中外旅游地產(chǎn)價格的懸殊差距，讓人困惑，為什么中國的旅游地產(chǎn)要被“賤賣”呢？

 

附加值缺失致價值低下

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“誘人”的低價背后，是不完善的商業(yè)配套。

 

一位東戴河當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，要吃飯、購物的話，基本上只能去當(dāng)?shù)氐拿洗遛r(nóng)貿(mào)市場。除了配套之外，交通不便也是潛在的問題。在佳兆業(yè)東戴河項目的售樓處附近，記者等待出租車就花了半小時。

 

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，東戴河的旅游地產(chǎn)項目，貼著旅游度假的標(biāo)簽，但并無實質(zhì)性的配套。換言之，旅游資源還沒有開發(fā)出來。由于旅游地產(chǎn)特征不明顯，導(dǎo)致“本應(yīng)最有購買價值的旅游地產(chǎn)，最后被當(dāng)成垃圾一樣丟棄”。

 

“當(dāng)前國內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)尚未步入良性發(fā)展周期，多數(shù)旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)失去了旅游的真實意義。”中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮分析認(rèn)為，在規(guī)劃、建設(shè)、運營過程中仍以普通的地產(chǎn)模式進(jìn)行，批量建設(shè)旅游地產(chǎn)項目，待面市后便出現(xiàn)了供給過剩的現(xiàn)象，此類物業(yè)價格下降也在所難免。他稱，旅游地產(chǎn)的盈利能力還有待進(jìn)一步提升。

 

實際上，東戴河的旅游地產(chǎn)并非個案，目前在環(huán)渤海和山東沿海，大量房企都參與了各種形式的旅游開發(fā)模式。“僅靠海洋及周邊的自然資源賣一些廉價的農(nóng)村特色的居住產(chǎn)品，并非真正的旅游地產(chǎn)。”創(chuàng)逸誠品顧問機構(gòu)董事長王路表示并不認(rèn)同當(dāng)前東戴河的旅游地產(chǎn)模式。在他看來，這只是在有海洋資源的區(qū)域建造了一些沒有經(jīng)營價值且缺少投資價值的住宅地產(chǎn)，這種“靠山吃山、靠海吃海”的項目，本身沒有經(jīng)營能力，也沒有溢價能力。

 

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東戴河所在地的諸多旅游地產(chǎn)項目，其實有一些離市區(qū)較遠(yuǎn)。由于拿地成本大大低于普通的住宅項目，因此開發(fā)商才愿意介入。配套缺失，而就業(yè)地點可能又不在此類區(qū)域，容易導(dǎo)致此類物業(yè)的空置。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對東戴河地區(qū)的旅游地產(chǎn)樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)打著 “旅游地產(chǎn)”旗號的樓盤，通常只是作為向游客提供住宿的一個場所。樓盤本身并不是景點，也沒有風(fēng)景如畫的旅游環(huán)境。

 

王路把這類旅游地產(chǎn)稱之為“旅游地地產(chǎn)”，并不是真正的旅游地產(chǎn)。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)本身就應(yīng)該是一個觀光景點或者旅游項目，然后才有周邊的住宅。只有開發(fā)真正意義上的旅游地產(chǎn)，樓盤才不可能被賤賣。

 

事實上，真正的旅游地產(chǎn)并非無案例可循。瑞安房地產(chǎn)在上海開發(fā)的新天地項目，被很多開發(fā)商奉為旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典。直到今天，當(dāng)境外和外地游客來上海，首選還是要去新天地參觀上海的石庫門建筑。與新天地類似，華僑城的歡樂谷也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的 “活教材”。由于歡樂谷帶來的人氣，周邊的住宅往往能賣出不低的價格。

 

投入決定價值

 

“我國旅游地產(chǎn)發(fā)展速度過快，質(zhì)量方面難以有保障。”對于東戴河面臨的困難，扈志亮建議，地方政府和地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)通力合作開發(fā)旅游資源，契合當(dāng)?shù)氐淖匀蝗宋奶厣?，將文化旅游元素注入地產(chǎn)項目中，形成“旅游帶動地產(chǎn)、以地產(chǎn)促進(jìn)旅游”。

 

事實上，由于我國對在4A級旅游度假風(fēng)景區(qū)開發(fā)住宅和商業(yè)項目有嚴(yán)格的限制，現(xiàn)階段所謂的“旅游地產(chǎn)”項目實際都與景區(qū)有著較遠(yuǎn)的路程，大部分情況下，很難享受到區(qū)域旅游景觀的資源優(yōu)勢。在這樣的背景下，更加需要開發(fā)商在項目中開發(fā)休閑、度假、旅游景點，以提升項目的吸引力。

 

但要實現(xiàn)這個目標(biāo)，開發(fā)商在前期必須要大量的資金投入。事實上，除了少數(shù)地產(chǎn)企業(yè)外，很少有旅游地產(chǎn)開發(fā)商愿意在沒有獲取足夠高的銷售收入前，就為旅游景區(qū)的建設(shè)投資巨額資金。

 

在這樣的情況下，很多開發(fā)商還是想以住宅開發(fā)模式，發(fā)展旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。樓盤的銷售價格自然不會很高。

 

在沒有實現(xiàn)良好銷售收入情況下，開發(fā)商更加不愿意投入資金，去開發(fā)相關(guān)配套和自然人文景觀，久而久之，形成惡性循環(huán)。項目對游客越來越?jīng)]有吸引力，樓盤的銷售也越來越乏力。

 

地方政府也在廉價賣出土地資源后，失去了培育旅游產(chǎn)業(yè)的良機，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)因為失去了一部分造血功能而變得黯淡。

 

對于如何改變這種狀況，程浩業(yè)認(rèn)為，首先，政府是整個城市運營的策劃與實施者，城市定位與功能區(qū)位定位要清晰、且發(fā)展模式可持續(xù)，切忌為短期政績盲目開發(fā)；其次，開發(fā)商是區(qū)域項目開發(fā)的踐行者，需要結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點，通過項目的功能規(guī)劃賦予項目生命力及增值空間，切忌“一錘子”買賣的思想；最后，政府與開發(fā)商需要有更多的溝通與協(xié)調(diào)，共同營造符合城市功能區(qū)要求的發(fā)展環(huán)境，不能讓購房者來承擔(dān)所謂的風(fēng)險。返回騰訊網(wǎng)首頁>>