1、售樓處的人不一定是開(kāi)發(fā)商的人

 

現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過(guò)售房來(lái)獲取傭金，多賣(mài)多得，因此具有更強(qiáng)銷(xiāo)售力。這不會(huì)影響你買(mǎi)房子，但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了。“有些代理公司的銷(xiāo)售為了賣(mài)出房屋，欺騙消費(fèi)者說(shuō)這個(gè)地段交通十分便捷，新開(kāi)的地鐵就在附近，但其實(shí)地鐵通過(guò)的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅(qū)車(chē)十分鐘。 甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子。”一位曾經(jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

 

如果購(gòu)房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問(wèn)題跑到售樓處去鬧事，很可能無(wú)功而返，因?yàn)檫@些可能根本就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的人。

 

2、買(mǎi)房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)

 

不少買(mǎi)房者都是沖著開(kāi)發(fā)商稀缺學(xué)位而來(lái)，“打包票”保證入讀?？少?zèng)送學(xué)位卻真正捆綁了隱性門(mén)檻，實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門(mén)檻攀升，最終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制，公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi)，導(dǎo)致子女上學(xué)不成。

 

開(kāi)發(fā)商送學(xué)位的措辭有時(shí)候也用得巧妙，一方面樓盤(pán)的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校的入讀條件便可入讀，此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開(kāi)發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校“買(mǎi)學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒(méi)有如實(shí)告知買(mǎi)房者，最終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無(wú)法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開(kāi)發(fā)商愿意寫(xiě)入合同內(nèi)，消費(fèi)者也無(wú)法合法維權(quán)。

 

3、贈(zèng)送面積是不受法律保護(hù)的

 

“買(mǎi)一層送一層”，“贈(zèng)送超大花園”，不少免費(fèi)贈(zèng)送的東西通常讓買(mǎi)房人很是受落。實(shí)際上，這種買(mǎi)一贈(zèng)一的房間單價(jià)會(huì)比無(wú)贈(zèng)送的同類戶型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避90/70政策限制，用效型配以贈(zèng)送面積，達(dá)到更大空間效果。實(shí)際贈(zèng)送面積也會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，這點(diǎn)上銷(xiāo)售人員只會(huì)告訴你，以實(shí)際使用到的面積計(jì)算，折算下來(lái)房?jī)r(jià)很便宜。但絕不會(huì)說(shuō)，房產(chǎn)證上面贈(zèng)送面積不會(huì)加入，這是意味著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的面積空間。

 

尤其是1樓或頂樓的花園或天臺(tái)贈(zèng)送面積，實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)寫(xiě)入合同，一旦產(chǎn)生糾紛，恐怕高位接盤(pán)業(yè)主“賠了夫人又折兵”。

 

4、沙盤(pán)掩蓋“不利因素”

 

如果售樓處的銷(xiāo)售拿出沙盤(pán)為購(gòu)房者介紹樓盤(pán)的綠化率達(dá)到30%或更高，你可別輕易相信他。你在沙盤(pán)上看到的一大片綠色也許只是停車(chē)常一位有多年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說(shuō)：“由于地下的停車(chē)位面積不夠，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要將停車(chē)的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車(chē)場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤(pán)上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些"長(zhǎng)草的空心磚"。”

 

沙盤(pán)中常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響，比如在自家買(mǎi)的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。

 

5、你注意過(guò)房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎?

 

購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤(pán)所處地塊的土地使用期限這個(gè)問(wèn)題了嗎?也許你說(shuō)你注意了，銷(xiāo)售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或50年等，但是通常意義上所說(shuō)的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢，按說(shuō)每個(gè)樓的使用年限都是70年，但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段?

 

商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開(kāi)發(fā)商拿到地開(kāi)始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開(kāi)工到最后交房，時(shí)間至少有兩三年。那么，正常情況下，購(gòu)房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開(kāi)發(fā)商捂地或者捂盤(pán)呢，如果樓盤(pán)的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢?

 

6、樣板間里有很多小手腳如家具尺寸更小

 

有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉，那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開(kāi)發(fā)商的展示空間，一定會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分體現(xiàn)樓盤(pán)戶型的優(yōu)勢(shì)，而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^(guò)于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商“毀掉”證據(jù)。

 

一位某房產(chǎn)公司的前營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)：“其實(shí)樣板間很多都被做了手腳。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的徑深也比較淺，還會(huì)大量使用鏡子，巧妙布置燈光，讓客戶感覺(jué)到更為廣闊的空間。”

 

而那些搭建在樓盤(pán)中的實(shí)體樣板間最后會(huì)連同里面的軟裝一起被賣(mài)掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層，便于客戶看房。“一般樣板房最后會(huì)出售給"關(guān)系戶"，但是由于里面的家具尺寸有問(wèn)題，其實(shí)買(mǎi)樣板房并不明智。”

 

7、戶型圖會(huì)故意制造錯(cuò)覺(jué)

 

從單套房戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設(shè)計(jì)戶型圖的單位會(huì)特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來(lái)分別體現(xiàn)各功能空間，但是要注意，設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候，可能會(huì)隨意縮放家具的大校記者就曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)戶型圖，餐廳開(kāi)間可能僅有1 .5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺(jué)。

 

一座樓宇的平層關(guān)系圖，能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布，是兩梯兩戶還是一梯四戶，一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識(shí)，單位中電梯、樓道的設(shè)置等，以及你所關(guān)注的單位的位置房屋大門(mén)離電梯或者樓道口有多遠(yuǎn)，房屋或客廳采光會(huì)不會(huì)被相鄰的單位所遮擋;自家的洗手間會(huì)否正對(duì)鄰居家的觀景陽(yáng)臺(tái)，那就太大煞風(fēng)景了。

 

8、精裝修費(fèi)用做貸款利息驚人

 

在精裝修房子的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商會(huì)告訴你“裝修款也能做貸款”?？雌饋?lái)似乎對(duì)剛買(mǎi)房、手頭拮據(jù)的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，這筆裝修支出也可慢慢支付?？删b修費(fèi)用產(chǎn)生的利息非常驚人。

 

以100平方米房子毛坯價(jià)為每平米10000元，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米1500元計(jì)算。按5年以上貸款基準(zhǔn)利率(2012年7月6日后)，為6 .55%，如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話，年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計(jì)算，若買(mǎi)家選擇三成首付，那么即毛坯房貸款70萬(wàn)元，選用20年期等額本息的還款方式，總利息產(chǎn)生約46萬(wàn)元。裝修費(fèi)總額為15萬(wàn)元，同樣的方式做貸款，其中會(huì)產(chǎn)生接近10萬(wàn)元的利息款。光是10萬(wàn)元利息款，實(shí)際對(duì)于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。

 

9、你的個(gè)人資料可能被賣(mài)出

 

買(mǎi)完房子，你是不是會(huì)突然接到各種讓你去裝修、買(mǎi)保險(xiǎn)(放心保)、買(mǎi)家具的推銷(xiāo)電話?不幸地告訴你：你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了!

 

一位房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理解釋：“由于買(mǎi)房置業(yè)這個(gè)過(guò)程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣(mài)了，我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。當(dāng)然也有可能是銷(xiāo)售人員私下把信息賣(mài)給了別人。”購(gòu)房是一個(gè)很長(zhǎng)的利益鏈，賣(mài)給裝修公司、電器公司都可能，但是出售最多的對(duì)象還是中介公司。“曾經(jīng)就出現(xiàn)過(guò)在開(kāi)盤(pán)的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買(mǎi)客戶資料的情況。據(jù)說(shuō)一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份。”