與以往一樣,今年的政府工作報告中,關于房地產方面的表述仍然是國人最為關注的。然而,和上一屆政府給出的“房價回歸”的藥方完全不同,此次報告只字未談房價,也是十年來首次未提“房地產調控”五個字,首次提出了分類調控。
事實上,今年政府工作報告中關于房地產方面的措辭變化明顯,對調控的嚴厲程度大為減輕。為何淡化地產調控?如何解讀今年的地產調控?樓市的“錢景”如何?證券時報記者就此采訪了部分代表委員。
撼動房價難以做到
今年的政府工作報告,是李克強總理上任后的第一份政府工作報告。據(jù)報告起草小組成員說,總理在起草過程中明確要求,“做不到的就不要寫”。
雖然上屆政府多次喊出了“房價回歸”,但結果屢屢讓人失望。記者在今年兩會期間采訪了解到,很多代表委員對樓市前景看好。
“三、四線城市的房價今后將穩(wěn)中有升。”全國人大代表、建業(yè)地產董事長胡葆森向證券時報記者表示,十八屆三中全會明確提出要“推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展”的新型城鎮(zhèn)化建設要求,為我國新型城鎮(zhèn)化建設指明了方向,同時也意味著中小城市及小城鎮(zhèn)將成為未來我國新型城鎮(zhèn)化建設的主戰(zhàn)場。
今年的政府工作報告中也提出,今后一個時期著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題,促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn),改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
胡葆森的樂觀依據(jù)是,未來15到20年內,將有近3億農民實現(xiàn)市民化的轉變。目前,北京的城鎮(zhèn)化率已達86%,鄭州為66%,而擁有近1億人口的河南省城鎮(zhèn)化率僅有43.8%。按照10%的增幅估算,將會有1000萬人口涌入中小城鎮(zhèn),這將成為當?shù)匦〕擎?zhèn)房價的有力支撐。
全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康對于城鎮(zhèn)化帶來的紅利也持樂觀態(tài)度。他在接受證券時報記者采訪時表示,目前,國內的樓市著重點還是地區(qū)差異的分化,主體上不應該悲觀。現(xiàn)在,國內城鎮(zhèn)化水平還不到40%,按照國際經驗一路走到70%以上才能轉入平穩(wěn)增長期。所以,現(xiàn)在我國的城鎮(zhèn)化還處于加速發(fā)展期。
全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥也表示,今年1~2月份數(shù)據(jù)表明,部分熱點城市雖然交易量較上年同期有所下降,但是總的還是呈現(xiàn)出供應不足,供需矛盾比較突出,房價上漲的壓力仍然很大。
在不少代表委員看來,本屆政府“做不到的就不要寫”的工作作風,也意味著地產調控的舉措并不是一張“規(guī)劃藍圖”,而是一張“施工圖”。民眾雖然熱盼房價掉頭,但難以撼動的房價,成為今年政府工作報告未提房價回歸的其中緣由。
地產經濟依賴癥
近年來,房地產業(yè)在國民經濟中的地位舉足輕重。但在當前的經濟環(huán)境之下,擺脫地產經濟依賴癥談何容易?
不少地方患上“土地財政依賴癥”,只能依靠賣地推動地方發(fā)展。國土資源部統(tǒng)計顯示,去年全國105個地價監(jiān)測城市,土地供應總量達31.69萬公頃,較上年增加12.33%,全國土地出讓總金額達4.1萬億元。
全國政協(xié)委員、中國航天科工集團七院副院長竇曉玉表示,土地財政的形成和積累,房價地價的不斷攀升走高,和地方政府的縱容有著較大的關系。
在國內,很多城市都有新區(qū),且不少城市的新區(qū)比老城區(qū)大。所以房地產和地方財政、和GDP密切相關,房地產是地方政府最大宗的套現(xiàn)資產,也是GDP的重要來源。
在家庭資產配置里,房地產也占據(jù)著相當大的比例,地產市場的波動牽動著千家萬戶的神經。以地產信托為例,截至2013年底,信托公司信托資產總規(guī)模達到10.91萬億元,與上年的7.47萬億元相比,增長46%。據(jù)用益信托統(tǒng)計顯示,保守估計今年集合地產信托到期總規(guī)模達1749億元,今年四季度為年內高峰達524.91億元。而中信證券則預計今年地產信托將有近2500億元面臨兌付。
換而言之,如果房地產要下跌,要么中國經濟找到了新的增長動力,地方政府、國民經濟擺脫了地產業(yè)的依賴癥,否則將會重創(chuàng)中國經濟。
符合市場調控基調
雖然這是9年以來政府工作報告中首次沒有強調“房地產調控”,但卻讓人看到了承上啟下的定調規(guī)則。
“沒有提房地產調控,這是和總理的思路,以及十八屆三中全會的精神相一致的。三中全會說要讓市場配置起到決定性作用,總理經常說要管住行政權力,而以往的房地產調控中行政權力太大,所以要由市場去起到作用。”上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡如是說。
回顧2005年以來樓市調控和房價走勢不難發(fā)現(xiàn),與樓市調控如影隨形的是房價的節(jié)節(jié)攀升。之所以出現(xiàn)這種事與愿違的結果,雖然可以用因缺乏調控經驗的“政策試錯”來詮釋,但忽視市場規(guī)律的做法,遭到了詬病。以限購為例,限購實際使大量本應進入市場交易的住房閑置化,使房價越來越取決于受人為干預的新建房,進而強化房價上漲預期,使囤房式價差套利交易大行其道。
相比之下,本屆政府在房地產政策上的調控更加市場化,也就是讓市場的歸市場。
“現(xiàn)在看來,本屆政府對整個樓市‘雙軌統(tǒng)籌’的優(yōu)化調控,前所未有的清晰。調控強調了市場在資源配置中的決定性地位。”賈康對證券時報記者稱。
仔細解讀政府工作報告,不難發(fā)現(xiàn),決策層似乎在系統(tǒng)性地營造淡化房地產調控的環(huán)境。如推進混合所有制改革,投資管理體制改革,鼓勵民資進入壟斷行業(yè),簡政放權的行政審批制度改革,中央預算內投資增加至4576億元及研究房產稅立法工作等,反映決策層有意降低經濟對房地產的依賴,為房地產領域的降杠桿做對沖準備。
業(yè)內人士認為,當前淡化房地產調控,可視為決策層在樓市明確政府與市場邊界的嘗試,而以監(jiān)管替代調控或將是未來施政的航向。
代表委員樓市論調
全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新:“雙向調控”。
全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥:今年1~2月份數(shù)據(jù)表明,部分熱點城市雖然交易量較上年同期有所下降,但是總的還是呈現(xiàn)出供應不足,供需矛盾比較突出,房價上漲的壓力仍然很大。
全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興:中國房地產在未來十年內不可能出現(xiàn)大的危機。
全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家?。悍績r的24%是稅費,超過30%是土地出讓,這些錢都被政府賺走了。要降房價,首先請政府不要“雁過拔毛”。
全國政協(xié)委員、富力地產董事長張力:只要能做到“四讓”,即政府土地上讓利、稅收讓利、開發(fā)商讓利、銀行利息讓利,房價一定隨之下跌。其中,最關鍵的是政府讓利。
全國政協(xié)委員、復星集團董事長郭廣昌:復星集團將繼續(xù)關注海外地產的投資。
全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康:對樓市不應悲觀,應加快房產稅立法進程。
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