增城、從化放開(kāi)限價(jià),中心區(qū)高價(jià)盤(pán)限簽松動(dòng),廣州人才入戶全面開(kāi)閘帶來(lái)購(gòu)房名額增加……廣州樓市調(diào)控政策在微調(diào)。

 

從去年開(kāi)始,“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策就成為廣州樓市的緊箍咒,隨著今年市場(chǎng)逐步下行,要求政府松綁五限進(jìn)行救市的呼聲漸高。自5月份以來(lái),廣州默許增城、從化兩地松綁限價(jià),并對(duì)市區(qū)的五限也進(jìn)行了調(diào)整。作為一線城市,廣州的限購(gòu)堅(jiān)冰被認(rèn)為難以打破,但仍可曲線松綁。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調(diào)控,這樣既可以規(guī)避觸碰中央紅線的風(fēng)險(xiǎn),又能有效釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。如果確實(shí)需要救市,政府手上還有不少牌可打。

 

調(diào)整

 

自今年5月開(kāi)始,廣州已低調(diào)啟動(dòng)多項(xiàng)樓市微調(diào)措施,這些措施的共同點(diǎn)就是政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá),不發(fā)文件”,可謂十分低調(diào)。

 

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō),除了限購(gòu)這條紅線難以逾越,地方政府手里仍有相當(dāng)多的牌可以打。廣州去年開(kāi)始執(zhí)行的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策,限購(gòu)短時(shí)間內(nèi)難以解除,限貸也不會(huì)放松,但限價(jià)、限簽、限售這項(xiàng)政策都屬于地方政府自行出臺(tái)的調(diào)控手段,只要地方政府愿意,隨時(shí)可以拿來(lái)救市。近期的具體措施表現(xiàn)如下:

 

1.郊區(qū)限價(jià)放開(kāi)

 

早在今年5月份,增城率先松綁限價(jià),開(kāi)發(fā)商無(wú)須再兩套合同賣(mài)樓,并且允許高價(jià)別墅進(jìn)行網(wǎng)簽。自5月份開(kāi)始,增城國(guó)土房管局通知各開(kāi)發(fā)商執(zhí)行新的政策,按照要求,原來(lái)簽一個(gè)購(gòu)房合同再簽一個(gè)裝修合同的開(kāi)發(fā)商,需要向房管局簽署一份承諾書(shū),承諾不再搞雙合同,房管局則同意開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房合同與裝修合同的總價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售,但不得突破兩份合同的價(jià)格。

 

同樣被限價(jià)的從化也對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行了調(diào)整。在廣州各地樓盤(pán)紛紛推出低首付、大降價(jià)等促銷(xiāo)手段的環(huán)境下,地處從化市區(qū)新城市中心——從城大道上的萊茵水岸6月1日上午正式發(fā)售“觀邸2期”高層洋房,均價(jià)比去年11月發(fā)售的“觀邸1期”上漲11%,達(dá)到9899元/平方米,從化連續(xù)兩年未上調(diào)限價(jià)線的狀態(tài)也因此終于被打破。

 

從限價(jià)來(lái)看,目前增城、從化兩地已經(jīng)放開(kāi),市區(qū)的許多樓盤(pán)也解除了限價(jià),而該政策的松綁,對(duì)樓市最大的影響是開(kāi)發(fā)商不用再以雙合同來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售,在同樣的總價(jià)下,買(mǎi)家的貸款成數(shù)相應(yīng)增加了,購(gòu)房門(mén)檻也因此降低,對(duì)市場(chǎng)的利好不言而喻。而限簽政策目前雖未完全解除,不少高價(jià)盤(pán)仍每月有一定網(wǎng)簽限額,但政策環(huán)境正在變得逐步寬松,限簽與限售這兩項(xiàng)遲早要解除,這對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款有所幫助,一定程度上也是能起到救市的作用。

 

2.中心區(qū)高價(jià)盤(pán)限簽松綁

 

除了郊區(qū)松綁限價(jià),市區(qū)的高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽也在近幾個(gè)月被放開(kāi)。早在去年年底,花都、南沙等外圍區(qū)域已經(jīng)傳出松綁高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽的消息,而這一風(fēng)潮今年先后席卷全市各中心區(qū),如萬(wàn)科金色夢(mèng)想、萬(wàn)科東薈城等原本因網(wǎng)簽受限而被迫采用兩套合同賣(mài)樓的項(xiàng)目,近期已經(jīng)回歸單合同。

 

3.戶籍政策進(jìn)一步寬松,“搶人”救市

 

除了直接調(diào)控樓市,戶籍政策的改革也對(duì)樓市有間接利好。今年3月份,廣州市政府網(wǎng)站公布廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件,“1+3”文件不僅放寬引進(jìn)高層次、高技能人才的年齡門(mén)檻,也為一線人員開(kāi)辟入戶的新通道。而近期廣州重新又啟動(dòng)了本科學(xué)歷入戶的措施,外來(lái)人才租房滿一年可申請(qǐng)入戶,戶籍政策進(jìn)一步寬松,使原本只能在廣州買(mǎi)一套房或不能買(mǎi)房的外地戶籍居民增加了一個(gè)甚至兩個(gè)購(gòu)房名額,無(wú)疑也能帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間。

 

原因

 

樓市地市雙低迷促使政策微調(diào)

 

廣州樓市低迷無(wú)疑是促使政府逐步松綁各項(xiàng)調(diào)控政策的重要原因。自春節(jié)以來(lái),廣州樓市成交呈現(xiàn)連續(xù)下跌的態(tài)勢(shì),不斷傳出的樓盤(pán)降價(jià)的消息也帶來(lái)不小壓力。另一方面,廣州市政府今年有不小的土地供應(yīng)計(jì)劃,如果樓市慘淡,必將影響開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?這也是政府所不愿意看到的。

 

據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國(guó)土房屋局網(wǎng)站,5月廣州共有12宗土地成交,總成交面積727314.14平方米,是今年以來(lái)的最高紀(jì)錄。然而成交金額卻縮水至479199萬(wàn)元,環(huán)比4月份的697148萬(wàn)元驟減31.26%,同比去年5月減少31.91%。

 

盡管5月廣州土地出讓宗數(shù)和面積均創(chuàng)下今年新高,然而受到樓市低迷影響,廣州土地市場(chǎng)也“遇冷”,兩場(chǎng)土拍均草草收?qǐng)?成交金額也驟減,作為難得一見(jiàn)的廣州老城區(qū)宅地也突然中止出讓。業(yè)內(nèi)人士判斷,隨著“降價(jià)潮”蔓延至一線城市,廣州房?jī)r(jià)調(diào)整壓力驟顯,清庫(kù)存將成為房企首要任務(wù),接下來(lái)土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。

 

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,近期廣州開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán),打折促銷(xiāo)力度比較大,但市場(chǎng)觀望情緒依然很重,這導(dǎo)致庫(kù)存去化較為緩慢。市場(chǎng)無(wú)疑需要一針來(lái)自政策的“強(qiáng)心劑”。

 

建言

 

限購(gòu)紅線難破但可曲線松綁

 

近期全國(guó)各地樓市限購(gòu)調(diào)整的傳聞不斷,廣西南寧、天津、杭州蕭山、無(wú)錫、安徽銅陵等城市相繼放松限購(gòu)。在佛山高明經(jīng)歷限購(gòu)“松綁”告吹后,廣州傳出南沙將針對(duì)澳港人士松綁限購(gòu)的消息,而這也被視為廣州對(duì)松綁限購(gòu)能否破冰的一個(gè)試探。

 

今年5月份,方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在其個(gè)人微博爆料,廣州南沙將松綁限購(gòu),針對(duì)香港、澳門(mén)居民購(gòu)買(mǎi)南沙住宅的限購(gòu)將松綁,“即未來(lái)港澳人士可在南沙置業(yè)”。不過(guò),該人士表示公布時(shí)間還不確定,同時(shí)南沙還在討論對(duì)“粵”籍人士放開(kāi)限購(gòu),即放開(kāi)廣東省內(nèi)居民的限購(gòu)。

 

關(guān)于南沙限購(gòu)松綁或有針對(duì)性放開(kāi),自廣州開(kāi)始限購(gòu)后不久就不時(shí)有相關(guān)聲音出來(lái),其中南沙作為國(guó)家級(jí)新區(qū),不少專(zhuān)家都曾建議應(yīng)該松綁限購(gòu),以利于吸引更多人才,特別是為了促進(jìn)港澳和南沙的合作,針對(duì)港澳人士的限購(gòu)松綁更是得到不少業(yè)內(nèi)人士的支持。鄧浩志透露,“落實(shí)粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”這個(gè)南沙定位正是重要的理由。

 

不過(guò),廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士表示,廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策,目前沒(méi)有政策調(diào)整。此前也有媒體報(bào)道稱,住建部一位相關(guān)司局的人士確認(rèn):“近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整,部里正在觀察研究,但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺觥?rdquo;

 

有專(zhuān)家表示,各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納一定年限為前提,而北京規(guī)定為5年,廣州“穗六條”規(guī)定為3年、上海“滬七條”為兩年、武漢等二線城市大多數(shù)為兩年,廣州的年限要求在全國(guó)僅次于北京,因此哪怕不能完全放開(kāi)限購(gòu),也可以通過(guò)調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來(lái)實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的定向?qū)捤?擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。