北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，從近些年市場表現(xiàn)看，超高價項目升值速度相對較慢，換手率低，更多時候是作為財富的標(biāo)簽，超出市場水平的價格代表一種面子，但這并不等于面值。

 

“最近，我們很多客戶是抱著抄底的心態(tài)來看房的。”北京超高端項目代表之一合生·霄云路8號[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]的項目負(fù)責(zé)人如此向《廣廈時代》介紹目前的銷售狀況。這種似乎不可思議的購房現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因，是融創(chuàng)中國[簡介 最新動態(tài)]董事長孫宏斌在不久前曾公開對媒體表示，融創(chuàng)9月以7.3萬元/平方米樓面價拿下的農(nóng)展館地塊，未來產(chǎn)品售價將超30萬元/平方米。

 

高價地和高價地上未來的超高價樓盤不僅帶動的是豪宅上漲的預(yù)期，同樣也推高了普通購房者對于未來房價走勢的預(yù)期，近期推出的幾個熱點(diǎn)項目都一房難求。但實(shí)際上，今年以來，超高價豪宅的成交相對整體市場并不算好，孫宏斌所奉行的豪宅高周轉(zhuǎn)策略很難適用在此類項目上。專家分析認(rèn)為，短時間內(nèi)，高地價會推高購房者預(yù)期，但長期看房價走勢主要取決于大的政策環(huán)境，未來7萬套自住型商品房的上市會在一定程度上穩(wěn)定購房者的預(yù)期，市場未必會如開發(fā)商所愿。30萬元或許只是信心喊話，更多起到的是廣告宣傳作用。

 

買超高端項目成了"抄底"？

 

8月，合生[簡介 最新動態(tài)]·霄云路8號成交了一套520平方米的房源，單價突破16萬元/平方米，總價超過8300萬，當(dāng)時引起了市場不小的轟動。但這個曾經(jīng)被認(rèn)為是北京最貴的項目最近被一些購房人認(rèn)為"不貴了"。該項目負(fù)責(zé)人向《廣廈時代》介紹，最近不少來看霄云路8號的購房者對于霄云路8號的價值判斷已經(jīng)發(fā)生了變化，其中有部分前期覺得價格較高的購房者現(xiàn)在覺得不貴了，抱著抄底的心態(tài)來看房。

 

該負(fù)責(zé)人說，這些客戶很多是受了融創(chuàng)拍下農(nóng)展館地塊的影響，對區(qū)域未來的價格判斷發(fā)生了變化。"原本地塊剛拍出來的時候，媒體還有專家都預(yù)測售價會超15萬元，最近融創(chuàng)又公開說最高單價會超過30萬元，這樣比下來，霄云路8號自然不算貴了。"

 

《廣廈時代》調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，不僅是霄云路8號，目前北京在售的報價在10萬元/平方米的項目，不同程度上都受到了融創(chuàng)地王效應(yīng)的影響，孫宏斌所稱的均價15萬元/平方米，最高價30萬元/平方米以上，已經(jīng)基本成為每個項目銷售說辭的一部分，銷售人員在以此來說服購房者，購買他們的項目未來會有升值空間。

 

超高價項目有價無市

 

雖然總能吸引最多的眼球，引起最多的討論，但實(shí)際上，相比今年火熱的市場，超高價項目的表現(xiàn)并不出色。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1-10月，北京報價超過10萬元的項目超過11個，但成交單價突破10萬元的僅有17套。在很多報價超過10萬元的項目中，網(wǎng)簽價突破10萬元的僅有一兩套，大多數(shù)的網(wǎng)簽價都在10萬元以下。

 

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，從近些年市場表現(xiàn)看，超高價項目升值速度相對較慢，換手率低，更多時候是作為財富的標(biāo)簽，超出市場水平的價格代表一種面子，但這并不等于面值。另一方面，雖然北京高端市場面臨的是來自全國財富階層的需求，但限購政策已經(jīng)收窄了這種需求，超高價豪宅的市場表現(xiàn)自然就無法與剛需、剛改項目相比。超高價項目很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，更多是品牌形象和實(shí)力象征。另有業(yè)內(nèi)人士透露，很多超高價項目開發(fā)商并不急著將手中的豪宅賣出，而是不斷提高價格作為在資本市場融資的籌碼，通過類似項目融得資金再開發(fā)新項目。

 

高價項目擾動市場預(yù)期

 

有專家認(rèn)為，超高價項目是在一個相對獨(dú)立的市場中流轉(zhuǎn)，與普通購房并沒有太大關(guān)系，雖然這些項目的目標(biāo)客戶群不是普通的購房者，但實(shí)際上卻已經(jīng)影響了購房者對于房價未來走勢的預(yù)期。

 

走訪農(nóng)展館地塊周邊的二手房中介門店可以發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域二手房價格在50000元/平方米上下，距離融創(chuàng)農(nóng)展館地塊最近的宮廷九號，是2008年建成的高端小區(qū)，以大戶型為主，二手房價格也只是在45000元/平方米左右。中介人員介紹，農(nóng)展館地塊拍出后，來這邊看房的人確實(shí)有所增加，不少人有意向購房，但幾乎每個二手房業(yè)主都拒絕給出議價的空間。

 

《廣廈時代》在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，農(nóng)展館未來最高超過30萬元/平方米的單價也成為普通購房者議題，對未來房價上漲的判斷也更加堅定，更是有購房者表示，"前段時間有專家說房價會到80萬元/平方米還覺得是嘩眾取寵，現(xiàn)在看，30萬元/平方米已經(jīng)出來了，80萬元/平方米的日子還會遠(yuǎn)嗎？"陳志也表示，近幾年房地產(chǎn)市場一直處于底部抬升、高端擾動的狀態(tài)下，高價項目會在短時間內(nèi)影響統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但與主流市場關(guān)系不大。但這種超高房價的言論最多影響的是購房者對未來的預(yù)期，容易將一個點(diǎn)放大到全部，這也會影響政府對樓市的判斷，給了調(diào)控政策邏輯上的支撐，而建立在這種邏輯上的調(diào)控就容易出現(xiàn)偏差。

 

北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴曾表示，公眾對于房價的預(yù)期是房價上漲的主要原因之一。北京市住建委在對于市場預(yù)期的引導(dǎo)上也曾制定相應(yīng)的政策，年初的京版國五條細(xì)則就提出，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，對誤導(dǎo)市場、誤報誤讀的不實(shí)信息和言論要及時予以糾正和澄清，問題嚴(yán)重的應(yīng)追究責(zé)任。而上周北京住建委發(fā)布的最新調(diào)控政策中，也再次強(qiáng)調(diào)了對于不實(shí)報道、不當(dāng)言論和錯誤數(shù)據(jù)信息誤導(dǎo)市場預(yù)期，惡意制造和散播謠言,嚴(yán)重擾亂市場秩序等行為，將嚴(yán)肅查處。

 

高價地或最后成融創(chuàng)獨(dú)舞

 

對于融創(chuàng)今年在全國頻拿地王的行為，業(yè)內(nèi)外爭議不斷，但孫宏斌似乎始終信心十足，而作為其主要論據(jù)之一就是其在京開發(fā)的西山壹號院[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]，該項目推出3年，一直穩(wěn)居北京年度銷售金額前三之列，為融創(chuàng)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為融創(chuàng)高端項目高周轉(zhuǎn)的最佳代言人。

 

公開資料顯示，西山壹號院所在地塊是2008年融創(chuàng)與首鋼聯(lián)合以7000元/平方米的樓面價獲得，2011年9月，融創(chuàng)從首鋼手里回購了西山壹號院的股權(quán)，成為項目的全權(quán)擁有者。7000元/平方米的樓面價相對于西山壹號院所在地塊和當(dāng)時市場并不算高。彼時，融創(chuàng)并沒有沿襲"順馳"的發(fā)展路線。然而今年8月，融創(chuàng)和葛洲壩聯(lián)合體競得亦莊兩地塊，樓面價就已接近3萬元/平方米，當(dāng)時亦莊的房價還在3萬元以下，業(yè)內(nèi)人士驚呼"順馳版孫宏斌"回來了，而9月以7.3萬元/平方米拿下農(nóng)展館地王后，更多業(yè)內(nèi)人士發(fā)出質(zhì)疑之聲。而在孫宏斌看來，這些別人眼中的地王并不貴，他仍然可以在這些地塊上實(shí)現(xiàn)豪宅高周轉(zhuǎn)銷售的融創(chuàng)模式。

 

 

不過在這兩塊地王上，融創(chuàng)將成為獨(dú)舞者。有消息人士向《廣廈時代》透露，葛洲壩已經(jīng)強(qiáng)行退出了亦莊地塊的開發(fā)，主要原因就是不想與其一起"瘋狂"。陳志分析認(rèn)為，如果售價在15萬元/平方米以上，西山壹號院所實(shí)現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)在農(nóng)展館地塊上是不可能的。一方面，7萬套自住型商品房的入市已經(jīng)鎖定了普通購房者的預(yù)期，甚至還會往下走。加上新政策的出臺，市場會逐漸回歸理性，樓市發(fā)展未必會如孫宏斌所愿。另一方面，在北京單價15萬元/平方米的項目，肯定不能做小，每套總價屬于億元級別的，這部分需求極少，而且競品也很多，只要限購不放開，很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。陳志判斷，孫宏斌這樣去宣傳他的農(nóng)展館地塊，更多的只是信心喊話，吸引媒體眼球，起到一定廣告效應(yīng)，未必就會真的賣到30萬元。

 

投資市場對于融創(chuàng)未來所面臨的風(fēng)險也給出了判斷，就在"京七條"出臺后的幾天，10月28日，三大評級機(jī)構(gòu)之一的穆迪發(fā)布報告稱，"京七條"對于在北京市擁有重大業(yè)務(wù)的開發(fā)商將有負(fù)面信用影響，其中列舉了幾家受影響明顯的開發(fā)商，融創(chuàng)中國就位列其中。