如果是你的投資房(Investment Property)，你讓它被銀行沒收拍賣，你將在未來七年內(nèi)不能借房利美擔(dān)保的投資房貸款。如果你沒有讓自己的投資房被法拍，而是通過賠本拋售的方式賣掉了，兩年后也可以借房利美擔(dān)保的投資房貸款。

 

目前我們個人的住家貸款，不管是自己的自住房，或稱主要住房，或是投資房，又稱出租房(Rental Property)，大多數(shù)都是通過房利美擔(dān)保的貸款。這樣的后果是未來的五年內(nèi)你很難再買自己的主要住房，七年內(nèi)你很難再買投資房，因為沒有銀行可以幫你提供貸款。

 

其次，一旦你有被法拍的記錄，在未來七年內(nèi)每次申請貸款時所填寫的貸款申請表上，必須如實登記自己有被法拍的記錄，而且此記錄七年不準(zhǔn)變更，這會嚴(yán)重影響你能否拿到貸款的能力。一旦有此記錄，幾乎很難再拿到任何房屋貸款。

 

第三個影響是對你的信用分?jǐn)?shù)及信用歷史的不良影響。一般好的信用記錄是七百多分，一次法拍記錄會讓你的信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)降低250到300分，也就是說法拍后你的信用會立馬降到四百多分，這使你幾乎申請不到任何信用卡或貸款。在這個信用社會，靠現(xiàn)金生活將是非常不方便的。信用不好還會有一系列其他負(fù)面影響。

 

如果你爭取把房子賠本賣了(Short Sale)而不是被銀行法拍，信用分?jǐn)?shù)只會降低五十分左右，并且只會在一至二年的短期內(nèi)影響你的信用，因為賠本銷售后你的銀行貸款顯示的是已付清了，而信用歷史上并不會顯示賠本銷售的歷史。在美國這樣一個重視信用分?jǐn)?shù)及信用歷史的社會，一個人的信用不好會造成其他許多負(fù)面影響。

 

在申請工作時，雇主有權(quán)利查詢你的信用分?jǐn)?shù)及信用歷史。信用反映一個人的性格，雇主通過信用來看你的人品。一旦記錄上反映出你曾經(jīng)有房子被法拍的歷史，未來的雇主會大加疑問，對是否將雇傭你會非常遲疑，因為這至少反映出你不能妥善管理自己的債務(wù)，曾有很大的財務(wù)危機等等。財務(wù)危機是家庭不穩(wěn)定的重要因素, 家庭不穩(wěn)定會影響工作, 方方面面的因素都會讓雇主三思而后行。在有些比較敏感，需要安全檢查(Security Check)的崗位，比如說財政部, 警察局、聯(lián)邦調(diào)查局(CIA), 國防部等重要的與財政, 執(zhí)法, 國家安全相關(guān)的政府部門，一個有法拍記錄的申請人是很難通過他們的安全檢查的。

 

拱手讓銀行沒收自己的房子后，自己是否就兩手一拍，真的沒有債務(wù)牽掛了呢？事實并不完全是這樣，在不少州, 其中包括喬治亞州在內(nèi)，如果房子拍賣的錢不夠付清房子欠的貸款，銀行是有權(quán)利在法拍后告借款人，求償中間不足的部分，這叫Deficiency Judgment。根據(jù)喬治亞州法律，銀行可以在房子法拍后三十天內(nèi)向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾埓_認(rèn)法拍的結(jié)果及其在法律程序上的合法性，這叫Confirmation Hearing。銀行主要是想證明其拍賣的價格是房子此時的真實市場價格，銀行按照法律要求應(yīng)該發(fā)出的通知及廣告都依法履行等等。

 

總而言之, 輕易放棄房子, 讓它被法拍, 并不是最好的選擇, 它讓你短期逃避, 卻給你以后在人生的道路上重新站立埋下了很多定時炸彈。立即選擇一個有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和律師幫助你將房子賠本拋售 (short sale)是更好的選擇, 雖然自己要作不少工作, 但是以后的不良后果會少得多。