總價(jià)不到400萬的房子，買了一個(gè)月就直降了50萬元。這是金先生近期最煩心的一件事。相當(dāng)于三年收入總和的降價(jià)幅度對(duì)于他這樣的剛需族顯然從情感上難以接受，不過從事過法律相關(guān)行業(yè)的他對(duì)于契約精神也十分重視，因降價(jià)而維權(quán)在他看來也缺少依據(jù)，面對(duì)開發(fā)商的急速降價(jià)，他顯得很無措。

    在經(jīng)歷了半年多調(diào)整期后，北京樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)開始陸續(xù)出現(xiàn)，價(jià)格大幅跳水的項(xiàng)目也開始出現(xiàn)，一些因降價(jià)而帶來的業(yè)主維權(quán)時(shí)有發(fā)生，在呼喚遵守契約精神的同時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士也指出，在樓市波動(dòng)期開發(fā)商銷售項(xiàng)目時(shí)，也應(yīng)考慮到業(yè)主的購(gòu)房顧慮，避免盲目突然大幅度降價(jià)，損害購(gòu)房者利益，影響市場(chǎng)信心。

    一個(gè)月總價(jià)降了50萬元 三年收入打水漂

    “50萬元，這可是我三年的總收入啊。”談起近期這次購(gòu)房經(jīng)歷，金先生滿肚子都是苦水。5月底，在經(jīng)歷了小半年的看房歷程后，金先生最終確定購(gòu)買朝陽(yáng)區(qū)的某現(xiàn)房項(xiàng)目，交完定金后，金先生一家都很興奮，開始籌劃為房子軟裝和準(zhǔn)備入住。

    金先生選購(gòu)的是一套96平方米的精裝小三居，單價(jià)在4萬元/平方米左右，總價(jià)不到400萬元，在家里的支持下，他湊齊了120萬元的首付款。買房時(shí)，銷售人員告訴他，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市觀望情緒重，所以開發(fā)商選擇以此價(jià)格開盤，未來該項(xiàng)目升值潛力很大，周邊地價(jià)都已經(jīng)超過5萬元/平方米，未來將是豪宅的聚集區(qū)。金先生在了解了項(xiàng)目周邊地塊的新聞以后，也發(fā)現(xiàn)相比于去年該區(qū)域商品房的土地價(jià)格，他買到的“面包”比“面粉”還是便宜不少的。雖然400萬元的總價(jià)對(duì)他來說并不算少，但想到以后區(qū)域的發(fā)展，金先生還是覺得自己買值了。

    成功安家置業(yè)的心情沒想到很快被沮喪所取代，6月底金先生得知，他所購(gòu)的項(xiàng)目將推出一部分特價(jià)房，最低價(jià)格將在32000元/平方米左右，而與他所購(gòu)房產(chǎn)類似的戶型單價(jià)在35000元/平方米左右。一個(gè)月不到，與他的房子類似的戶型總價(jià)降了約50萬元。雖然此次推出的特價(jià)房所在樓座位置相比金先生之前買的差一些，這樣大幅度的降價(jià)讓他很難接受，同樣的戶型，同一期產(chǎn)品，同一批銷售許可證，僅相隔一個(gè)月，售價(jià)差距怎么會(huì)如此之大。

    契約精神可以遵守 突然降價(jià)需要理由

    面對(duì)如此大的價(jià)格降幅，金先生首先想到的是退房。但開發(fā)商的銷售代理公司告訴他，如果選擇退房，金先生需要付出20%的違約金。不過，金先生也可以選擇換購(gòu)，把原來購(gòu)買的房產(chǎn)換購(gòu)成此次推出的特價(jià)房，但也要參與搖號(hào)，開發(fā)商不能保證金先生仍可以挑到原來看好的戶型和樓層。

    對(duì)此，金先生非常不能理解。在他看來，既然可以換購(gòu)，就說明原先簽的購(gòu)房合同可以解除，為什么不能退房。金先生表示，他從事的是法律相關(guān)的職業(yè)，對(duì)于契約精神他一直很看重，他認(rèn)為遵守契約是現(xiàn)代社區(qū)文明的標(biāo)志之一，但這種契約是建立在雙方平等的基礎(chǔ)上。在金先生看來，開發(fā)商推出的特價(jià)房和他購(gòu)買的房產(chǎn)同屬項(xiàng)目四期產(chǎn)品，是同批獲得的銷售許可證，銷售時(shí)間相隔僅一個(gè)月價(jià)格卻出現(xiàn)大幅跳水，開發(fā)商需要就此給出合理的解釋。另外，在他的這次買房經(jīng)歷中，開發(fā)商也存在不合規(guī)之處。雖然是現(xiàn)房，但物業(yè)管理合同等也沒有依照規(guī)定及時(shí)簽訂，而且在他們買完房到降價(jià)的這一個(gè)月中，他們也沒有見到開發(fā)商蓋完章的合同，他們是否可以認(rèn)為合同沒有最終簽訂完成呢？

    金先生告訴《廣廈時(shí)代》，與他一起購(gòu)房的幾個(gè)業(yè)主提出要到售樓處現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，但他并不贊成這一點(diǎn)，他認(rèn)為單純因?yàn)榻祪r(jià)而到售樓處鬧事是不應(yīng)該的，但開發(fā)商對(duì)于業(yè)主的心情也充分考慮。他表示，他們一起購(gòu)房的一位業(yè)主就提出，現(xiàn)在在不少電商網(wǎng)站購(gòu)物，還有價(jià)格保護(hù)一說，消費(fèi)者在訂單付款簽收前價(jià)格發(fā)生變化，商家會(huì)將差價(jià)相應(yīng)的返還給消費(fèi)者。他們買的現(xiàn)房，蓋好章的合同還沒有到手，貸款程序還沒有進(jìn)行完全，房子更沒有入住，價(jià)格就出現(xiàn)如此大的降幅，但他們卻得不到任何補(bǔ)償。

    業(yè)主做好價(jià)格波動(dòng)準(zhǔn)備 開發(fā)商應(yīng)避免盲目降價(jià)

    因?yàn)榻祪r(jià)而帶來的維權(quán)是近幾年樓市中最常見的維權(quán)種類，維權(quán)手段往往也是最激烈的，打砸售樓處等暴力維權(quán)多因降價(jià)而爆發(fā)。不過，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，加之近幾年樓市的幾輪上下波動(dòng)，對(duì)于降價(jià)，業(yè)主的反彈程度已經(jīng)有所減緩，業(yè)主們對(duì)于契約精神的認(rèn)識(shí)也清晰了不少，尤其在北京市場(chǎng)，單純因降價(jià)而發(fā)生的維權(quán)已經(jīng)越來越少。

    業(yè)內(nèi)專家指出，因?yàn)榻祪r(jià)而打砸售樓處顯然是不理性的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品價(jià)格發(fā)生波動(dòng)是一種正常的現(xiàn)象，房子也不例外。只不過，由于房子占家庭財(cái)富的比重過大，才會(huì)引發(fā)業(yè)主激烈的反應(yīng)。在市場(chǎng)正常的波動(dòng)中，契約精神是買賣雙方都應(yīng)遵守的，尤其是在市場(chǎng)調(diào)節(jié)期出手買房的購(gòu)房人，要做好價(jià)格波動(dòng)的準(zhǔn)備，充分考慮自己的承受能力再出手。

    不過，專家同樣提出，契約精神的前提是買賣雙方的公平性及信息的對(duì)稱性，在一些降價(jià)維權(quán)糾紛中，開發(fā)商也要負(fù)主要責(zé)任，在前期銷售中隱瞞了部分信息導(dǎo)致購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生偏差，或在合同中埋伏一些陷阱致使購(gòu)房者權(quán)益受到損害。面對(duì)這樣可能的價(jià)格欺詐行為，購(gòu)房者可選擇合法的手段，遵循法律合同的規(guī)定，進(jìn)行合理維權(quán)爭(zhēng)取自己的利益。

    另有一房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出，降價(jià)其實(shí)是樓市最簡(jiǎn)單粗暴的一種促銷行為，它可能短時(shí)換來銷量的抬升，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，樓盤價(jià)格突然跳水不僅損害的是前期購(gòu)房人的利益，對(duì)于整個(gè)樓市都會(huì)帶來不良影響，嚴(yán)重影響樓市信心，會(huì)加劇市場(chǎng)的下行走勢(shì)。

    另外，他還指出，如果樓盤實(shí)在是面臨資金業(yè)績(jī)壓力，不得不降價(jià)時(shí)，前期業(yè)主的利益也應(yīng)列入考慮。業(yè)主作為開發(fā)商最好的傳播資源，與業(yè)主之間關(guān)系的維護(hù)對(duì)于房企的發(fā)展日趨重要。當(dāng)開發(fā)商選擇降價(jià)時(shí)，可選擇為前期業(yè)主增配等手段來緩和業(yè)主的負(fù)面情緒。文/門庭婷

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    那些年業(yè)主“維”的權(quán)學(xué)區(qū)劃分維權(quán)

    學(xué)區(qū)維權(quán)是目前市場(chǎng)上最常見的維權(quán)方式，其主要原因就是學(xué)區(qū)劃分由教委決定，開發(fā)商在此問題上無決定權(quán)。除部分開發(fā)商在地塊內(nèi)配建的學(xué)校因開發(fā)商與學(xué)校之間的協(xié)議，可保證業(yè)主子女就學(xué)外，大部分樓盤對(duì)于未來業(yè)主子女的就讀學(xué)校無法確定。但開發(fā)商在樓盤宣傳時(shí)，多將教育配套作為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，即使合同中沒有向購(gòu)房者做出保證，但實(shí)際購(gòu)房過程中，銷售人員經(jīng)常對(duì)于業(yè)主子女的就讀學(xué)校做出暗示，造成購(gòu)房者的理解與實(shí)踐情況不符。

    2013年，房山的兩個(gè)大盤業(yè)主就因?qū)W區(qū)問題出現(xiàn)糾紛，紛紛向自己的開發(fā)商發(fā)起維權(quán)行動(dòng)，爭(zhēng)奪入學(xué)優(yōu)先權(quán)。

    房屋質(zhì)量維權(quán)

    房屋質(zhì)量維權(quán)也同樣是樓市中頻繁出現(xiàn)的維權(quán)原因，尤其是精裝修的樓盤，更易遭到房屋質(zhì)量的維權(quán)。樣板間作為業(yè)主買房時(shí)對(duì)房屋最直觀的了解渠道，也被大部分業(yè)主看做是房屋的質(zhì)量樣板。而樣板間的精雕細(xì)琢顯然與批量化施工裝修的房屋不同，購(gòu)房者在收房時(shí)常常出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況，甚至有部分項(xiàng)目收房時(shí)的戶型設(shè)計(jì)與樣板間也有較大出入，直接影響業(yè)主的居住舒適度。另外，房屋質(zhì)量的維權(quán)也是開發(fā)商最容易解決的一種問題，在接到業(yè)主投訴后，開發(fā)商多選擇重新修補(bǔ)等措施來滿足業(yè)主維權(quán)要求。

    某品牌房企旗下全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目就因不按規(guī)劃圖施工、房屋漏水、偷工減料等問題遭業(yè)主頻繁維權(quán)，造成惡劣影響。

    虛假宣傳維權(quán)

    由于開發(fā)商部分宣傳資料不構(gòu)成要約，宣傳與實(shí)際交房情況不符在各個(gè)項(xiàng)目中時(shí)有發(fā)生，是否會(huì)引起業(yè)主維權(quán)一般取決于宣傳與實(shí)際的偏差程度，是否直接影響業(yè)主的居住利益。而由虛假宣傳引發(fā)的業(yè)主維權(quán)也五花八門。2013年，房山某項(xiàng)目因?yàn)槲窗惭b子母門，與樓書宣傳不符而遭遇業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商最終賠償了子母門與實(shí)際門的差價(jià)。今年，房山另一項(xiàng)目因更換外墻磚材料與宣傳不符遭遇業(yè)主多輪維權(quán)，最終業(yè)主與開發(fā)商也未能達(dá)成一致。而海淀區(qū)一項(xiàng)目則是因?yàn)椴糠謽亲臑橥膺w安置用房未與業(yè)主事先溝通被維權(quán)，雙方也未能達(dá)成最終協(xié)議。