“鬼城”不見鬼？部分房企掘金三四線城市

 

每經(jīng)記者 區(qū)家彥、沙斐發(fā)自廣州、上海

 

對三四線城市的不同認(rèn)識，帶來了兩個截然不同的結(jié)果。在一線城市的土地市場遭搶購的同時，三四線城市的土地市場卻給了開發(fā)商們一個又一個可以抄底的機(jī)會。

 

去年在香港上市的新城控股就是這樣一個幸運(yùn)兒。新城控股董事長王振華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司在張家港拿了塊土地，樓面價才1千多元/平方米，而周邊其他同類型的地塊樓面地價在7000元/平方米左右。

 

和新城控股一樣，碧桂園、雅居樂、世茂都成為三四線城市的受益者。

 

三四線城市業(yè)績大亮

 

今年前10月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額797億元，遠(yuǎn)超年初制定的620億元的銷售目標(biāo)，今年內(nèi)極有可能邁進(jìn)千億俱樂部?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%。

 

10月6日，碧桂園蘭州新城在蘭州會展中心正式開盤，當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場人數(shù)累計近3萬人，4400套房全部售罄，銷售額接近50億元，碧桂園用單盤創(chuàng)造了蘭州房地產(chǎn)市場的銷售奇跡。

 

江蘇丹陽，是一個約百萬人口的縣級市。今年7月，碧桂園集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐氖讉€樓盤開盤，當(dāng)天狂銷約2000套房，銷售額近20億元，讓碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰驚呼“創(chuàng)造了縣級市的銷售神話”。

 

實際上，對于堅持深耕三四線城市的碧桂園而言，類似的銷售奇跡今年并不罕見。今年6月，位于南通的如東碧桂園開盤3小時銷售700套，成交金額破6億元；10月5日，位于黃石的碧桂園江灣城開盤，僅2小時973套房源全部售罄，單日銷售近8億元；同樣在“十一”黃金(1225.50, -6.40, -0.52%)周，衢州碧桂園開盤銷售金額超12億元。上述項目均地處三四線城市，卻屢屢創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐匿N售奇跡。

 

世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂的家鄉(xiāng)福建石獅，是一個連四線城市都稱不上的地方。世茂摩天城于10月末開盤單日熱銷20億元，震驚了這個僅有40萬戶籍人口的小城市。

 

今年4月22日，世茂集團(tuán)公告在石獅以僅20.6億元的價格，拿下了總規(guī)劃面積71.51萬平方米的地塊。高額的利潤和極短的開發(fā)銷售時間，為世茂貢獻(xiàn)了極高的收益率。

 

在距離石獅不遠(yuǎn)的福建晉江，世茂去年單靠御龍灣一個項目實現(xiàn)了43億元的銷售額。

 

此外，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達(dá)67%。由于雅居樂清水灣、佛山雅居樂御景名門以及公司在中山的項目取得佳績，三四線城市貢獻(xiàn)度較去年進(jìn)一步提高。

 

與此同時，在今年上半年雅居樂的新增土地儲備中，三四線城市占比高達(dá)80.7%。雅居樂今年以來陸續(xù)在海南文昌、云南瑞麗、西雙版納等地打造多個面向全國市場的大型旅游地產(chǎn)項目，首個項目雅居樂·云南原鄉(xiāng)于11月23日開盤首推的200余套房源全部售罄，預(yù)估銷售金額達(dá)到3億元。

 

低廉優(yōu)質(zhì)的大面積土地儲備

 

對于開發(fā)商來說，今年也許是介入三四線城市開發(fā)的最好機(jī)會。很多城市目前正處于新型城鎮(zhèn)化的初期，這為房企大規(guī)模參與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和城區(qū)改造帶來了機(jī)會。

 

以碧桂園蘭州新城為例，2013年碧桂園與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的碧桂園一手包辦。在建設(shè)蘭州新城的同時，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網(wǎng)，當(dāng)大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業(yè)主們只需十分鐘便能通達(dá)市區(qū)，同時帶來了社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。

 

“碧桂園在三四線城市取得成功，很大程度得益于其強(qiáng)大的一級土地開發(fā)能力，能直接介入城市開發(fā)建設(shè)。”克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，碧桂園一般在城郊拿下大片土地，然后積極參與土地一級開發(fā)，幫助地方政府將未形成建設(shè)用地條件的 “生地”，同時完成地上建筑物、構(gòu)筑物的動拆遷，開發(fā)成具備建設(shè)用地條件的土地。由于碧桂園同時做一級地產(chǎn)開發(fā)商和二級房產(chǎn)開發(fā)商，因此土地成本很低，其項目定價能比周邊樓盤低一截。

 

同時，城市級的配套設(shè)施是三四線城市熱銷大盤共有的特征，碧桂園大部分新項目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，部分項目還建造水廠等城市配套設(shè)施。