日本的“以房養(yǎng)老”形式多樣，因地而異，統稱為“不動產擔保型生活資金”，按融資方式可分為兩類：一是政府參與的直接融資方式，即政府機構直接貸款給借款人；二是銀行等金融機構參與的間接融資方式，由金融機構貸款，并設計金融產品進行銷售。“以房養(yǎng)老”由東京都武藏野市在1981年引入日本，當時的適用對象是65歲以上且在武藏野市居住達1年以上擁有不動產的老年人。若以自己的房產為抵押，老年人可定期從金融機構獲取貸款供養(yǎng)老之用，貸款總額以房產價值的一定比例為限。待老年人去世后，房產被出售用于償還貸款本金及利息。“武藏野模式”開日本“以房養(yǎng)老”之先河，但發(fā)展并不順利。日本學者上野千鶴子在其著作《一個人的老后》中指出，“武藏野模式”開辦后20年來，僅有100件使用這種方式貸款的案例。上野千鶴子曾向京都市政人員提議比照武藏野，推廣“京都模式”，卻以“不符合當地風俗民情”為由遭到婉拒。直到2002年，日本厚生勞動省才迫于年金虧空壓力，以地方政府的福利部門為主體開始正式設立“以房養(yǎng)老”制度。在具體實施上，各地有所不同，但總的來說，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人在65歲以上且不能與子女同?。簧暾埲思彝サ娜司杖胍诋數氐牡褪杖霕藴手?，且已申請“低保”等社會福利的家庭不能申請；申請人的房產必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不能申請。這些嚴苛的條件把很多居住在城市的老年人排除在外。

 

    日本人善于學習新事物，“以房養(yǎng)老”曾引起很高的關注。但時至今日，“以房養(yǎng)老”在日本依然發(fā)展緩慢，從政府到民間推動都不是很積極，處于“雞肋”的窘境。上野千鶴子認為，日本“以房養(yǎng)老”進展遲緩，首先是子女的反對。東亞傳統文化有很強的繼承觀念，子女認為父母的家就是自己的家，賣掉土地就等于對祖先不敬。其次是日本人“有土斯有財”的觀念根深蒂固，認為土地是財富極佳的儲存形式，不到萬不得已，不會變賣土地和住宅。再次，老舊房屋修繕需要大量資金，造成銀行不愿貸款。日本稅法規(guī)定，大樓等鋼筋水泥建筑物的住宅耐久年數為47年，假設30歲入住，住了40年以上，不但居住者衰老，建筑物也會老朽。由于經濟長期低迷和年輕人口不斷流失，老舊房屋缺乏資金修繕，有的小區(qū)因為居民日漸稀少甚至只剩老年人而趨于荒廢，銀行不愿接手這樣的抵押物。 

 

    “以房養(yǎng)老”在日本的窘境還與日本特殊的經濟和自然環(huán)境有關。房價下跌是“以房養(yǎng)老”的一大風險。如果在合同期間房價大幅下跌，老年人所貸資金超過房產價格，金融機構就會虧本。日本1981年引入“以房養(yǎng)老”時正值房地產價格開始快速上漲的時期，當時普遍預期房價上漲，追逐利潤的金融機構愿意開發(fā)反向抵押貸款產品。然而，20世紀90年代日本泡沫經濟破滅，房地產價格大幅下跌，使這項業(yè)務嚴重遇挫。目前，日本的房地產市場依然不景氣。“少子老齡化”造成日本人口從2005年開始縮減，導致房地產需求萎縮，更加強化房產貶值的預期，而且日本人均預期壽命全球最長，達83歲，進一步增加了合同的不確定性，金融機構也就無心開展反向抵押貸款業(yè)務。“以房養(yǎng)老”還需要房屋有穩(wěn)定的質量，房屋不能還未出售償還貸款就已損毀。日本的房屋質量無可挑剔，但日本是自然災害頻發(fā)的國家，頻發(fā)的自然災害極大降低了住房的遠期交易價值，使“以房養(yǎng)老”更難推行。