房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個別現(xiàn)象，而基準地價高導(dǎo)致房價高只可能體現(xiàn)在一部分新樓盤上，整體房價的走勢還要看市場的剛性需求。
多家銀行暫停個人貸款業(yè)務(wù)，購房者“一貸難求”？
近日多家媒體報道，廣州等一線城市多家股份制銀行，包括四大國有銀行的一些網(wǎng)點紛紛暫?；蜓舆t辦理個人房貸業(yè)務(wù)。
銀行方面表示，受額度管理限制，已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)，即使受理，審批申請也將推遲半年。
那么，各地是否果真出現(xiàn)大范圍房貸緊縮現(xiàn)象？如果是，銀行收緊房貸是否會打擊剛性需求的買房者？房地產(chǎn)市場是否會受到?jīng)_擊？而“一貸難求”的背后又是什么？
貸款收緊大勢所趨？
據(jù)悉，除了廣州多家銀行暫停房貸。在北京，一些中小型銀行放款時間也已拉長至3-4個月。有股價制銀行北京地區(qū)某支行的相關(guān)客戶經(jīng)理表示，市場情況不太好，放款時間不敢保證，如果到了10月，額度應(yīng)該會更加緊張。
其他城市方面，比如重慶，有些購房者在臨近接房日時也未收到銀行方的放款。而青島的房貸市場，首套房8.5折優(yōu)惠利率幾乎“名存實亡”，只有極個別優(yōu)質(zhì)客戶能申請到8.5折優(yōu)惠利率，而承諾做到8.5折優(yōu)惠利率的銀行也越來越少，9折或9.5折利率已成常態(tài)，甚至有銀行將房貸利率“回歸”到基準利率。
為此，《國際金融報》記者致電包括四大國有銀行及光大、浦發(fā)銀行等股份制銀行了解上海方面的情況，卻發(fā)現(xiàn)“房貸風(fēng)波”并未波及上海。銀行方面都可以正常放貸。
各大銀行一般第一套住房的貸款利率都在基準利率6.55%的基礎(chǔ)上下浮10%到15%左右，第二套住房貸款利率則是基準利率上浮10%左右，在此基礎(chǔ)上不同網(wǎng)點會根據(jù)客戶的實際情況稍作調(diào)整。
而外資銀行方面，記者從渣打和花旗了解到，利率基本也與各大國有銀行較一致。
面對各地房貸市場不同程度的收緊， 一位銀行業(yè)分析師向《國際金融報》記者指出，未來隨著利率市場化及銀行自行風(fēng)險管控加強，各大銀行特別是中小銀行收緊貸款是大勢所趨。
他表示，一是經(jīng)歷了“錢荒”之后，銀行風(fēng)控意識普遍加強；而另一方面，相對來說，房貸業(yè)務(wù)并不“劃算”，房貸都打折，而且房貸的年限都很長；而一般小企業(yè)貸款利率卻可以上浮30%－40%，且企業(yè)貸款一般2－3年就能收回。
而隨著利率市場化的進一步成熟規(guī)范，銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，所以對于中小銀行來說，在資源有限的情況下，自然更愿意把錢用在其他貸款類別。
上海影響有限
那么，房地產(chǎn)市場有否受到“收緊”房貸的沖擊？
《國際金融報》記者在走訪了上海的我愛我家、仲誠地產(chǎn)等房產(chǎn)中介后，并沒有發(fā)現(xiàn)“房貸緊張”的氣息。我愛我家一位業(yè)務(wù)人員告訴記者，沒有聽說任何房貸緊張的消息。中介機構(gòu)都和固定的銀行有合作，因此客戶購房后選擇中介機構(gòu)的合作銀行，只要符合基本條件，對口銀行會在實施一些銀行限制條例時更加寬松，基本在一個月內(nèi)就能通過審批。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在《國際金融報》記者采訪時表示，額度緊張導(dǎo)致了一些銀行借貸收緊，但這只是暫時性非大規(guī)模的現(xiàn)象。雖然如今利率市場化，但在個人房貸方面國家還是有政策導(dǎo)向的，所以不會出現(xiàn)大規(guī)模禁止房貸的現(xiàn)象，對于房價也不會有太大影響。
中原地產(chǎn)姚玲珍也表示，銀行對房地產(chǎn)都有固定預(yù)算，總行定期會對分行有行業(yè)指導(dǎo)，住房貸款有時過早放完自然導(dǎo)致年底額度緊張。但這都是階段性的，而且也只是中小銀行，大銀行基本不會受到影響。
在她看來，個人房貸雖然回籠周期長，占銀行的業(yè)務(wù)比例也不高，但它對于銀行來說卻是一筆優(yōu)良資產(chǎn)，相比企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)壞賬率要低很多，屬于穩(wěn)定投資。因此對于資源充足的國有銀行或一些大的股份制銀行來說是絕不會放棄個人貸款業(yè)務(wù)的。
中外看法矛盾
雖然一些人士寄望房貸收緊而使房價下跌，不過，這似乎是一廂情愿。日前，有消息稱，多地醞釀上調(diào)基準地價，這或?qū)⒗^續(xù)推高本已高企的房價。事實上，隨著近期土地市場交易旺盛，在上調(diào)基準地價之前，很多城市就已經(jīng)提高了土地的出讓底價。
業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在沒有任何的手段能對土地出讓的成本進行控制，那么也沒有任何手段能代替土地財政來更好地緩解“地方債”問題。
據(jù)了解，為了緩解地方債務(wù)壓力，近年來各地已多次上調(diào)基準地價，部分城市上調(diào)幅度甚至超過50%。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄向《國際金融報》記者指出，地價的上漲自然會抬高房價，但這些都是片面的。就像大家看到房貸緊縮就會和房價聯(lián)系起來的觀點是錯誤的一樣，看問題還是要綜合來看。房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個別現(xiàn)象，而基準地價高導(dǎo)致房價高只可能體現(xiàn)在未來一部分新樓盤上，整體房價的走勢還要看市場的剛性需求。
在他看來，未來二三線城市房價可能會繼續(xù)松動，但可以肯定的是在未來半年之內(nèi)一線城市的房價仍會看漲。
尹伯成表示，未來管控房價還需在商品房限購、提高第二、第三套房產(chǎn)稅稅率及增加保障性住房三方面繼續(xù)努力。
不過，見證過土地大泡沫破裂的日本媒體，最近卻對中國的房地產(chǎn)市場“擔心”起來。有日本媒體稱，中國早已擺脫人均居住面積“7平方米”的窘境，如今人均居住面積達35平方米，空房現(xiàn)象正日趨嚴重。地方政府在“城市化”號令下，房地產(chǎn)開發(fā)不斷推進，“鬼城”遲早會在中國大規(guī)模出現(xiàn)。
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