蘇鑫強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值其實(shí)主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)能力，相對(duì)住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求很高，但他認(rèn)為城市在分化就有機(jī)會(huì)，需求差異化也會(huì)帶來旺盛的細(xì)分市場(chǎng)，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)基金來說，可能更應(yīng)該關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注資金回報(bào)率。

 

  在資金成本相對(duì)過高、而宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱帶來的利潤(rùn)回報(bào)難度越來越大的背景下，高和資本積極發(fā)掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。據(jù)蘇鑫介紹，目前高和資本主要從事三種業(yè)務(wù)，包括土地開發(fā)、購(gòu)買資產(chǎn)包以及發(fā)掘樓宇經(jīng)濟(jì)。

 

  具體來說，土地開發(fā)會(huì)側(cè)重競(jìng)拿一些較市價(jià)折讓的地塊，例如與文化、產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地塊，因?yàn)榭赏麨楫?dāng)?shù)卣畮砀喽愂蘸途蜆I(yè)機(jī)會(huì)，因此會(huì)比較容易拿到較低價(jià)格的土地。而學(xué)習(xí)外資購(gòu)買資產(chǎn)包，也是在瞬息萬變的市場(chǎng)中瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)買下一些國(guó)企準(zhǔn)備處理的資產(chǎn)，往往這些資產(chǎn)的出售價(jià)格會(huì)低于其價(jià)值。

 

  至于樓宇經(jīng)濟(jì)方面，蘇鑫認(rèn)為在一線城市的核心區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，既存的樓宇如何實(shí)現(xiàn)增值，是一個(gè)很大的商機(jī)。他舉例高和去年曾向中華企業(yè)購(gòu)買后者位于上海市中心的一棟寫字樓，價(jià)格比購(gòu)買土地開發(fā)還便宜，但經(jīng)過重新裝修和布局，租金水平已經(jīng)由當(dāng)初的每平米3元上漲到目前7元的水平。

 

  商業(yè)地產(chǎn)不僅對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、策劃操作具有更高的要求，也十分倚賴強(qiáng)大的資本實(shí)力和時(shí)間培育。通常來說，一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能需要至少2-3年的培養(yǎng)期，但是房地產(chǎn)基金的投資者卻可能更渴望短期內(nèi)的回報(bào)。

 

  蘇鑫介紹說，在國(guó)外房地產(chǎn)基金也相對(duì)是一個(gè)長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目，例如黑石通常采用的是“7 2 2”(年)的模式，但在中國(guó)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，投資者過往的確偏向較為短期的投資期限。但他表示，目前中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)基金也開始出現(xiàn)分化，機(jī)構(gòu)例如保險(xiǎn)(放心保)公司的投資者更傾向于長(zhǎng)線持有，而個(gè)人投資者則偏好短線投資，因此基金產(chǎn)品也應(yīng)因不同的需求出現(xiàn)不同的類型，而選擇偏好的主要分化在于不同的商業(yè)模式以及風(fēng)險(xiǎn)偏好。

 

  目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金因?yàn)閯倓偲鸩?，大部分以偏債型為主，但蘇鑫坦承偏債型基金目前相對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并不具有優(yōu)勢(shì)。另一小部分偏股型產(chǎn)品雖然結(jié)構(gòu)更合理，但是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

 

  不過蘇鑫也指出，目前市場(chǎng)上整體資金偏寬松，對(duì)于目前市場(chǎng)上充裕的投資資金來說，在不能投資住宅的情況下，投資房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金以及其他證券化產(chǎn)品成為可選途徑，這也為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展多元化的直接融資留出了市場(chǎng)空間。

 

  從資金面來看，近幾年M2年均增速維持在20%以上，房地產(chǎn)行業(yè)總體屬于較為寬松的狀態(tài)，但央行房貸已經(jīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，會(huì)有選擇性的房貸，這樣的局面之下，小型開發(fā)商的長(zhǎng)期發(fā)展就會(huì)面臨困難。蘇鑫提到，這不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，目前來看，所有行業(yè)都面臨集中化的變革。

 

  另一方面，蘇鑫也指出，受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升，“關(guān)注直接融資、關(guān)注新的金融行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求”，未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。

 

  從宏觀層面來說，蘇鑫相信中國(guó)保持一個(gè)中低速的增速例如年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在7%左右將成為常態(tài)，整個(gè)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)共同繁榮的時(shí)代已經(jīng)一去不返，因此未來關(guān)注結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)、關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)對(duì)行業(yè)來說更為重要。他認(rèn)為，行業(yè)將出現(xiàn)分化，而目前來說也很難界定哪一種商業(yè)模式具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但只有跟隨市場(chǎng)形勢(shì)創(chuàng)造出“合適”的商業(yè)模式的參與者，才能存活壯大。

 

  新一屆政府上臺(tái)，城鎮(zhèn)化成為社會(huì)熱點(diǎn)。蘇鑫相信這也會(huì)為行業(yè)帶來機(jī)會(huì)，但不會(huì)是重復(fù)過往粗放型一窩蜂的發(fā)展模式，他指出，國(guó)家提出城鎮(zhèn)化最重要的是提升人民的生活水平和質(zhì)量，雖然沒有直接規(guī)劃房地產(chǎn)甚至商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但最終人的需求提升都會(huì)有助在房地產(chǎn)、消費(fèi)方面的需求，從而為行業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。