買賣合同成擺設(shè)

 

去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認(rèn)購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲(chǔ)藏間。不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開發(fā)商還要求所有購房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開發(fā)商強(qiáng)行約定的，如“甲方(開發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任。”

 

除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項(xiàng)內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背，大量免去了開發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)。“這哪是補(bǔ)充協(xié)議，根本是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商卻稱，可以退房，但先前交付的認(rèn)購款和定金不能退還。之后，他向多個(gè)部門反映都沒有結(jié)果，而開發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒有商量的余地。

 

先防霸王條款

 

目前全國各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒有商量的余地。按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購款和定金。法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。

 

而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時(shí)降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。

 

另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對(duì)主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。

 

補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。同時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對(duì)于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據(jù)理力爭，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。

 

遵循三大原則

 

補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí)，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議?，F(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問題與開發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：

 

一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮；其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確；最后是對(duì)可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

 

二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。

 

三是舉證責(zé)任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。