中資房企借助低成本的融資和本地化的團(tuán)隊(duì)在海外大展拳腳的同時(shí)，海外房產(chǎn)投資也面臨市場(chǎng)、匯率、政策以及外匯管制的風(fēng)險(xiǎn)。

 

中國(guó)投資者正在一撥撥地奔向倫敦、紐約、悉尼，這些全世界最知名的城市，一批高檔寫字樓物業(yè)將被打上中資公司的名字。

 

在7月16日的21世紀(jì)博鰲地產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，今年上半年房地產(chǎn)銷售金額3.1萬(wàn)億，同比去年減少2000億，可能是流向了境外。海外諸多樓盤的目標(biāo)客群是內(nèi)地購(gòu)房者。根據(jù)中國(guó)跨境投資并購(gòu)門戶晨哨網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年上半年中資企業(yè)（以房企為主）海外房地產(chǎn)投資成交總額已達(dá)120億美元，逼近去年全年的150億美元。

 

在房企蜂擁海外的背后，是眾多金融機(jī)構(gòu)、中介的助推作用。低成本的融資和本地化的團(tuán)隊(duì)，幫助中資房企在海外大展拳腳；但另一方面，初涉境外市場(chǎng)，也讓不少企業(yè)栽了跟頭。同時(shí)，海外房產(chǎn)投資還面臨市場(chǎng)、匯率、政策以及外匯管制的風(fēng)險(xiǎn)。

 

房企海外投資飆升

 

7月8日，萬(wàn)達(dá)在其官網(wǎng)宣布，將投資9億美元，在美國(guó)芝加哥建設(shè)一座高350米，地上89層的五星級(jí)酒店及公寓項(xiàng)目。建成后，該項(xiàng)目將成為芝加哥第三高建筑。在此之前的7月6日，深圳地產(chǎn)商萊蒙國(guó)際透露，其正在開(kāi)發(fā)位于英國(guó)曼徹斯特的兩個(gè)住宅項(xiàng)目。

 

這只是過(guò)去兩年來(lái)中國(guó)房企海外投資熱潮的一個(gè)縮影，綠地、萬(wàn)科、碧桂園等品牌房企早已頻頻“出海”，并且勢(shì)頭越來(lái)越猛烈。據(jù)晨哨網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年，中資企業(yè)（以房地產(chǎn)商為主）海外投資額為150億美元；而今年上半年，總披露的金額已經(jīng)達(dá)到了370億美元，總成交金額為120億美元。

 

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克說(shuō)，這兩年受國(guó)內(nèi)投資渠道有限，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，加之人民幣升值及金融危機(jī)后世界經(jīng)濟(jì)回暖等因素影響，中國(guó)個(gè)人投資者、中國(guó)企業(yè)（主要為房地產(chǎn)企業(yè)）和機(jī)構(gòu)投資者不約而同地開(kāi)始投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

記者了解到，2013年前，中國(guó)投資者海外投資的方式多為收購(gòu)成熟的地產(chǎn)物業(yè)，以海航、平安、中投等為代表，紛紛在西班牙、英國(guó)等地出手購(gòu)買了酒店、辦公樓、寫字樓。

 

然而，隨著開(kāi)發(fā)商加入海外投資陣營(yíng)，情況在悄然生變，中資企業(yè)由穩(wěn)定物業(yè)投資轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，據(jù)仲量聯(lián)行、工行投行研究中心統(tǒng)計(jì)，2014年一季度中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)外住宅開(kāi)發(fā)投資額同比飆升80%。

 

就投資區(qū)域而言，美國(guó)最受開(kāi)發(fā)商歡迎，特別是其中的曼哈頓區(qū)condo市場(chǎng)以及舊金山寫字樓市場(chǎng)。其次是歐洲市場(chǎng)，如英國(guó)、德國(guó)等，另外東南亞的馬來(lái)西亞、新加坡，以及澳大利亞也很受開(kāi)發(fā)商青睞。

 

根據(jù)全經(jīng)聯(lián)的統(tǒng)計(jì)，作為最早走出去的開(kāi)發(fā)商，綠地集團(tuán)的海外業(yè)務(wù)目前已跨越亞洲、歐洲、美洲以及大洋洲的澳大利亞四大洲的6個(gè)國(guó)家，投資金額達(dá)100億美元；其次是總部基地、萬(wàn)達(dá)等。

 

除了部分物業(yè)收購(gòu)，綠地海外投資以開(kāi)發(fā)為主。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良解釋了其背后的邏輯：自己有開(kāi)發(fā)能力，就要堅(jiān)定地開(kāi)發(fā)，可以回避買項(xiàng)目過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，海外市場(chǎng)回暖和銷售非常好，這樣可以賺兩道利潤(rùn)，第一是一手的利潤(rùn)，第二是長(zhǎng)期保值增值的利潤(rùn)。

 

低成本融資路徑

 

無(wú)論海內(nèi)外，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)核心點(diǎn)都在于如何利用金融杠桿，獲得相對(duì)低成本的融資。房企出海投資，動(dòng)輒涉及數(shù)億美元，除了動(dòng)用自有資金，背后支持者又是誰(shuí)？

 

據(jù)工商銀行投資銀行部副總經(jīng)理張都興介紹，通過(guò)銀行貸款或者發(fā)債等方式進(jìn)行債務(wù)融資，仍是目前中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資的主要方式。

 

2013年，萬(wàn)科與美國(guó)地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資舊金山的一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目，總投資約為6.2億美元，其中萬(wàn)科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬(wàn)美元，其余部分均通過(guò)債務(wù)融資覆蓋。

 

“這幾年，工行一直在做中國(guó)企業(yè)走出去的資金支持。”工行投資銀行部有關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)，萬(wàn)達(dá)、復(fù)星海外投資多個(gè)項(xiàng)目均是工行操作，其中包括萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的美國(guó)AMC項(xiàng)目。

 

作為債務(wù)融資的方式之一，并購(gòu)貸款是房企海外投資常用的一種融資手段。以今年6月萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的馬德里西班牙大廈項(xiàng)目為例，正是借助了工行提供的并購(gòu)貸款。張都興介紹，該項(xiàng)目的收購(gòu)金額為2.65億歐元，加上增值稅等預(yù)計(jì)交易成本超過(guò)3億歐元，最終通過(guò)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)及其子公司資本金出資和工行的并購(gòu)貸款共同安排。

 

另外一種常見(jiàn)的方式為內(nèi)保外貸，其操作方式為：在預(yù)先獲準(zhǔn)的對(duì)外擔(dān)保額度內(nèi)，境內(nèi)銀行為境內(nèi)公司的境外投資子公司提供對(duì)外擔(dān)保，境內(nèi)公司反擔(dān)保境內(nèi)銀行，最后境外銀行給境外子公司發(fā)放相應(yīng)的貸款。

 

除了并購(gòu)貸款和內(nèi)保外貸，該行正在聯(lián)合國(guó)內(nèi)的合作伙伴（包括中信、平安信托、中金等）進(jìn)行REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的探索。

 

復(fù)星則邁出了更為主動(dòng)的一步，在日本購(gòu)買了IDERA資產(chǎn)管理公司，在葡萄牙購(gòu)買了最大的保險(xiǎn)集團(tuán)，引起了業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈反響。清華大學(xué)房地產(chǎn)校友會(huì)副秘書長(zhǎng)王剛對(duì)復(fù)星的創(chuàng)新之舉評(píng)價(jià)頗高，他指出：“在國(guó)外，保險(xiǎn)公司是重要的長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)的資金來(lái)源，通過(guò)這樣的手段，可以進(jìn)行長(zhǎng)周期的投資。”

 

不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)

 

在這股房企海外投資熱潮中，也不乏企業(yè)交付了昂貴的學(xué)費(fèi)。

 

專注美國(guó)移民地產(chǎn)投資的亨瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒亨瑞列舉了兩個(gè)不太成功的案例。一是南京一家公司，地已經(jīng)拿了，亨瑞集團(tuán)進(jìn)行了收益年化率的預(yù)測(cè)，得到的結(jié)論是：不會(huì)超過(guò)10%，回報(bào)率太低。

 

第二個(gè)例子是一家企業(yè)拿到了土地的大批文，但小批文沒(méi)有拿到，目前正處在不確定的等待期，投資的2億美元的年化率被大大拉低。

 

鄒亨瑞指出：“有的企業(yè)認(rèn)為先將土地拿下來(lái)再說(shuō)，后面的程序可以通過(guò)關(guān)系來(lái)解決，往往是事與愿違。”

 

對(duì)此金地集團(tuán)深有體會(huì)。凌克表示，精準(zhǔn)的市場(chǎng)研究和項(xiàng)目投資分析，是房企在海外房地產(chǎn)投資中面臨的最大挑戰(zhàn)；美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資本結(jié)構(gòu)與中國(guó)存在巨大差異，融資工具選擇性多，專業(yè)房地產(chǎn)基金為市場(chǎng)主要投資人。國(guó)內(nèi)資金主要來(lái)自銀行開(kāi)發(fā)貸款，而美國(guó)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸審核嚴(yán)格，放款節(jié)奏也和國(guó)內(nèi)不同，這可能導(dǎo)致項(xiàng)目融資能力不足，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程；預(yù)售制度雖然在美國(guó)也可以執(zhí)行，但預(yù)售款無(wú)法在交付前進(jìn)入投資方賬戶，無(wú)法提前回收資金等。  

 

鄒亨瑞說(shuō)，美國(guó)法律更是中國(guó)企業(yè)的一大“麻煩”制造者，州、市、聯(lián)邦政府的法律互有差異，稅務(wù)、勞工、環(huán)保等方面的規(guī)定也與國(guó)內(nèi)情況有別，一些企業(yè)因?yàn)榱私獠煌?，走了彎路，?dǎo)致項(xiàng)目延期，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)停工遭受處罰的情況。

 

此外，匯率也是風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。自2005年匯率機(jī)制形成后，人民幣兌美元升值了約30%，對(duì)歐元升值了20%，但最近人民幣出現(xiàn)了貶值預(yù)期。

 

相比于耗時(shí)長(zhǎng)久的買地開(kāi)發(fā)，買現(xiàn)成物業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)或許更小一些，復(fù)星傾向于這一種方式。然而，復(fù)星也曾受到過(guò)質(zhì)疑，去年它以2.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了摩根大通的前紐約總部大廈，被指讓人看不懂。