自去年末萬科深陷“欠稅門”后，有關清理房地產行業(yè)不合理稅費的呼聲不絕于耳。今年全國兩會上，恒大集團董事局主席許家印更是炮轟房地產行業(yè)審批多、亂收費，并建議在限定房企利潤上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅來降低房價。2014年，房地產稅收改革再次成為輿論焦點。

3月13日，財政部對外公布的2013年營改增減稅規(guī)模超過1400億元，比上一年426億元的規(guī)模高出近1000億元。并透露財政部正在會同相關部門研究房地產業(yè)、金融業(yè)的試點方案，力爭在“十二五”時期全面完成營改增的改革任務。

財政部稅政司相關人士告訴中國房地產報記者，關于房地產業(yè)實施營改增的具體時間表尚未確定，可能會在這批試點范圍的行業(yè)內，稅率或執(zhí)行建筑業(yè)11%的標準。

“房地產業(yè)原本的營業(yè)稅稅率為5%，如果按11%的增值稅稅率折算，很難預判房地產企業(yè)是不是真正減稅。通過招拍掛購買的土地成本占到房企所有成本的1/2，而這部分是沒辦法從國家開具增值稅發(fā)票的，這個進項稅額能不能抵扣直接關系著房企繳納增值稅稅負的輕重。”中國房地產報記者采訪的多位行業(yè)人士均有這種看法。

利弊共存

如果對房地產行業(yè)實施營改增，對于交易環(huán)節(jié)比較復雜的房地產企業(yè)而言，是否會成為結構性減稅的受益者？房價是否還有降價空間？

深圳某會計師事務所羅副主任會計師給記者簡單算了一筆賬，假設開發(fā)商一套商品房賣100萬元，其中土地成本50萬元，建安成本30萬元，以營業(yè)稅計算就是100×5%+30×3%=14，以增值稅計算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7；假設開發(fā)商一套商品房賣200萬元，其中土地成本100萬元，建安成本70萬元，以營業(yè)稅計算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值稅計算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。

“這就是說，當建安成本占到商品房售價比例較高時，房企每套房繳納營業(yè)稅的負擔大于繳納增值稅的負擔，反之則低于繳納增值稅的負擔。如果對房企實行營改增，能夠利用稅收杠桿在一定程度上限制房企定價。”上述羅副主任會計師說。

所謂營改增，就是對以前房企按銷售收入全額繳納營業(yè)稅的項目采取按增值部分繳納增值稅的方式計稅，并通過以增值稅進項稅額和銷項稅額的抵扣來實現(xiàn)稅收的征收。

北京某房企戰(zhàn)略投資總監(jiān)在接受中國房地產報記者采訪時表示，營改增一旦涉及房地產行業(yè)，影響比較大，但很難判斷房企是真的減少稅負還是增加稅負，每個企業(yè)的成本構成不盡相同，如果可以抵扣的成本較多或是這家房企稅收籌劃做得比較好，那房企可以實現(xiàn)有效地避稅。因為增值稅最終的負擔者是消費者，房地產增值稅負的增減，都應該反映在房價上。實際上，即便營改增做得好，房企稅收也不會減少太多，根本達不到影響房價的程度。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院院長高培勇認為，從去年試點的情況來看，營改增實際的減稅效應大于預計效應，若全國推廣后一年的減稅規(guī)模將達到3000億元，這是一個不小的數(shù)字。

難點猶在

中國房地產報記者查閱財政部最新發(fā)布的今年1~2月全國財政收支數(shù)據(jù)時了解到，1~2月累計全國財政收入24923億元，比去年同期增加2496億元，增長11.1%，其中地方財政收入同比增長12.9%。值得注意的是，與房地產交易直接相關的稅種增收拉動地方財政收入3.9個百分點，若剔除房地產相關稅收，地方政府財政收入只有9%的增長。

顯然房地產稅收對地方財政收入的貢獻是不容忽視的。對于地方政府而言，若在房地產行業(yè)施行“營改增”，勢必加大地方政府的財政壓力，依賴土地財政的地方政府收入的減少將會是在房地產行業(yè)實施營改增的一大阻力。

自從將房地產行業(yè)納入營改增試點范圍的消息傳出，市場上激蕩著兩種不同的聲音，一種聲音認為，實行“營改增”，延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低了開發(fā)產品的成本，能讓房地產企業(yè)降低稅負；另一種聲音則認為11%的稅率對房地產業(yè)略顯偏高。如果沒有合適的配套過渡政策，營改增恐將導致房地產開發(fā)商成本上升，而這部分增加的成本很有可能會轉嫁給購房者。

睿信致成管理咨詢總裁郝炬接受中國房地產報記者采訪時認為，在增值稅處理過程中，房地產企業(yè)整體采購的成本如果占到銷售價格的比例較大時，是可以抵扣掉大量的稅收。但是從國家購買土地的使用權是沒法獲得增值稅發(fā)票的，沒有這部分進項稅的抵扣，房地產企業(yè)需繳納的增值稅將會很大。

前述北京某房企戰(zhàn)略投資總監(jiān)認為，由于房地產行業(yè)的營業(yè)收入都是按結轉收入計算，一般確認收入的時間比較置后，這種房地產行業(yè)特有的營業(yè)收入不好確認的業(yè)務模式和特點恐怕是對房地產業(yè)實行營改增的難點所在。怎么征收？如何確定征收范圍？但是如果真的要實行營改增的話，房企稅負的增減就跟各個公司的稅收籌劃水平有關。如果這個公司稅收做得好，那是可以少賦稅的。如果稅收做得不好，比如業(yè)務結構、產品結構不能支持這個稅收籌劃的話，那么可能就會增加稅負。