剛剛閉幕的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確提出新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想，而作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議歷史上第一個(gè)“會(huì)中會(huì)”，本次城鎮(zhèn)化最高級(jí)別全國(guó)性專題會(huì)議可謂正式將“新型城鎮(zhèn)化”推升至一個(gè)舉國(guó)關(guān)注的戰(zhàn)略高度。12月17日，戴德梁行大連公司舉辦“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇”，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)下，政府作為主導(dǎo)者在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)整合方面將面臨哪些問(wèn)題，而作為參與者的企業(yè)在戰(zhàn)略布局、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等方面又會(huì)陷入怎樣的困境？戴德梁行表示，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，而復(fù)合型地產(chǎn)或?qū)㈩I(lǐng)跑這一場(chǎng)轉(zhuǎn)型突圍。

 

戴德梁行一組研究數(shù)據(jù)表明，目前中國(guó)的城市化率為52%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的75%至90%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，預(yù)計(jì)2030年之前，中國(guó)城市化率將達(dá)可到70%。

 

作為城鎮(zhèn)化重要拐點(diǎn)，70%的城鎮(zhèn)化率意味著每年將有1600萬(wàn)農(nóng)民遷入城市，136個(gè)百萬(wàn)人口以上的城市將會(huì)建成。戴德梁行在分析了美國(guó)、加拿大、歐洲、日本城市化進(jìn)程發(fā)現(xiàn)，從52%到70%，加拿大與美國(guó)分別用了42—50年不等，而在這個(gè)過(guò)程中，隨著中小城市數(shù)量激增，過(guò)往在“城市化”過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題也可能重復(fù)上演。

 

針對(duì)年初媒體報(bào)道國(guó)內(nèi)多起“鬼城”事件，戴德梁行分析其原因多為過(guò)度依賴房地產(chǎn)、忽略配套設(shè)施的建設(shè)、忽略交通設(shè)施的跟進(jìn)等都易造就“鬼城”現(xiàn)象。十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中指出，地方政府應(yīng)該完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展機(jī)制，推動(dòng)“小城鎮(zhèn)發(fā)展”、“產(chǎn)城融合發(fā)展”，并建立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)化管理創(chuàng)新。小城鎮(zhèn)建設(shè)成為城鎮(zhèn)化發(fā)展重點(diǎn)，同時(shí)以產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力發(fā)展城鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)將替代房地產(chǎn)成為城鎮(zhèn)發(fā)展核心動(dòng)力，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)也將逐步市場(chǎng)化。DTZ戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻指出，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑下，完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全的配套設(shè)施、舒適的居住環(huán)境以及便利的交通條件以及合理規(guī)劃的時(shí)間表是發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，通過(guò)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，交通配套完善、居住環(huán)境優(yōu)化等路徑都將推動(dòng)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

 

在分析新型城鎮(zhèn)化發(fā)展前景后，戴德梁行指出作為主導(dǎo)者與參與者，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變或?qū)⑿滦统擎?zhèn)化發(fā)展進(jìn)程與結(jié)果。

 

針對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析后，DTZ戴德梁行大連及沈陽(yáng)公司總經(jīng)理趙欣分析認(rèn)為，目前全國(guó)各地土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，一、二線城市因土地稀缺、導(dǎo)致地價(jià)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控，而三四線城市及小城鎮(zhèn)潛在開(kāi)發(fā)空間大、地價(jià)相對(duì)較低、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和政策都相對(duì)寬松，新城鎮(zhèn)建設(shè)也將獲得政府政策支持，土地成交較為活躍。因此，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局可以逐漸向產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為明確的三四線城市、新型小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這樣要求地方政府在設(shè)計(jì)城鎮(zhèn)功能、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及發(fā)展節(jié)奏等總體定位中應(yīng)提前做好前瞻性的差異化的發(fā)展規(guī)劃。

 

對(duì)于主導(dǎo)者與參與者不同的角色重點(diǎn)，趙欣表示，作為新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)者，地方政府的思維決定方向?？梢越柚擎?zhèn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、自然環(huán)境、歷史文化、物產(chǎn)資源、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、交通特征等方面來(lái)謀求城鎮(zhèn)差異化占位，突出片區(qū)優(yōu)勢(shì)，差異化協(xié)同發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)加大財(cái)政投入、引進(jìn)社會(huì)資本渠道來(lái)加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以提升對(duì)外來(lái)產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、就業(yè)人口的吸引力。

 

而作為新型城鎮(zhèn)化的參與者，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，乃至片區(qū)發(fā)展。復(fù)合地產(chǎn)可以以工業(yè)、旅游、商業(yè)、歷史、養(yǎng)老、教育其中一項(xiàng)或多項(xiàng)為主導(dǎo)引擎，拉動(dòng)復(fù)合項(xiàng)目發(fā)展。具有實(shí)力的企業(yè)將逐步向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，城市運(yùn)營(yíng)商要具備對(duì)城市化和城市發(fā)展前瞻力、強(qiáng)力的社會(huì)責(zé)任感等特征，圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求同時(shí)，使自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。

 

同時(shí)針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)中目前比較熱門(mén)的工業(yè)及旅游及商業(yè)地產(chǎn)，DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵先生表示：“對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)放開(kāi)，工業(yè)用地投資市場(chǎng)活性很可能強(qiáng)化，同時(shí)物流對(duì)于城鎮(zhèn)發(fā)展的拉動(dòng)強(qiáng)化，帶動(dòng)周邊商貿(mào)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住氛圍的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)快速集聚等都將給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇。同時(shí)DTZ戴德梁行也分析了“多元盈利模式”的旅游地產(chǎn)以及以“退出機(jī)制決定如何開(kāi)始”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。

 

對(duì)于本次論壇的舉辦地大連，DTZ戴德梁行大連及沈陽(yáng)公司總經(jīng)理趙欣女士指出：大連恰處在第一階段“大城市化”向第二階段“城鎮(zhèn)化”的過(guò)渡時(shí)期，未來(lái)城市發(fā)展機(jī)遇潛力較大。而在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，大連將形成以主城區(qū)為核心的衛(wèi)星式發(fā)展格局，而沈陽(yáng)則是周邊城區(qū)圍繞沈陽(yáng)中心城區(qū)建設(shè)呈太陽(yáng)系式的發(fā)展格局，這兩大城市依據(jù)自身資源條件，展現(xiàn)出差異化、個(gè)性化的新城鎮(zhèn)建設(shè)格局。