【案例】

 

2010年11月，鄭先生與董某簽訂了一份借款合同。借款合同中約定，鄭先生向董某借款人民幣150萬元，借款期限6個月；雙方還約定董某將上述借款交付鄭先生后，鄭先生將其所有的一處房屋作為抵押交付給董某居住使用。

 

今年8月，鄭先生到法院起訴董某，訴稱雙方約定的還款期限已過，他按照當初借款合同的約定歸還董某借款及其它款項，但董某拒絕接受還款并堅持要用自己的房子來抵債。故訴至法院，要求董某接受當初的借款及相應(yīng)的利息共計170萬元并立即騰退占用的房屋。

 

而董某則聲稱事實完全不是鄭先生所說的那樣，真實情況是：雙方在2010年就買賣上述房屋進行協(xié)商后簽訂了房屋買賣合同，當時就給付了鄭先生全部購房款共計150萬元。但是因為簽約時鄭先生的房屋暫時辦不了房產(chǎn)證，為了防止將來一旦房屋不能過戶“房財”兩空，雙方同意將購房合同的內(nèi)容寫成借款合同。其中載明如將來該處房屋辦不了房產(chǎn)證不能過戶，就由鄭先生歸還董某當初的購房款并支付相應(yīng)的利息。因此實際上雙方之間簽訂的是房屋買賣合同。

 

【分析】

 

法院經(jīng)審理后查明，2007年10月鄭先生購買了涉案房屋，2010年11月，鄭先生作為甲方與乙方董某簽訂了一份借款合同，合同的第四條約定：“甲方借給乙方150萬元整，借期為6個月，從開始交付款項之日起計算，還款期限屆滿時，乙方需將房屋的鑰匙和使用權(quán)交付甲方，并應(yīng)將署有自己名字的房屋所有權(quán)證交付給甲方以做抵押，甲方有權(quán)隨時要求乙方辦理房屋過戶手續(xù)。待該處房屋過戶后，該借款合同自動失效。若乙方不能取得房屋權(quán)證或者未能將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給乙方，則甲方須返還借款本金并支付借款總額的10%的違約金。”后該房一直由董某居住使用，2013年政府有關(guān)部門通知鄭先生該處房屋可以辦理房產(chǎn)證。

 

法院經(jīng)審理認為，鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實意思表示，且內(nèi)容合法有效，雙方當事人均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。借款合同約定董某借給鄭先生150萬元，借期為6個月，鄭先生將房屋的鑰匙和使用權(quán)交付董某，并承諾將協(xié)助董某辦理房屋過戶手續(xù)，并且在該合同中未約定如何還款及借款利息情況。從該合同期滿后的后續(xù)義務(wù)是辦理房屋過戶手續(xù)而不是償還借款的實質(zhì)內(nèi)容來分析，法院認為該合同名為借款合同，實為董某以150萬元購買鄭先生房屋的房屋買賣合同。法院最終確認雙方所簽合同名為借款合同，實為房屋買賣合同。故法院最終沒有支持鄭先生的訴訟請求。

 

當事人雙方在民事活動中行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用的原則。上述案件中鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實意思表示，且內(nèi)容合法有效。雙方當事人均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。雖然雙方在借款合同中約定到還款期限屆滿時，董某不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則鄭先生須返還借款的本金并支付借款總額的10%的違約金。

 

但上述合同內(nèi)容成立后，貸款人董某并未在合同約定的借款期限屆滿時督促借款人鄭先生及時履行歸還借款的義務(wù)，并事實上一直在占有并使用上述房屋，故應(yīng)視為貸款人與借款人雙方均認可并接受了上述房屋買賣并轉(zhuǎn)移占有的事實。另外，考慮到近年來房屋價格變化極大，而鄭先生直到2013年在得到相關(guān)部門通知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后才向法院提起訴訟，并主動要求返還欠款并讓董某騰退房屋，其上述行為早已超過了履行合同的合理期限，現(xiàn)鄭先生要求董某接受房款及違約金，并騰退房屋的訴請法院不予支持。