中國指數(shù)研究院發(fā)布的100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個百分點，為連續(xù)第5個月縮小……

 

房價：同比上漲，環(huán)比下跌

 

中國指數(shù)研究院5月監(jiān)測的100個城市中，37個城市環(huán)比上漲，62個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少18個；5月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個。

 

對于眾說紛紜的房地產(chǎn)市場情況，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊如是評價：“總體上說，我們大多數(shù)指標(biāo)都在增長，整個增速在下降，但這并不等于負(fù)增長。以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點兒，也屬于市場正常的調(diào)節(jié)。目前只有少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長，比如新開工面積、銷售面積、成交量。”

 

對于房地產(chǎn)市場是不是面臨轉(zhuǎn)折點的問題，馮俊表示只做實證性分析，不想過多地去預(yù)測。而在另一位專家國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所副所長宋立看來，當(dāng)前我國房價處于階段性均衡狀態(tài)。這意味在這個階段房價可能會上下波動，出現(xiàn)階段性調(diào)整，但不會呈趨勢性長期下降，更不存在外界所說的崩盤風(fēng)險。

 

宋立說，我國城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，剛需依然存在。房地產(chǎn)價格還沒有到趨勢性下降的時候。我國當(dāng)前的實際城市化率只有38%－39%。“如果要達(dá)到50%－60%，還需要很長的時間。我國的城鎮(zhèn)化會催生巨大的住房需求”。

 

在國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任祝寶良看來，階段性轉(zhuǎn)折點可能會在今年或明年出現(xiàn)，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)暴跌。對于房價，祝寶良有自己的分析方法。他認(rèn)為，中國房價上升里面40%的原因來自于剛性需求，30%源于土地價格的上升，30%的原因帶有投資投機(jī)性。

 

“剛需方面，中國第三輪人口高潮是從1981年到1991年，這些人要解決住房，大概需要1200多萬套。但是從今年開始，隨著這些人年齡進(jìn)一步增長，這種剛性需求實際上是會下降的。”祝寶良說，“2011年以后，中國的貨幣政策回歸到正常，超發(fā)的貨幣再去追逐房地產(chǎn)的還有，因為貨幣政策的影響往往會滯后一到兩年。但是到今年，投機(jī)性的需求也不多了，再加上限購、限貸政策，都導(dǎo)致房價穩(wěn)中有降。”

 

祝寶良同時表示，由于剛性需求的存在，房價短期絕不會暴跌。他說，雖然部分城市供過于求了，但是像北京這樣的一線城市，一旦房價降30%，就會引來大量購買。所以雖然短期內(nèi)購房者可能受預(yù)期的影響會有觀望，導(dǎo)致房價適當(dāng)下降，但是不會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。

 

分類調(diào)控：追求供求平衡、市場平穩(wěn)

 

5月1日，銅陵，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策。5月7日，鄭州，房貸可獲政策性擔(dān)保。5月12日，央行提出“優(yōu)先滿足首次購房貸款”等五項要求。5月20日揚(yáng)州，恢復(fù)住房公積金“又提又貸”政策。5月23日，杭州，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將限制網(wǎng)簽，且需重新申報備案。6月1日，海口，在?？谑行姓^(qū)域購買單套建筑面積120平方米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶口人數(shù)總計不超過5人。在樓市觀望情緒嚴(yán)重的情況下，不少地方政策已經(jīng)開始有所微調(diào)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)于取消限購的呼聲更是越來越烈。

 

關(guān)于是否取消限購的問題，馮俊稱，目前整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護(hù)消費需求，遏制投資需求，每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。“從目前得到的信息看，還沒有一個地方公開說要取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。”

 

“經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，這是很正常的，應(yīng)當(dāng)理性看待。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群分析，部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房價回調(diào)已持續(xù)了一段時間，這使得房地產(chǎn)市場預(yù)期有所變化。

 

馮俊表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。關(guān)于這個問題，今年政府工作報告已經(jīng)提出了“分類調(diào)控”的基本原則。對那些庫存量大的，供過于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機(jī)型需求，也要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。

 

“房地產(chǎn)市場調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場平穩(wěn)，我們把價格作為調(diào)控目標(biāo)過于狹義化。當(dāng)然市場供求是否平衡、市場是否平穩(wěn)，價格是重要信號。通過價格分析供求平衡、市場平穩(wěn)這兩個目標(biāo)是不是處于正常區(qū)域。整體宏觀調(diào)控的目標(biāo)都是對著這個來的。”馮俊表示，我們對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅持保護(hù)消費需求、遏制投資需求這個原則。消費性需求就是通常所說的自住性需求。整個調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵保護(hù)消費需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調(diào)。

 

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在政府考慮的不是樓市的漲跌問題，而是穩(wěn)定，是樓市不要出現(xiàn)大幅度下降的問題——不是讓它升，而是讓它穩(wěn)定下來。

 

兩輪驅(qū)動：關(guān)鍵在于托底到位

 

今年，中央財政預(yù)算安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金1980億元，較去年實際下達(dá)數(shù)增加250億元。截至4月底，已開工286萬套(其中各類棚戶區(qū)184萬套)，基本建成125萬套，分別占全年目標(biāo)任務(wù)的40%和25%，與去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投資3600億元，比去年同期多1100億元。

 

“怎么解決老百姓的住房需求，要兩條腿或者兩個輪子驅(qū)動。”馮俊解釋說，第一條腿，發(fā)展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；第二條腿，為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。

 

馮俊表示，2008年四季度以來，我國大規(guī)模實施了城鎮(zhèn)保障性安居工程，加快租賃型和購置型的保障房建設(shè)、加快各類棚戶區(qū)改造。黨中央、國務(wù)院先后確定了“十二五”時期開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)、2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶的目標(biāo)。2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工近2500萬套(其中，棚戶區(qū)改造近1100萬戶)，基本建成1500多萬套。到2013年底，全國累計用實物方式解決了3400萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難(其中，2011年至2013年間新增解決了約1200萬戶)。

 

財政部財科所所長賈康表示，現(xiàn)在政府決策層已經(jīng)有了新的調(diào)控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就托起來了。另一方面在商品房領(lǐng)域，市場應(yīng)在小幅正常波動中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。我們現(xiàn)在越來越有可能接近這個境界了。

 

此外，從去年底開始，共有產(chǎn)權(quán)房的模式再次走入公眾視野，今年的政府工作報告中也加以強(qiáng)調(diào)。馮俊認(rèn)為，在整個住房供應(yīng)體系當(dāng)中要解決的問題是：買商品房買不起，住公租房又不符合條件，因為他又有一定的經(jīng)濟(jì)能力。怎么辦？通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決自己住房問題。

 

賈康認(rèn)為，目前政府已清晰地把重點放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供給在幾年之內(nèi)跟上來，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機(jī)制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就沒有必要特別強(qiáng)調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個概念上才有意義的房價調(diào)控。調(diào)控不是說不存在，而是我們現(xiàn)在不必刻意針對房價去強(qiáng)調(diào)這兩個字。

 

專家觀點

 

中房協(xié)名譽(yù)副會長朱中一：

 

當(dāng)前，市場調(diào)整期的供求關(guān)系重新平衡給限購等手段淡出留出了時間和空間，此時正是改革的關(guān)鍵時間節(jié)點。

 

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵：

 

北上廣深等一線城市仍然具有價格上漲的壓力，不大可能出現(xiàn)房價的大幅、大面積下降。這一輪調(diào)整不能以過分犧牲交易量為代價，否則會導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)活動的放緩。

 

住建部政策研究中心主任秦虹：

 

中國的房地產(chǎn)市場還沒有掉頭向下走回頭路，還是有增長空間的。經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是鐵板一塊的市場，分化非常明顯。

 

國務(wù)院發(fā)展中心市場所所長任興洲：

 

針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新特征，以及市場分化的趨勢，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對性和分類指導(dǎo)，這是一個大趨勢。