浦發(fā)銀行嵩山路支行司新平告訴記者。

 

“雖然鄭州取消限購(gòu)，但是限貸仍未放開。中農(nóng)工建四大行及光大、浦發(fā)等商業(yè)銀行仍嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，家庭首套房首付三成，二套房首付六成，三套房基本不發(fā)貸款。”河南卓連房地產(chǎn)孫林剛告訴記者，“首套房貸款利率也居高不下，多是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%左右，需要等兩三個(gè)月。”

 

“很多客戶都在等待放款，最長(zhǎng)的已等了兩個(gè)月。”金融中介劉先生說。

 

“已經(jīng)申請(qǐng)房貸1個(gè)多月了，貸款還沒批下來，房產(chǎn)不能過戶。”準(zhǔn)備買房的韓先生接受記者采訪時(shí)表示了擔(dān)憂，“守著個(gè)學(xué)區(qū)房，孩子還是只能在老家上學(xué)。”

 

“銀行出于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金收益的考慮，對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍較謹(jǐn)慎，即使受益于定向降準(zhǔn)，仍有近三成農(nóng)商行停貸或不涉房貸。”一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)中介人士表示。

 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行方面還沒有接到關(guān)于調(diào)整房貸利率及申請(qǐng)門檻的通知。部分銀行甚至因?yàn)轭~度有限暫停辦理房貸業(yè)務(wù)，即使辦理，對(duì)于放貸的時(shí)間，銀行方面也多含糊其辭。

 

鄭州樓市何去何從

 

鄭州取消限購(gòu)的消息，鄭州市房管局在其官方微博上披露后，網(wǎng)友紛紛表示了自己的觀點(diǎn)，網(wǎng)友“@逐浪投機(jī)”認(rèn)為，地方政府被房地產(chǎn)綁架了，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指望房地產(chǎn)帶動(dòng)，少數(shù)人的利益，多數(shù)人的傷痛，經(jīng)濟(jì)應(yīng)該平穩(wěn)多元化發(fā)展，而不是單一發(fā)展進(jìn)行房地產(chǎn)。網(wǎng)友“@我愛盼盼企鵝”認(rèn)為，這只是針對(duì)限購(gòu)區(qū)域的解除限購(gòu)政策。對(duì)于本來就不限購(gòu)的區(qū)域，一點(diǎn)影響都沒有，比如高新區(qū)。倘若政府想挽救市場(chǎng)，應(yīng)該解除限貸。

 

“銀行信貸限制不取消，取消限購(gòu)對(duì)鄭州樓市的影響不會(huì)太大。”在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)宋向清看來，取消限購(gòu)對(duì)于樓市進(jìn)一步回暖雖然可能產(chǎn)生積極影響，但是現(xiàn)在影響樓市發(fā)展、影響購(gòu)房者買房的主要因素還是銀行信貸。

 

CRIC研究中心近日對(duì)全國(guó)33個(gè)城市的101家銀行分支機(jī)構(gòu)做的電話調(diào)研結(jié)果顯示，全國(guó)各城市銀行貸款環(huán)境仍然偏緊。

 

鄭州銀行張姓信貸員向記者透露，“銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當(dāng)作優(yōu)質(zhì)貸款了。”

 

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，銀行對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，這對(duì)寄望于‘松貸’救市的地方政府，是一個(gè)打擊，同時(shí)也可能誤傷剛需購(gòu)房者。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院劉教授認(rèn)為，最有可能出現(xiàn)的是，在庫存居高不下，土地市場(chǎng)低迷、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈頻頻告急的情況下，管理層出臺(tái)專門關(guān)于支持剛需購(gòu)房抵押貸款的政策，如降準(zhǔn)備金、降契稅、買房送戶口等，才會(huì)真正解決銀行限貸等問題。

 

降價(jià)和地王齊飛，鄭州樓市到底怎么了？知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧接受記者采訪時(shí)表示，并不能簡(jiǎn)單地把取消限購(gòu)與銀行房貸收緊聯(lián)系起來理解成配合政策共同抑制房?jī)r(jià)，此輪房貸收緊的一個(gè)重要原因是銀行業(yè)流動(dòng)性吃緊。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]分析，2014年上半年，銀行業(yè)新增不良貸款1023億元，已超2013全年。房地產(chǎn)貸款及以房地產(chǎn)為抵押的貸款，在各項(xiàng)貸款中占比為38%，不良貸款率上升，將制約銀行放貸積極性，包括房地產(chǎn)貸款。

 

“取消限購(gòu)與鼓勵(lì)剛需，讓樓市抓住救命稻草。然而對(duì)于中低端投機(jī)者來說，他們‘追漲殺跌’，年內(nèi)難入場(chǎng)。對(duì)于剛需來說，取消限購(gòu)并不是從根本上解決問題，關(guān)鍵還看房貸。因此鄭州全面取消限購(gòu)，對(duì)樓市的影響也十分有限。”楊紅旭認(rèn)為。