據(jù)《2014年石家莊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，目前石家莊市區(qū)(市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū))共有在建在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目85個(gè)。而近日石家莊市商務(wù)局透露，今年石家莊市共安排市重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目57個(gè)，總投資1505億元。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)構(gòu)成矩陣模式，但扎堆化、同質(zhì)化比較嚴(yán)重，并且呈現(xiàn)出較大的供求比失衡現(xiàn)象，各個(gè)項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中沖出重圍、賺取利益顯得十分不易，而政府在宏觀調(diào)控方面做到平衡發(fā)展、整體把控就顯得十分必要。
城市綜合體組成矩陣模式 開發(fā)區(qū)較為落后
近日，石家莊市商務(wù)局公布的這57大重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目中，多為寫字樓或商業(yè)綜合體。從地理區(qū)位來(lái)看，11個(gè)項(xiàng)目位于橋東區(qū)，9個(gè)項(xiàng)目位于橋西區(qū)，12個(gè)項(xiàng)目位于新華區(qū)，10個(gè)項(xiàng)目位于裕華區(qū)。
長(zhǎng)久以來(lái)的備受關(guān)注的老城區(qū)可謂商業(yè)地產(chǎn)遍地開花；長(zhǎng)安區(qū)作為后起之秀在這方面也不遜色，一座座“地標(biāo)”拔地而起，據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)安區(qū)共有8個(gè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目；然而，在石家莊開發(fā)區(qū)卻僅有2個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，正定新區(qū)，市區(qū)周邊的深澤縣、鹿泉市、晉州市各一個(gè)。
看了上述商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位分布圖，不難發(fā)現(xiàn)，目前石家莊商業(yè)地產(chǎn)覆蓋面廣、輻射范圍大，已經(jīng)組成了矩陣模式，但是在開發(fā)區(qū)、正定新區(qū)等一些新近發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，不管是從人口總量還是從住宅體量，商業(yè)地產(chǎn)都尚不能滿足該區(qū)域人口的生活需求。
以開發(fā)區(qū)為例，目前石家莊開發(fā)區(qū)處于住宅進(jìn)入成熟區(qū)的階段，但是目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)建好的只有北國(guó)超市長(zhǎng)江店這樣一個(gè)超市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)空白明顯。不久的將來(lái)，隨著住宅項(xiàng)目的交房，大量業(yè)主入駐，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)、商務(wù)及周邊配套遠(yuǎn)不能滿足人們的需求。
供求比面臨極大挑戰(zhàn) 規(guī)劃局將適度控制
記者從石家莊市商務(wù)局獲悉，今年石家莊擬開工房地產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè)，擬竣工項(xiàng)目13個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目15個(gè)，前期謀劃項(xiàng)目17個(gè)。最新數(shù)據(jù)顯示，上半年新開工項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，比年初計(jì)劃開工數(shù)量多2個(gè)。
人口與住宅是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的重要支撐與保障，自2008年石家莊“三年大變樣”開始，大量新建住宅項(xiàng)目上馬，短短幾年，大量住宅項(xiàng)目完工并交付業(yè)主使用后，吸引眾多人口集聚到石家莊，受此影響，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了巨大的發(fā)展契機(jī)，從初具規(guī)模到今天石家莊的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模興起，僅僅用了不足6年的時(shí)間。
但是，在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，一些問題也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，到目前為止，尤其是石家莊二環(huán)以內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已展現(xiàn)逐漸飽和態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)壓力也將越來(lái)越大。而石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局公布的《2013年石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，石家莊市區(qū)內(nèi)商業(yè)用房供求比達(dá)到近5：1，供需已出現(xiàn)失衡，并首次出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)。
對(duì)此，石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，石家莊今年對(duì)大型商業(yè)綜合體采取適度控制的措施，并初步顯現(xiàn)了一定的成效：今年上半年商業(yè)類項(xiàng)目的總規(guī)模和平均規(guī)模同比明顯下降；許可的商業(yè)項(xiàng)目為13個(gè)，面積21.7公頃，同比減少了24%；商業(yè)項(xiàng)目平均用地面積為1.7公頃，與2013年相比減少了48%，與2012年相比減少30%。
同質(zhì)化較為嚴(yán)重 突出重圍獲利不易
城市綜合體一直以來(lái)被稱為城市的地標(biāo)，是城市的面子，體量一般都很大，功能也很全，可涵蓋住宅、酒店、辦公、商場(chǎng)、超市、娛樂等多個(gè)方面，滿足消費(fèi)者的全方位需求，對(duì)于消費(fèi)者而言，它可以實(shí)現(xiàn)“一站式”的購(gòu)物需求，具有較強(qiáng)的吸引力。
而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，城市綜合體所建設(shè)的公寓和寫字樓的出售，可以迅速回籠資金；所建的酒店、商場(chǎng)可長(zhǎng)期持有，讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利；城市綜合體開發(fā)投資回報(bào)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，故而城市綜合體也就成了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流。
目前，石家莊市目前已有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等6個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，勒泰中心、蘇寧廣場(chǎng)等均已開業(yè)，祥云國(guó)際“吃遍中國(guó)”主題公園、金指數(shù)國(guó)際廣場(chǎng)、懷特商業(yè)綜合體等10個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年內(nèi)也均可投入使用。
不僅如此，在今年新開工項(xiàng)目中，尚峰匯大廈、中山華府城市綜合體、阿爾卡迪亞商務(wù)廣場(chǎng)、國(guó)源和天下、中交財(cái)富中心中交、榮鼎天下、河北國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、華寧春天商業(yè)廣場(chǎng)、弘城國(guó)際、保利商業(yè)廣場(chǎng)等10個(gè)項(xiàng)目按計(jì)劃如期開工，累計(jì)完成投資51億元。
盡管石家莊商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展與其市場(chǎng)需求有著密不可分的關(guān)系，但是商業(yè)大佬們不甘示弱掀起的興建商業(yè)地產(chǎn)狂潮，使各大商圈同質(zhì)化嚴(yán)重的問題也愈加嚴(yán)重。
體量龐大的城市綜合體，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中攬獲人心，實(shí)現(xiàn)酒店、住宅、商超等產(chǎn)品的多贏，成了每一個(gè)綜合體項(xiàng)目都需要認(rèn)真考慮的問題。
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