住房公積金一直以來(lái)被許多購(gòu)房者所關(guān)注，其“一舉一動(dòng)”都牽動(dòng)購(gòu)房者“神經(jīng)”。今年，青島公積金很不“安分”，動(dòng)作頻頻。從年初的調(diào)整最高限額到年末提出的“按月劃付”，可謂是跌宕起伏。今天筆者總結(jié)一下2013年青島公積金幾大“動(dòng)作”，解讀其“背后的故事”。

 

動(dòng)作一：公積金上調(diào)貸款限額

 

2月1日起商品房公積金貸款最高限額調(diào)整為60萬(wàn)元，全市二手房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為35萬(wàn)元。此外，對(duì)購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的職工，住房公積金扶持力度加大，公積金貸款首付款比例由30%下調(diào)至20%。

 

在調(diào)整之前，島城的公積金貸款政策一直執(zhí)行的是2010年開(kāi)始施行的標(biāo)準(zhǔn)，具體為，原七區(qū)購(gòu)買新建商品住房最高可貸額度為40萬(wàn)元，原五市最高20萬(wàn)元 ；購(gòu)買二手房，原市內(nèi)四區(qū)最高可貸25萬(wàn)元，原五市為15萬(wàn)元。而新的政策施行之后，無(wú)論是市區(qū)還是四市，在公積金貸款最高限額方面，都執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

 

與當(dāng)前政策相比，新政策的調(diào)整幅度不小。拿青島市轄區(qū)范圍的新房來(lái)說(shuō)，新房貸款最高額從40萬(wàn)上調(diào)至60萬(wàn)，漲幅達(dá)到50%。而青島四縣級(jí)市（由青島市代管）的上漲幅度就更大了，新房貸款最高額從20萬(wàn)元直接上調(diào)為60萬(wàn)元，是此前的3倍；二手房貸款最高額從15萬(wàn)元上調(diào)為35萬(wàn)元，翻了一番還多。

 

這次新政策的調(diào)整，還專門有條款涉及到中低收入職工。職工購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房，可申請(qǐng)?zhí)崛”救思捌渑渑嫉淖》抗e金用于支付購(gòu)房首付款。另外，首次申請(qǐng)住房公積金貸款用于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，公積金貸款首付款比例由30%下調(diào)至20%。

 

動(dòng)作二：公積金繳存基數(shù)上調(diào)

 

根據(jù)市住房公積金管理中心下發(fā)的《關(guān)于做好2013年度住房公積金繳存基數(shù)和繳存比例調(diào)整工作的通知》要求，各繳存單位于今年4月1日至6月30日期間，對(duì)本單位職工2013年度(2013年7月1日至2014年6月30日)的住房公積金繳存基數(shù)按照上一年職工月平均工資變化情況進(jìn)行調(diào)整。需調(diào)整住房公積金繳存比例的，應(yīng)隨同繳存基數(shù)一并調(diào)整，自2013年7月1日起啟用調(diào)整后的繳存基數(shù)和繳存比例。

 

據(jù)悉，2013年度，我市住房公積金繳存基數(shù)上限為15582.90元，單位和職工的繳存比例最低分別為5%、最高分別為20%，單位和職工月繳存額最高分別為3117元，最低六區(qū)分別為61元、四市分別為54元。而2012年度，我市住房公積金繳存基數(shù)上限為13651.25元，單位和職工月繳存額最高分別為2730元。根據(jù)《通知》要求，住房公積金繳存基數(shù)超過(guò)上限標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照繳存基數(shù)上限額度進(jìn)行核定申報(bào)，月繳存額不得超過(guò)規(guī)定的上下限標(biāo)準(zhǔn)。

 

自由職業(yè)人員的繳存基數(shù)和繳存比例調(diào)整工作同時(shí)進(jìn)行。2013年度，自由職業(yè)人員繳存基數(shù)下限為1869.95元，上限為9349.74元，繳存比例單位和個(gè)人分別為5%或單位和個(gè)人分別為12%，單位和個(gè)人部分均由自由職業(yè)人員承擔(dān)。

 

動(dòng)作三：公積金提前還貸可一次結(jié)清

 

6月8日，市住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于取消提前部分還款次數(shù)限制的通知》，這意味著以后公積金貸款如果打算提前還貸，不用考慮還貸次數(shù)。

 

貸款買房后過(guò)幾年，部分市民由于手頭積蓄增加，就會(huì)考慮提前還上部分貸款，好減少利息支出。根據(jù)之前青島公積金貸款還款方面政策，借款人在貸款期內(nèi)只能進(jìn)行兩次部分還款，第三次必須辦理提前結(jié)清。

 

為充分發(fā)揮住房公積金政策的惠民利民作用，減輕公積金借款人的還貸壓力，減少貸款利息支出，市管理中心研究決定，取消《關(guān)于開(kāi)展提前部分還款業(yè)務(wù)的通知》中關(guān)于還款次數(shù)的限制，其他事項(xiàng)仍按原文件規(guī)定執(zhí)行。這就意味著以后市民如果打算提前還貸，不用考慮還貸次數(shù)，只要手頭有一筆積蓄就可提前還，直至結(jié)清房貸。另外，提前部分還款業(yè)務(wù)無(wú)具體還款金額限制，但每次提前部分還款的本金額度為一萬(wàn)元的整數(shù)倍。

 

動(dòng)作四：公積金貸款購(gòu)買新房首付比例上調(diào)

 

繼今年4月下旬出臺(tái)“新14條”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策后，另一只調(diào)控的“靴子”于7月20日落地。據(jù)市住房公積金管理中心昨發(fā)布公告顯示對(duì)二次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工及家庭，結(jié)清公積金貸款5年之內(nèi)(含5年)，不可申請(qǐng)公積金貸款。對(duì)符合二次住房公積金貸款的職工及家庭，其貸款首付比例不得低于60%。在此之前，第二次申請(qǐng)公積金貸款的家庭只需要在結(jié)清了第一次公積金貸款即可辦理，此次青島公積金貸款新政直接打擊二套房的投資性需求。但也有房地產(chǎn)人士指出，在打擊二套房的投資投機(jī)性需求的同時(shí)也在相當(dāng)程度上抑制了改善型需求。

 

同時(shí)，暫停發(fā)放第三次申請(qǐng)的公積金貸款以及異地繳存公積金的貸款申請(qǐng)。業(yè)內(nèi)人士指出，如果說(shuō)第二套房不少是改善型需求，第三套房及三套以上絕大部分就屬于投機(jī)性需求，這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。

 

另外，暫停異地繳存公積金在我市購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。其他住房公積金貸款政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不變。在此次公積金新政發(fā)布前，異地繳存者在我市購(gòu)房并申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款首付款比例商品房最低40%，二手房最低50%。申請(qǐng)人公積金繳存地管理中心出具的繳存證明，必須注明申請(qǐng)人在繳存地是否有未清的住房公積金貸款，有未清貸款的，不得受理其貸款申請(qǐng)。

 

公積金新政均是從信貸層面對(duì)需求、投資方進(jìn)行抑制，這將進(jìn)一步對(duì)剛剛稍有松動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次“上鎖”。與此同時(shí)，新房、二手房供應(yīng)量將進(jìn)一步加大，資金較為薄弱的開(kāi)發(fā)商將不得不降價(jià)促銷。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，此次“公積金貸款新政”是近年來(lái)我市最嚴(yán)厲的一次公積金貸款調(diào)控政策，也表明我市嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策要求。

 

動(dòng)作五：公積金還款將實(shí)行按月劃付

 

12月4日下午，市住房公積金管理中心發(fā)布《住房公積金委托支取劃付業(yè)務(wù)問(wèn)答》，自2014年1月起，青島住房公積金支取劃付方式優(yōu)化調(diào)整為按月劃付，每月3日(節(jié)假日順延)將公積金劃至借款人聯(lián)名卡賬戶，劃付金額為上月公積金貸款實(shí)際償還額(不含提前還款)。另外，商業(yè)貸款仍不支持按月劃付。

 

每月3日(節(jié)假日順延)將公積金劃至借款人聯(lián)名卡賬戶，劃付金額為上月公積金貸款實(shí)際償還額(不含提前還款)。劃付額度為借款人上月實(shí)際償還貸款本息金額(不包括提前還款金額)。但若職工的住房公積金賬戶余額小于可劃付金額，則劃付賬戶余額。

 

另外，先提取劃付借款人的住房公積金，在提取劃付借款人的住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額不足時(shí)，再提取劃付其配偶的住房公積金。支取劃付是方便職工提取、還貸的一種措施，無(wú)劃付金額或無(wú)法劃付的，不免除借款人在《借款合同》中約定的法律義務(wù)和責(zé)任。也就是說(shuō)，不管劃付金額是多少，市民都負(fù)有按時(shí)還款的義務(wù)。另外，如果市民未按時(shí)足額償還貸款形成逾期，市住房公積金管理中心有權(quán)終止支取劃付業(yè)務(wù)。