2013年上半年已經(jīng)收尾，上半年的即墨樓市可謂是風(fēng)云變幻。由于“新國(guó)五條”的落地，市民瘋狂出手，三四月份的成交一片飄紅。政策穩(wěn)定后，即墨的樓市走勢(shì)基本平穩(wěn)，購(gòu)房者的狀態(tài)也開(kāi)始穩(wěn)定，漸漸開(kāi)始理性出手 。隨著六月份的結(jié)束，即墨樓市“半年考”的成績(jī)也已經(jīng)出爐，2013年1月至6月即墨新房成交7234套，同比增長(zhǎng)298.12%。這期間，新房和二手房成交呈現(xiàn)了一個(gè)金字塔狀，塔尖則均在三四月份。記者了解到，雖然上半年的樓市整體不太平凡，但是現(xiàn)在呈現(xiàn)的卻是穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，房企對(duì)下半年的樓市充滿期待。 

 

   ■樓市期中考之政策考題新國(guó)五條和契稅調(diào)整 

 

2月20日，新國(guó)五條落地，引起業(yè)界一片嘩然。不少業(yè)內(nèi)人士紛紛發(fā)言，直指此次調(diào)控是為了抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。除了原先限購(gòu)的省會(huì)城市、直轄市等大中型城市外，對(duì)沒(méi)有限購(gòu)的交易比較活躍的三級(jí)城市進(jìn)行加大監(jiān)管。在青島“國(guó)五條”落地前，二手房的業(yè)主紛紛大打折扣推出房源。“送地下室”、“免稅房”等字眼出現(xiàn)在中介。而想要購(gòu)買二手房的購(gòu)買者則在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始“搶房”。房地產(chǎn)交易中心擁堵著辦證的市民。青島版“國(guó)五條”細(xì)則溫柔落地，縣市限購(gòu) 、70%的首付款及20%的個(gè)稅等擔(dān)心沒(méi)有成真。 

 

而今年還讓購(gòu)房者恐慌的是今年2月份山東省發(fā)布的《關(guān)于修改〈山東省契稅征收規(guī)定〉的決定》，契稅稅率將由此前的3% 調(diào)整為浮動(dòng)的3%～5%，從4月1日起施行。消息發(fā)布后，購(gòu)房者又開(kāi)始恐慌，紛紛加快購(gòu)房手續(xù)的辦理力度。隨后，調(diào)稅猜測(cè)落空，省內(nèi)的契稅稅率暫無(wú)變化。 

 

在新國(guó)五條落地前后，青島成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的新聞不脛而走。不少人預(yù)測(cè)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅選擇在山東省增加試點(diǎn)城市，青島很可能首當(dāng)其沖。如果真在青島試點(diǎn)，那么個(gè)人已有的存量房是否將列入房產(chǎn)稅征收范圍呢？如果房產(chǎn)稅真的在青島落地，那么這將對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？這些問(wèn)題成為很多地產(chǎn)人以及購(gòu)房者關(guān)心話題。在上半年結(jié)束之時(shí)，青島市住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于取消提前部分還款次數(shù)限制的通知》，這也意味著以后公積金貸款如果打算提前還貸，不用考慮還貸次數(shù)。不少購(gòu)房者紛紛感嘆政策越來(lái)越“松”了。 

 

   ■樓市期中考之新房成績(jī)單成交量呈金字塔狀 

 

記者從即墨市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)了解到，上半年即墨房產(chǎn)交易中心在三四月份出現(xiàn)集中過(guò)戶現(xiàn)象，其余時(shí)間段運(yùn)行都比較平穩(wěn)，總成交量較去年有了大幅提升，預(yù)售情況也比去年有所放量。 

 

今年前六個(gè)月，即墨新房成交了7234套，同比去年成交的1817套房源增長(zhǎng)298.12%。而且即墨的新房成交位居青島各區(qū)市成交量的第三名，僅次于城陽(yáng)區(qū)和膠州市。記者從即墨市房地產(chǎn)交易中心了解到，1～6月，新房分別成交了999套、335套 、2393套、1363套、1270套和874套，呈現(xiàn)金字塔狀 。 

 

據(jù)了解，1月和2月由于春節(jié)的關(guān)系，成交比較低迷 ，1月即墨新房成交999套，銷售面積為 10.38萬(wàn)平方米，銷售金額為55635.94萬(wàn)元。2月即墨新房成交335套，銷售面積為3.53 萬(wàn)平方米，銷售金額為22003.83萬(wàn)元。到了5月新房成交便有所降低，但是仍比去年有大幅提升。5月即墨新房成交 1270套，去年僅成交 449 套 ，同比增長(zhǎng)182.85%。6月份新房成交874套，其中新建商品房共成交了874套，成交面積為8.62萬(wàn)平方米。 

 

由于新政的影響，其中三月份即墨新房成交了2393套，四月份新房成交了1363套，均在當(dāng)月位居青島各區(qū)市新房成交量的冠軍位置。 

 

   ■樓市期中考之二手房中介三四月份忙翻天 

 

近日，記者從即墨市房地產(chǎn)交易中心了解到，上半年即墨的二手市場(chǎng)也出現(xiàn)了很高的成交量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份即墨二手房成交量達(dá)到692套，住宅面積6.5萬(wàn)平方米，2月份成交量為321套，環(huán)比增長(zhǎng)1倍多；同比去年3月份的232套增長(zhǎng)近2倍。4月份二手房成交達(dá)到874套，成交面積為 8.2萬(wàn)平方米。而到了5月、6月，二手房有所降溫，但仍然成交比較可觀，5月份成交了554套，6月份成交448套。 

 

新政后即墨二手房成交不降反升，主要是由于3月份業(yè)主“聞風(fēng)而動(dòng)”紛紛掛牌出售二手房，而不少房源沒(méi)有來(lái)得及在3月份過(guò)戶，而是滯后到4月份才簽約。據(jù)即墨市房產(chǎn)管理處的工作人員告訴記者，“3、4月份降溫后，二手房的成交熱度就有所降低。” 

 

據(jù)了解，目前咨詢量和成交量都比較好的房源還以學(xué)區(qū)房為主。“因?yàn)楝F(xiàn)在孩子上學(xué)不用非要戶口在哪個(gè)片區(qū)，只要住宅在哪個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，就能在這個(gè)學(xué)區(qū)里上學(xué)。”朱代平說(shuō)，七八月份是二手房成交的高峰期，也是學(xué)區(qū)房成交的“黃金期”，每年的暑假二手房成交就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高峰，今年也不例外，進(jìn)入暑假以來(lái)，咨詢買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者明顯增加很多。 

 

   ■樓市期中考之房源分析剛需房改善房漸熱 

 

從青島市房地產(chǎn)交易中心提供的區(qū)市月度成交分析來(lái)看，6月份即墨銷量最大的是 90平方米～120平方米、60平方米～90平方米，分別成交了344套和217套。120平方米以上的大戶型共成交了103套。90平方米～120平方米的成交量超越60平方米～90平方米的成交量，成為6月成交中的“黑馬”，120平方米以上的大戶型呈現(xiàn)不俗的銷量，說(shuō)明改善型戶型受到更多置業(yè)者的歡迎。而在其他月份，90平方米～120平方米、60平方米～90平方米區(qū)間內(nèi)也是最受歡迎的戶型。 

 

從價(jià)格分析來(lái)看，6月份每平方米房?jī)r(jià)在5000元到6000元之間的成交為222套，6000元到7000元之間的成交為200套 ，這兩個(gè)區(qū)間是在6月份的成交中最受歡迎的。由此可見(jiàn)，即墨的購(gòu)房客戶仍然以剛需群體為主力。 

 

記者了解到，對(duì)比這半年的房?jī)r(jià)，即墨一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，加上不在限購(gòu)范圍內(nèi)，有內(nèi)需的支撐，樓市呈現(xiàn)整體健康、穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。而且即墨不是一、二線大城市，房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)較小，限購(gòu)以來(lái)，并沒(méi)有呈現(xiàn)大的漲跌情況。