近來(lái)，樓市松綁限購(gòu)“蔚然成風(fēng)”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有23個(gè)城市不同程度地松動(dòng)限購(gòu)，占所有46個(gè)實(shí)施限購(gòu)城市的一半。從樓市調(diào)控角度看，“去行政化”無(wú)疑是較科學(xué)的決策，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，解除“限購(gòu)令”不能一勞永逸地解決問(wèn)題。在市場(chǎng)形態(tài)發(fā)生劇變的“后限購(gòu)時(shí)代”，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、消除土地財(cái)政依賴(lài)將是各級(jí)政府面臨的更大考驗(yàn)。

 

過(guò)去幾年，“限購(gòu)令”一直被視為樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策。2011年以來(lái)，樓市從“短缺時(shí)代”過(guò)渡到“過(guò)剩時(shí)代”，一定程度上得益于限購(gòu)政策的“以時(shí)間換空間”。時(shí)至今日，對(duì)于北、上、廣、深等供需關(guān)系仍緊張、投機(jī)和投資欲望強(qiáng)烈的城市來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”仍有存在的價(jià)值。

 

對(duì)于廣大二、三線城市來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”似乎顯得多余。在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，眾多城市的房地產(chǎn)投資連續(xù)多年維持高增速，導(dǎo)致樓市供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。今年以來(lái)，樓市成交持續(xù)低迷正是這一大背景的產(chǎn)物，這也是多個(gè)城市松綁限購(gòu)、刺激需求的誘因。

 

那么，松綁限購(gòu)果真能刺激樓市嗎？

 

需要注意的是，與一線城市相比，二、三線城市的限購(gòu)政策原本就普遍存在范圍小、門(mén)檻低的情況，實(shí)際效果有限。同時(shí)，由于執(zhí)行層面存在松動(dòng)情況，很多城市的“限購(gòu)令”實(shí)際上已處于名存實(shí)亡的狀態(tài)。也就是說(shuō)，“限購(gòu)令”松綁至多會(huì)影響樓市預(yù)期，不能真正刺激樓市。指望松綁“限購(gòu)令”一勞永逸地解決問(wèn)題，顯然并不現(xiàn)實(shí)。

 

可以說(shuō)，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，“限購(gòu)令”的作用正在弱化。房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，呈現(xiàn)出一些新的特征。例如，房地產(chǎn)投資高增速終結(jié)，房?jī)r(jià)告別大起大落，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重下降。在“后限購(gòu)時(shí)代”，這些特征將逐漸凸顯，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)真正考驗(yàn)。

 

首先，如何彌補(bǔ)政策缺口？行政化調(diào)控手段退出后，必然需要市場(chǎng)化手段來(lái)頂替。但與“限購(gòu)令”的迅速退出相比，長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建速度不盡如人意。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，如何盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制等等，將給政府部門(mén)帶來(lái)考驗(yàn)。

 

其次，如何消化過(guò)剩庫(kù)存？很多城市房地產(chǎn)庫(kù)存已嚴(yán)重積壓。既然取消“限購(gòu)令”的作用有限，如何進(jìn)一步刺激需求、消化庫(kù)存、防止區(qū)域樓市“崩盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)，是地方政府面臨的課題。

 

再次，如何破除“土地財(cái)政”依賴(lài)？房地產(chǎn)市場(chǎng)告別爆發(fā)式增長(zhǎng)意味著“土地財(cái)政”將逐漸終結(jié)。對(duì)于習(xí)慣了以土地出讓金作為重要收入來(lái)源的地方政府來(lái)說(shuō)，不啻經(jīng)歷“斷奶”的陣痛。在市場(chǎng)的倒逼下，如何度過(guò)陣痛期將給地方政府帶來(lái)考驗(yàn)。

 

最后，如何維持經(jīng)濟(jì)增速？在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)曾享有“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，但過(guò)去12個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速一直低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，說(shuō)明該地位已名不副實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)“退潮”后，上下游的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)可能面臨收縮，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。地方政府如何扶持其他產(chǎn)業(yè)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同樣是一項(xiàng)重大課題。