“前海起航有一個(gè)最基本的背景，這個(gè)背景就是中國房地產(chǎn)進(jìn)入下半場。”1月7日，由世聯(lián)行主辦的“深圳下一個(gè)黃金年代·前海啟航”高端論壇在深圳喜來登酒店舉行，陳勁松發(fā)表演講《分化的時(shí)代，城市我們?nèi)绾卧僬J(rèn)識(shí)》中明確指出。

 

下半場意味著什么呢？陳勁松表示，上半場是單邊上揚(yáng)，一個(gè)單邊上揚(yáng)的市場，如果沒有宏觀調(diào)控，就一路上揚(yáng)的市場，這個(gè)市場非常好辦。

 

他舉例，2013年，中國的地產(chǎn)商盆滿缽滿，整個(gè)行業(yè)銷售額上升30%，然而在中國是沒有這樣的行業(yè)。只有房地產(chǎn)，這個(gè)行業(yè)大家都超額完成指標(biāo)，所以今年年底大家大碗喝酒、大塊吃肉。

 

不過，各大地產(chǎn)商銷售業(yè)績飄紅，但是房地產(chǎn)股票卻跌得一塌糊涂，如龍頭老大雖然銷售再創(chuàng)記錄，不過萬科的股票也在跌。“為什么？為什么這么高速增長的行業(yè)，股票如此之低呢？”陳勁松認(rèn)為，是資本市場認(rèn)為我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)進(jìn)入了拐點(diǎn)。

 

陳勁松指出，資本市場認(rèn)為中國房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)的市場結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入了行業(yè)下半場，而下半場最主要的特點(diǎn)就是分化。一提到分化，那就是意味著市場具有不確定性，因此資本市場會(huì)對(duì)不確定性給很大的折扣。

 

如今，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了什么樣的時(shí)代？這不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的想要知道的問題，更是社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)非常關(guān)注的問題。

 

對(duì)此，陳勁松有自己的理解，他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)達(dá)到了高位平臺(tái)的時(shí)代。

 

什么是高位平臺(tái)時(shí)代？陳勁松如此解釋，第一，今年接近7萬億銷售總額，2008年金融危機(jī)，2009年出臺(tái)4萬億之后，我們?cè)诟呶黄脚_(tái)上整理。第二條線是銷售總額，2011年我們的開工量達(dá)到定點(diǎn)，今年好是因?yàn)?011年的開工量，2012年開始下滑。

 

陳勁松指出，高位平臺(tái)期意味著以下四個(gè)基本特征：一是總量在高位震蕩，就是銷售額和銷售面積在高位震蕩；二是開工量的增速急劇下滑，從全國而言；三是待區(qū)劃量維持增長；四是結(jié)構(gòu)分化。

 

“也就是說高位平臺(tái)期就進(jìn)入了一個(gè)總量增速下滑的階段和震動(dòng)階段，我們知道一個(gè)單邊上揚(yáng)的市場和一個(gè)單邊下跌的市場，我們?cè)趺崔k都好辦，一旦進(jìn)入高位平臺(tái)期我們?cè)趺崔k？具有高度的不確定性，它是非常不好決策的。”陳勁松擔(dān)憂如是說。

 

雖然未來的房地產(chǎn)時(shí)代具有很大的不確定性，不過也不用完全悲觀消極。陳勁松表示，中國開始進(jìn)入了富裕時(shí)代的開端，這是利好的消息。同時(shí)，2014年，中國房地產(chǎn)也正式進(jìn)入了準(zhǔn)金融行業(yè)。

 

“跨越中等收入門檻之后，很多人說房地產(chǎn)要崩盤，這不存在，只要富裕社會(huì)，跨越中等收入門檻不存在所謂崩盤的問題，只有分化的問題。所以說我特別不贊同用漲和跌來說2014年以后的市場。”陳勁松如此認(rèn)為。

 

如今，整個(gè)深圳前海甚至中國下半場在高位平臺(tái)、在富裕時(shí)代來臨、在進(jìn)入準(zhǔn)金融行業(yè)的時(shí)候，我們來看城市分化，這是非常有意思的。

 

關(guān)于深圳與前海，陳勁松認(rèn)為，一線城市未來是資產(chǎn)的故事，高位整理、富裕社會(huì)、房地產(chǎn)金融化，深圳前海完全是資產(chǎn)的故事。內(nèi)涵的價(jià)值有租金、重新審視從租金帶來的一系列金融產(chǎn)品。中國一線、二線城市租金的上揚(yáng)是非常明顯的，深圳還稍差，上海租金上揚(yáng)的還是很厲害。一線城市在這種情況下已經(jīng)度過了它的城市危機(jī)期，城市有個(gè)危機(jī)期，就是很多城市度不過去，底特律，它的產(chǎn)業(yè)有問題，底特律就破產(chǎn)了，紐約就沒有，紐約的城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一次又一次經(jīng)受歷史的改變。

 

而深圳是中國的紐約，從出口加工區(qū)，一個(gè)勁的定義自己，它為什么能一個(gè)勁的定義自己？因?yàn)樗袟l件，目前深圳前海進(jìn)一步定義新時(shí)代的自己。

 

陳勁松又指出，未來深圳有進(jìn)一步分化的空間。城市分化最基本的結(jié)論，國際都市核心區(qū)一般平均是93平方公里，都市核心區(qū)的均價(jià)，國際級(jí)的，人均8萬美金的，每平方米大概是9000美元，中國一線城市的房價(jià)接近國際水平。

 

國際都市邊緣區(qū)房價(jià)是中心區(qū)的40%左右，中國一線大概50、60，略微偏高，也就是說中國的都市核心區(qū)的潛力隨著資產(chǎn)故事的來臨可能會(huì)進(jìn)一步分化。