今年以來,中國(guó)樓市出現(xiàn)了新一輪調(diào)整,樓盤打折促銷、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降、交易持續(xù)低迷、房企資金吃緊。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示,波動(dòng)、分化、創(chuàng)新是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。專家認(rèn)為,以往依靠行政干預(yù)的樓市調(diào)控思路正在轉(zhuǎn)變,取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速形成。隨著市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入理性發(fā)展。

 

房?jī)r(jià)走下“直升機(jī)”

 

從去年一線城市房?jī)r(jià)“高燒不退”,到今年上半年全國(guó)性房?jī)r(jià)松動(dòng),昔日高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫,下行態(tài)勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月份,全國(guó)商品房銷售面積同比下降6%,住宅的新開工面積同比下降19.8%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%。

 

7月份,被視為全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市,房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)全線下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,7月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅中,價(jià)格環(huán)比下降的城市由上月的55個(gè)增至64個(gè),為2011年1月以來最多。其中,北京7月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.0%,為2012年4月以來首度環(huán)比下跌。

 

專家認(rèn)為,樓市延續(xù)下滑趨勢(shì),市場(chǎng)看跌預(yù)期形成,使買房群體陷入觀望、等待中,“買漲不買跌”的心理進(jìn)一步加劇。“7月份,由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明,購(gòu)房者不少選擇觀望,房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示。

 

買房必賺成為過去式

 

未來買房必賺的現(xiàn)象將有所改變。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱指出,在過去十多年中,房地產(chǎn)行業(yè)一直處于亢奮、過熱的狀態(tài),拿塊地就能掙錢是非常不正常的現(xiàn)象。

 

“從過去房地產(chǎn)的整體上漲,到今后的有漲有跌,波動(dòng)將成為市場(chǎng)常態(tài)。”秦虹認(rèn)為,自從1998年中國(guó)住房制度改革以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體一直呈現(xiàn)上漲局面,但未來不可能永遠(yuǎn)上漲,而會(huì)有漲有跌。

 

在談到分化這個(gè)新常態(tài)時(shí),秦虹表示,并不僅僅是城市在分化,企業(yè)也在分化。一是具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策要因地制宜,分類調(diào)控,根據(jù)各個(gè)地方不同的情況,各地方政府進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。二是對(duì)企業(yè)來講,今后專業(yè)化能力對(duì)其發(fā)展來說尤其重要。

 

秦虹認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新集中在以下3個(gè)方面:即產(chǎn)品的創(chuàng)新,從同質(zhì)化到個(gè)性化;經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新,從開發(fā)思維到運(yùn)營(yíng)思維;行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新,從過去都在建房子,到未來的房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)逐步擴(kuò)大。“對(duì)于企業(yè)來講,光具備開發(fā)能力,而不具備運(yùn)營(yíng)能力,未來的競(jìng)爭(zhēng)力要大打折扣。運(yùn)營(yíng)的思維非常重要,不僅僅是這些非住宅產(chǎn)品需要有運(yùn)營(yíng),以開發(fā)銷售為模式的產(chǎn)品也需要運(yùn)營(yíng)空間。”

 

不排除過熱地區(qū)再限購(gòu)

 

專家認(rèn)為,今年以來樓市已在自發(fā)調(diào)整,處于市場(chǎng)化通道之中。以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在消退,而不動(dòng)產(chǎn)登記啟動(dòng)、房地產(chǎn)信貸收緊等舉措表明,有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)正在加快推進(jìn),以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正在提速。

 

“2013年上半年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策就是讓市場(chǎng)主導(dǎo),市場(chǎng)的力量發(fā)揮作用。到今天為止,在過去政策掩蓋下的很多未能及時(shí)暴露出來的問題和矛盾,相對(duì)集中地反映出來了。”社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮舉例稱,比如,大中小城市的發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)需求總量在不同年份分布不均衡;再比如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力參差不齊、結(jié)構(gòu)檔次與市場(chǎng)需求之間存在尖銳矛盾等。這些問題集中反映出來就導(dǎo)致了今年樓市低迷的局面。

 

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存高企的現(xiàn)象,瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出,2013年中國(guó)住房竣工約1100萬套、新開工超過1500萬套,建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和改善性住房需求。當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求。中短期內(nèi)開發(fā)商將專注于去庫(kù)存和降低杠桿水平,拿地和建設(shè)活動(dòng)將變得更加謹(jǐn)慎。

 

業(yè)內(nèi)人士表示,由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢(shì)并未改變,一些面臨供過于求、庫(kù)存消化壓力較大的二三線城市逐步松綁限購(gòu)政策,不會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅反彈,但北京、上海、廣州等一線熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策還不會(huì)輕易放開。